【正文】 部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。持續(xù)的火爆銷售，可能會使一些長時間盼望住宅價格下降的市民心理下限遭突破，從而進(jìn)入市場，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價格自然下行困難。中檔改善型消費需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)整，2003年—2005年銷售量必有大幅回調(diào)。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。 對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二 被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。 圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€現(xiàn)象值得注意： 1） 各欲選區(qū)的最高點均與原住區(qū)重合。 2） 河西、河北、河?xùn)|、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。從這個調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來居住的首善之選這個結(jié)論。而河北區(qū)的需求—特別是高端的需求有外流的趨勢和傾向。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢，部分河北河?xùn)|交界的購買力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房價，房屋質(zhì)量稍高于河北。按目前水平來看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價格僅高于紅橋區(qū)（項目的平均起步價1937元/㎡）?？傮w來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢，表現(xiàn)出一種不平衡性。項目建筑面積在6萬平米以下的有65個，占到調(diào)查項目總數(shù)的73%。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實力不夠，投機的成分較多。34河北區(qū)住宅價格分析我們抽取了51個項目作價格分析，由于材料來源限制，我們統(tǒng)計的是項目的起步價，51個項目中，起步價的平均價為2118元/㎡，最高的是米蘭公寓，起價3500元/㎡，最低的是文江美庭苑，1280元/㎡起步。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會在較短的時間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。2配套差，人文環(huán)境不好。（三）項目地塊的機會點（O）1 周邊樓盤具有明顯弱點，性價比不合理，價位有炒高現(xiàn)象。3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項目地塊的威脅及困難點（T）項目直接威脅點周邊項目群項目潛在威脅隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。前不久，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣檢測中心對此進(jìn)行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費者列為重要考慮因素的前四位依次是價格、環(huán)境、交通、位置。如圖： 園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時間流行，因為配套作為“保健因素”，做好可以使人“不會不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵因素”，做好可以使人滿意，進(jìn)而產(chǎn)生購買沖動，這也是 改善型購房者的一大特征。 以地理位置做參照，隨著收入提高，對價格因素的敏感度降低。由于周邊項目較多，所以我們挑選了幾個有代表性的目進(jìn)行調(diào)研。8個項目平均起步價1679元/㎡；平均實現(xiàn)均價2070元/㎡；其中金龍園的起價和均價最低，但是銷售情況最好。同時瑜峰園和勝景花園市項目周邊區(qū)域內(nèi)的新項目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。1 3周邊樓盤土地價值因素類比 類比因素 本項目 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 說 明 地段綜合資源 0 + + 地理位置 0 0 0 0表示以本項目為基準(zhǔn) 自然景觀 0 0 0 人文環(huán)境 0 + + 0 0 +表示比本項目好 交通條件 0 0 0 0 地塊規(guī)模 0 + 表示比本項目差 市政配套 0 + 污染及干擾 0 0 0 0 表四 周邊樓盤土地價值因素類比表21地塊價值提升和價值實現(xiàn)的主要要素分析211宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。相信未來中國經(jīng)濟仍會保持目前的上升勢頭。除了經(jīng)濟、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計。事實上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險能力，而且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。項目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。在一個消費者逐漸成熟、競爭日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中，軟件的配置，實施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對項目的前期支持越發(fā)重要。項目價值的最終實現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。對于期房來說，項目包裝和營銷策劃顯得更為重要。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項目價值的實現(xiàn)和發(fā)展商信譽的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可的根本。 項目總投資為：1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元 綜合考慮:我們認(rèn)為其項目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價值按照上邊分析，,總體可提升的價值為：=1319元/平米，這是項目的起價參考。2．項目收益模擬如果初期實現(xiàn)均價2039元/平方米計算，該項目的毛收入應(yīng)在10萬平方米*599元/平方米=5990萬元。如果按資金投入實際計算情況來分析如下： 一、動遷安置費：4000萬元 拆平 二、建安費投入按總造價的20％投入14400萬*20％=2880萬元因此該項目最大投入資金應(yīng)為 4000萬元+2880萬元=6880萬元。以上投入還沒有將居民回購因素及施工隊伍投資因素考慮進(jìn)去。計劃工期60天。計劃工期120天，從主體施工到二層時開始銷售，計劃完成銷售任務(wù)的20%。但是外商進(jìn)入市場的影響應(yīng)該是長期的影響，短期內(nèi)不會給市場造成大的影響。122 市場波動：隨著去年的房地產(chǎn)市場全面走強，本地市場中的泡沫現(xiàn)象將越來越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。建議密切關(guān)注市場動態(tài)，隨時準(zhǔn)備調(diào)整銷售策略。其中融資帶來的風(fēng)險占主要比重。（2） 信用：信用風(fēng)險指項目投資參與者與項目有關(guān)的各方面之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險/。組成保證結(jié)構(gòu)的個項目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險。這一點對于國有企業(yè)來講是較為常見的。由于房地產(chǎn)自身的特點，這一階段的風(fēng)險特別大。（2） 開發(fā)建設(shè)：主要是從項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。（3） 管理階段：指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險。其他的一些風(fēng)險則是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的常見的問題，運作過程中應(yīng)該時刻防范。