【正文】 湘潭華天住宅項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告湖南華天大酒店股份有限公司二○○七年十二月目 錄第一部分 湘潭市總體經(jīng)濟(jì)狀況第二部分 湘潭市酒店市場調(diào)查分析第三部分 湘潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析第四部分 湘潭市建設(shè)路商圈概況第五部分 項(xiàng)目基本情況及SWOT分析第六部分 項(xiàng)目住宅部分投資估算第七部分 項(xiàng)目住宅投資財(cái)務(wù)分析及結(jié)論湘潭華天大酒店住宅開發(fā)可行性分析報(bào)告第一部分：湘潭市總體經(jīng)濟(jì)狀況一、湘潭市概況 湘潭位于中國湖南省的中部，這里人杰地靈、物華天寶，是一代偉人毛澤東、著名軍事家彭德懷、黃公略、陳賡、譚政的故鄉(xiāng)，也是世界文化名人齊白石的故鄉(xiāng)。的兩個(gè)世紀(jì)以來，她一直被史學(xué)家稱為“中國內(nèi)地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美譽(yù)。如今，經(jīng)過勤勞、勇敢的湘潭人民40多年的奮斗，已經(jīng)把這座千年古城建設(shè)成為了中國長江流域開放開發(fā)帶中頗具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開放城市。 216。 地理位置：湘潭市位于湖南省的中部偏東地區(qū)，地跨東經(jīng)111176。58′—113176。05′，北緯27176。21′—28176。05′。東西橫寬108公里，南北縱長81公里，土地總面積5015平方公里。市域既居長、株、潭“金三角”的一角，又處岳、衡、邵連成的“大三角”腹地。 216。 氣候：湘潭屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，處于湘中南到湘北、湘東到湘西熱量最富和熱量較小兩個(gè)地段的過渡帶。四季分明，冬冷夏熱；熱量豐富，—；光照較足，歷年平均日照時(shí)數(shù)1640—1700小時(shí)，占全年可照時(shí)數(shù)的38%左右；雨量較豐，全年降水量為1200—1450毫米；無霜期長，年均280天左右，且光、熱、水基本同季。216。 水資源：湘潭市水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、。但客水資源目前只利用了3億立方米。216。 地貌：湘潭市總的地貌輪廓是北、西、南地勢高，中部、東部地勢低平，但地勢起伏較為和緩，反差強(qiáng)度不大，近80%的面積在海拔150米以下。地貌類型多樣，山地、丘陵、崗地、平原、水面俱備。在全部土地總面積中，%；，%；，%；，%；，%。216。 行政區(qū)劃：1949年以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整，至2002年末，全市轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)、韶山兩市和雨湖、岳塘兩區(qū)，下設(shè)35鎮(zhèn)、24鄉(xiāng)和22個(gè)街道辦事處。其中，湘潭縣轄15鎮(zhèn)7鄉(xiāng)、湘鄉(xiāng)市轄13鎮(zhèn)5鄉(xiāng)4個(gè)街道辦事處、韶山市轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)、雨湖區(qū)轄2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)8個(gè)街道辦事處、岳塘區(qū)轄2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)10個(gè)街道辦事處。216。 交通、通訊178。 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過，常年可行駛千噸級貨輪。湘潭距岳陽城陵磯港200多公里，出口貨物可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長江出海。178。 公路：北京至深圳的107國道和上海至昆明的320國道均在市區(qū)交匯，并分別穿越全境，京珠高速、上瑞高速、均經(jīng)過湘潭，近段時(shí)間剛剛通車的長潭西線高速更是縮短了湘潭與長沙的距離。178。 空港：市中心距長沙黃花國際機(jī)場60公里，由高速公路至機(jī)場只需30分鐘。178。 鐵路：中國南北大動(dòng)脈北京至廣州的京廣鐵路和東西大動(dòng)脈上海至昆明的湘黔鐵路通過市境，市內(nèi)十余家大中型企業(yè)均有專線鐵路與它們相連。湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中。178。 通訊：程控電話已達(dá)19萬門，可直撥世界各地。光線通訊、轉(zhuǎn)移傳呼、圖像傳輸都已具備，其他各項(xiàng)國際通訊業(yè)務(wù)業(yè)已開通。216。 工業(yè) 湘潭是中國和湖南重要的工業(yè)基地。工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。她是全國重要的機(jī)電、電纜、錳、氟化鹽、系列塔式起重機(jī)、精細(xì)化工等產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，冶金工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)在全省同行業(yè)中也具有極其重要地位。全市擁有2000來家工業(yè)企業(yè)，其中大中型企業(yè)有58家，僅生產(chǎn)區(qū)占地面積60多萬平方米以上的企業(yè)就有10余家。 