湘潭房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告-閱讀頁(yè)
2024-08-23 03:22本頁(yè)面
【正文】 4）靠近長(zhǎng)沙南城出口；5）華天品牌開發(fā)；6）華天提供星級(jí)物業(yè)管理7）交通方便、周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等生活配套齊全1）住宅規(guī)模較小、缺乏小區(qū)景觀環(huán)境；2）項(xiàng)目住宅部分臨馬路，有噪音污染；3）點(diǎn)式建筑加上高層住宅，使得項(xiàng)目戶型不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；O（OPPORTUNITY機(jī)會(huì)）T（THREAT威脅）1）長(zhǎng)株潭一體化的繼續(xù)推進(jìn)；2）湘潭新城中心區(qū)商圈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；3）準(zhǔn)確的定位、有效的營(yíng)銷策略可降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第六部分 項(xiàng)目住宅部分投資估算一、項(xiàng)目住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及投資測(cè)算項(xiàng) 目單位數(shù)值比例（%）備注規(guī)劃總用地㎡總建筑面積㎡20800其中地上建筑面積㎡16800住宅建筑面積㎡15300商業(yè)建筑面積㎡1500地下建筑面積㎡4000含地下車庫(kù)、人防建筑密度%30綠地率%30容積率﹨車庫(kù)個(gè)65二、項(xiàng)目住宅開發(fā)投資估算 湘潭項(xiàng)目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準(zhǔn)方案）序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項(xiàng)目目標(biāo)總成本（萬元）備注項(xiàng)目數(shù)據(jù)情況住宅規(guī)劃用地面積 (）總建筑面積 含地下室面積地上總建筑面積 不含地下室面積 其中：住宅建筑面積 商業(yè)建筑面積 地下室建筑面積 1土地費(fèi)用536 900 土地獲得價(jià)款 土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 0 2前期開發(fā)費(fèi)用 179 地質(zhì)勘察費(fèi) 10 單位建筑成本未攤?cè)氲叵率页杀厩捌诳尚行匝芯抠M(fèi) 5 報(bào)建費(fèi)用 商業(yè)部分90 住宅部分70 序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項(xiàng)目目標(biāo)總成本（萬元）備注項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（含施工設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等）2034 三通一平費(fèi) 10 3工程建設(shè)費(fèi)用 2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆┙ò补こ藤M(fèi)1000 1680 含建安成本、消防、電梯、強(qiáng)弱電等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)200 336 含供水、供電、智能、通訊、給排水、電視、景觀綠化、道路等配套公共配套設(shè)施費(fèi) 地下車庫(kù)（含人防）476 800 （地下室共計(jì)4000平米,每平米造價(jià)按2000計(jì)算）其他80134 含物管用房、綜合用房等公共配套工程監(jiān)理 20 4財(cái)務(wù)費(fèi)用 120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時(shí)間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4） 4170 6管理費(fèi)用 42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費(fèi)用 158 ％左右8不可預(yù)見費(fèi)用 83 直接開發(fā)成本的2％9營(yíng)業(yè)稅及附加 347 %10開發(fā)總成本 4799 銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入面積均價(jià)金額 住宅部分28004284 商業(yè)門面部分100001500 地下車庫(kù)65個(gè)地下車庫(kù)8萬/個(gè)520 銷售總收入 (萬元）6304 開發(fā)總成本 (萬元） 4799 開發(fā)稅前利潤(rùn) (萬元）1505 稅前投資利潤(rùn)率 % 土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國(guó)家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行開發(fā)凈利潤(rùn) (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤(rùn)率 % 湘潭項(xiàng)目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準(zhǔn)方案）序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項(xiàng)目目標(biāo)總成本（萬元）備注1土地費(fèi)用536 900 2前期開發(fā)費(fèi)用 179 3工程建設(shè)費(fèi)用 2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆?財(cái)務(wù)費(fèi)用 120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時(shí)間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4） 4170 6管理費(fèi)用 42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費(fèi)用 158 ％左右8不可預(yù)見費(fèi)用 83 直接開發(fā)成本的2％9營(yíng)業(yè)稅及附加 347 %10開發(fā)總成本 4799 銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入面積均價(jià)金額 住宅部分28004284 商業(yè)門面部分100001500 地下車庫(kù)65個(gè)地下車庫(kù)8萬/個(gè)520 銷售總收入 (萬元）6304 開發(fā)總成本 (萬元） 4799 開發(fā)稅前利潤(rùn) (萬元）1505 稅前投資利潤(rùn)率 % 土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國(guó)家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行開發(fā)凈利潤(rùn) (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤(rùn)率 % 第七部分 項(xiàng)目住宅投資財(cái)務(wù)分析及結(jié)論一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果靜態(tài)分析 項(xiàng)目盈利能力分析：如住宅銷售均價(jià)按2800元/㎡，經(jīng)測(cè)算，總投資為4452萬元（不含營(yíng)業(yè)稅及附加，營(yíng)業(yè)稅及附加總計(jì)：347萬元），開發(fā)期如為2年，稅前利潤(rùn)總額為1505萬元，稅后利潤(rùn)為1129萬元，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。E1= M1/K=1505/4452=%（2）、靜態(tài)投資收益率（稅后）靜態(tài)投資收益率（E）是投資后獲得的年凈收入與項(xiàng)目投資額的比值，用公式：E = M/K（其中M是年凈收入、K是項(xiàng)目總投資額）。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。分析如下：A、住宅銷售部分盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，住宅銷售均價(jià)為2800元/㎡,則住宅總計(jì)可以銷售回籠資金為4284萬元，總開發(fā)成本為4452萬元，則計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為 100%時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零時(shí)，既投資剛保本還缺168萬，故本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)很關(guān)鍵。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率《=90% 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為77%，遠(yuǎn)低于90％，可見如能很好的把項(xiàng)目的商業(yè)部分實(shí)現(xiàn)銷售，則項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)程度還是比較低。而根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，本項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率比較容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分因規(guī)劃的面積不大(1500㎡，兩層),隨著湘潭河?xùn)|新區(qū)及長(zhǎng)株潭作為國(guó)家級(jí)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，加上項(xiàng)目所在區(qū)域以及成為湘潭新區(qū)的商業(yè)中心，因此通過制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)部分的銷售也不是特別難實(shí)現(xiàn)。
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