房地產(chǎn)項目可行性研究步驟-文庫吧在線文庫
【正文】 性研究。《房地產(chǎn)可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。****投資商自身條件考察 考察你的經(jīng)驗 隔行如隔山，隔山買牛難。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。 c、微觀市場分析對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。B 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。第4操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容 一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。建設(shè)方式和建設(shè)進度：專業(yè)人員可對項目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。 第5操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預算 一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設(shè)的工程概算。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別于其競爭者的特征。計劃一般應包括以下八大內(nèi)容：計劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）機會與問題分析目標、銷售量、市場占有率、盈利水平市場營銷策略行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？預計盈虧報表控制措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時 間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風險的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。我們應在分析消費者行為的基礎(chǔ)上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應的財務評價指標。概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報告的假設(shè)和說明。目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。步驟D: 成本測算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。 考察你的投資方式 由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。如年代
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