經(jīng)過40多年的建設(shè)，湘潭已形成了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和結(jié)構(gòu)升級的6大支柱產(chǎn)業(yè)：①以湘潭電機(jī)廠、湘潭電纜廠、江麓機(jī)械廠為龍頭，以工程機(jī)械、交流電機(jī)、電線電纜為主要產(chǎn)品的機(jī)電工業(yè)；②以湘潭鋼鐵公司、湘鄉(xiāng)鋁廠、湖南鐵合金廠為龍頭，以高速線材及薄板、鋁制品為主要產(chǎn)品的冶金工業(yè)；③以湖南南天實(shí)業(yè)股份有限公司、湘潭化學(xué)醫(yī)藥工業(yè)集團(tuán)公司為龍頭，以有機(jī)顏料、染料、醫(yī)藥、農(nóng)藥為主要產(chǎn)品的化學(xué)工業(yè)；④以湘潭紡織印染廠、湘潭化纖廠為龍頭，以聚酯切片為基礎(chǔ)的紡織工業(yè)；⑤以湘鄉(xiāng)水泥廠、湖南省建筑陶瓷總廠為龍頭；以高標(biāo)號水泥、特種水泥、新型建筑材料為主要產(chǎn)品的建材工業(yè)；⑥以江南機(jī)器廠為龍頭，微型轎車為主要產(chǎn)品的汽車工業(yè)。還擁有電解二氧化錳、氟化鹽、塔式起重機(jī)、電線電纜、交流電機(jī)、皮革、龍牌醬油等一批大國內(nèi)外具有一定地位和聲譽(yù)的工業(yè)產(chǎn)品。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理體制正加緊改革，迅速與現(xiàn)代化企業(yè)制度接軌。農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城市個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)也得到迅猛發(fā)展。 216。 生態(tài)農(nóng)業(yè) 湘潭屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，溫和的氣候，充沛的雨量，肥沃的土地，為湘潭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的生態(tài)環(huán)境，她一直是中國的商品糧生產(chǎn)基地和湖南省瘦肉型牲豬基地。所轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)市被列為全國“糧、豬‘百強(qiáng)’縣”之列。湘潭無論是農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平，農(nóng)田有效灌溉面積和旱澇保收面積占耕地比重，農(nóng)業(yè)人口人均用電量，還是主要農(nóng)產(chǎn)品人均產(chǎn)量，均居湖南省前列。著名的農(nóng)副產(chǎn)品有茶葉、曬黃煙、蠶繭、柑桔等，特別是盛產(chǎn)湘蓮，湘潭縣被命名為“中國湘蓮之鄉(xiāng)”。豐富的資源為深度加工和聯(lián)合開發(fā)利用提供了廣闊的市場與前景。 216。 外經(jīng)外貿(mào) 湘潭是全國出口商品生產(chǎn)綜合基地，并有14家企業(yè)和公司獲得進(jìn)出口權(quán)。湘潭常年出口品種有16類180余種，出口市場已發(fā)展到80多個(gè)國家和地區(qū)，形成了機(jī)電、化工、紡織、輕工工藝、建筑材料、農(nóng)副土特產(chǎn)、五金礦產(chǎn)、冶金等系列出口產(chǎn)品。出口創(chuàng)匯金額和三資企業(yè)出口創(chuàng)匯均名列湖南省前列。經(jīng)省市批準(zhǔn)建立的市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昭山商貿(mào)旅游開發(fā)區(qū)、商貿(mào)工業(yè)特區(qū)，湘潭縣易俗河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等四個(gè)省級開發(fā)區(qū)均地處交通要沖，對外開放的條件都已具備，是湘潭招商引資的基地和對外開放的窗口，也是中外客商投資興業(yè)的實(shí)地。目前區(qū)內(nèi)已引進(jìn)外資1億多美元，創(chuàng)辦三資企業(yè)70多個(gè)。216。 智力資源 湘潭擁有5所大專院校，其中湘潭大學(xué)是中國的重點(diǎn)大學(xué)，還擁有12所中等專業(yè)學(xué)校，82所技術(shù)學(xué)校和各類成人高、中等專業(yè)學(xué)校，每年為全省乃至全國輸送大批專業(yè)人才。全市有各類科研機(jī)械97所，各類專業(yè)技術(shù)人員7萬余人，不少科研項(xiàng)目達(dá)到或接近世界先進(jìn)水平。216。 旅游資源 在湘潭這塊美麗的土地上，大自然造就了昭山、東臺(tái)山、雨湖、韶山等秀麗迷人的風(fēng)景；歷史塑造了象云門寺、關(guān)圣殿、魯班殿那樣的名勝古跡；培育了一大批歷史名人，一代偉人毛澤東、彭德懷、齊白石、黎錦熙、蕭三等都誕生在這里。他們的故居和紀(jì)念館及湘潭的風(fēng)光名勝構(gòu)成的獨(dú)特人文景觀，每年吸引著數(shù)以百萬計(jì)的游客。二、湘潭市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況A、 湘潭市GDP 增長情況： 近幾年，湘潭市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。，按可比價(jià)計(jì)算，%，%的速度增長。B、 湘潭市固定資產(chǎn)投資增長情況： 近年來，湘潭市固定資產(chǎn)投資保持較大規(guī)模。2006全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超過200億元，達(dá)210億元。其中， 億元。C、湘潭市近年各項(xiàng)存款增長情況： 隨著金融體制改革積極推進(jìn)，信貸結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,。D、湘潭市近年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況： 近年湘潭市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長，2006年突破萬元大關(guān)，達(dá)10495元，居民生活得到有效保障。收入增加的原因一是由于企業(yè)效益好轉(zhuǎn)，公務(wù)員工資調(diào)整等因素使得工資收入穩(wěn)步上揚(yáng)，二是居民投資意識加