【正文】 ****項目可行性分析報告 二 00 八 年八月 目 錄 項目名稱 項目地點 項目發(fā)展商 項目概況 投資商概況 發(fā)展商概況 項目建設條件 市場分析 市場定位及形象設計 資金籌措 基本數據說明 項目開發(fā)進度 財務分析 項目評估結果 ****項目可行性分析報告 項目名稱 **** 項目地點 **區(qū) **大道以東、赤崗涌以西、 **河以南、新市頭村以北地段 項目開發(fā)商 ******房地產有限公司 項目概況 本項目用地根據 市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文，位于 **區(qū) **大道以東、赤崗涌以西、 **河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至 **大道。該項目總體規(guī)劃占地約 1000 畝，總建筑面積 156． 7萬平方米，容積率為 2． 39，項目建設有住宅三千余套，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的 ****將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。 投資商概況 由 **三聯(lián)華僑房產有限 公司（下稱甲方）和廣東 **投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經營。 甲方：中國 **三聯(lián)華僑房產有限公司是由 **市華僑房屋開發(fā)公司、 **銀建商品房產經營公司、 **市國營農工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事****開發(fā)建設的二級綜合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址：中國 **市麓景路123 號華僑賓館 41 414418 室，法定代表：林廣志 乙方：廣東 **投資有限公司 法定地址： **市中山大道 105 號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬 地山光道 7 號山光大廈八樓 E 座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： 甲方提供 **市 (92)城地批字第 39 號、 55 號批文及 **市土地開發(fā)中心1993 年 11 月 17 日補充批文批推 **市 **區(qū)赤崗地段面積共 654107 平方米土地的使用權，并提供政府給予本項目的購房入 **市戶口指標、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。 乙方負責提供本項目所需的 ％的注冊資金，即 萬元人民幣。 丙方負責提供本項目所需的 ％的注冊資金，即相當于 萬元人民幣的等值外匯。 發(fā)展商概況 發(fā)展商介紹 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金： 53400 萬人民幣 注冊地址： **市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號樓 B503 室 經營范圍：在經市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的 **區(qū) **大道以東、赤崗涌以西、 **河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設、銷售、出租及管理自建的商品房。 公司歷史：是由 **三聯(lián)華僑房產有限公司和廣東 **投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經營的企業(yè)，主要業(yè)務以房地產開發(fā)、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 企業(yè)負責人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經理： 蔡春萌 發(fā)展商素質 ******房地產有限公司管理架構設置較為科學合理，獨具特色。公司董事會是決策機構，下設總經理經營班子。全公司設置五個職能部門，分別為： 辦公室：負責行政、人事和后勤服務。 財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。 開發(fā)部：負責房地產開發(fā)前期工作和辦理有關法律手續(xù)。 工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管線的申報，協(xié)調工程的生產進度。 銷售部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產權證件。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發(fā)、設計、銷售、物業(yè)管理等設置，目標是為建立一個 配套設施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。 公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優(yōu)選用，采用 “能者上，庸者下 ”的用人制度。公司現有職員 45 人，95%以上具有大專文化以上水平，其中本科學歷占 30%，職員年齡普遍年輕化。 公司已建立起一套完善的標準化管 理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調，有較高的工作效率。 產品素質： “****”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項目，地理環(huán)境十分優(yōu)越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行業(yè)的領頭羊。 發(fā)展商經濟技術實力 本項目投資總額約 64 億元人民幣，由廣東 **投資有限公司和廣大投資有限公司負責全部投資，注冊資金 億元（出資比例根據合同的規(guī)定執(zhí)行） , 項目銷售總收入預計 為 86 億元。 中國 **三聯(lián)華僑房地產有限公司，為 **項目提供 654107 平方米的國有土地使用權，并提供政府給予本項目購房入 **市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 3. 廣東 **投資有限公司擁有完整合理的內部結構及各方面專業(yè)人員，在房地產市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在 市場的競爭力。 近年來，廣東 **投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。兩公司合作，組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園，逸景翠園等大中型住宅小區(qū)，在 **市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至 2020 年 6 月，廣東 **投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司在 **地區(qū)成功開發(fā)樓盤