【正文】 瑜峰園8 勝景花園表三 周邊項目簡要情況比較被調(diào)查的8個項目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。我國經(jīng)濟正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。事實證明，中檔樓盤的消費者對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項目業(yè)主。2 2項目定位要素實現(xiàn)后的價值判斷 價值提升和 價值 價 值 實 現(xiàn) 程 度 實現(xiàn)要素 提升 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 本項目目標(biāo) 經(jīng)濟政策因素 5% 市場定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計水平 20% 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 形象包裝與營銷策劃 20% 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計 100% 表五 項目土地價值提升預(yù)測 (三)項目投入產(chǎn)出分析1． 項目成本模擬成本明細(xì)26 / 26一、 地價：1． 動遷費： 2不可預(yù)見費： 總計： 如規(guī)劃最后確定100000 萬平方米，樓面地價為前期費： 1．鉆探、設(shè)計 2．各種補償 3．臨水、臨電 4．雜土清運、環(huán)衛(wèi) 5．達(dá)到開工條件時所涉及的所有費用50元/平方米總計： 萬元 二、 建安造價：1．磚混： 基礎(chǔ)： 30元/平方米土建： 550元/平方米 合計： 580元/平方米 總計： 三、 后期配套費： 1．大配套： 2．小配套： 50元/平方米3．供熱： 70元/平方米 4．電配套： 60元/平方米5．給排水、煤氣50元/平方米6．綠化甬路、路燈：25元/平方米 合計： 370元/平方米總計: 三、工程項目處管理費： 20元/平方米 四、 不可預(yù)見費： 20元/平方米 樓面地價： 400元/平方米 總計 4000 萬元 前期費： 20元/平方米 總計 200 萬元 平均建安造價： 580元/平方米 總計 5800 萬元 后期配套： 370元/平方米 總計 3700 萬元 管理費及不可預(yù)見費： 40元/平方米 總計 400 萬元 廣告費： 30元/平方米 總計 300萬元 達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費用： 合計： 1440 元/平方米表六 項目成本匡算表項目綜合成本最終確定為1440元/平方米。如按上述資金投入的情況計算毛收益率將是很可觀的：3．敏感性分析 21成本變動對利潤的影響： 22銷售價格變動對利潤的影響： (四)開發(fā)周期與銷售周期預(yù)測 建議分兩期開發(fā)，一期開發(fā)5萬平米，計劃施工周期為12—14個月，銷售周期25個月第一階段：前期準(zhǔn)備177。一旦這種局面出現(xiàn)，明年的市場則會受到連累。（3） 其他：由于企業(yè)的機制改變或關(guān)鍵的人事變動而影響項目運作的風(fēng)險。風(fēng)險分析：上述有關(guān)風(fēng)險的說明中，政策風(fēng)險和市場風(fēng)險的不可控制性較強，在操作中應(yīng)積極注意其相關(guān)動態(tài)及信息，隨時準(zhǔn)備根據(jù)政策或市場的大的波動調(diào)整對策。軟式完工風(fēng)險、成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機構(gòu)和公司，這些部門間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。倒是國內(nèi)的地產(chǎn)界會用怎樣的策略來迎接入世考驗值得注意。以上投入后就可以開盤對外出售，進(jìn)行資金回籠，保證后期工程資金和配套資金的使用。215產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。213小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。(一)項目市場定位 1． 類比樓盤調(diào)研。天津購房者對購房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價格、地理位置、環(huán)境、房型。3 周邊項目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。1萬以下12萬24萬46萬68萬810萬10萬以上14個16個20個15個3個1個3個表一 河北區(qū)項目建筑面積分布圖四 河北區(qū)項目建筑面積分布圖五 河北區(qū)項目建筑面積分布構(gòu)成比例 從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項目的面積偏小，建筑面積在4萬平米以下的項目占了總數(shù)的70%。32河北區(qū)商品房市場的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟形勢一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。是購房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進(jìn)一步對購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸原住區(qū)，縱軸欲選區(qū)）26預(yù)測：2002年本市房地產(chǎn)市場將可能保持20002001年的良好勢頭，繼續(xù)走強創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚。233房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬平米以上的銷量使許多開發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個春天已經(jīng)來臨，實則不然，市場上還有大量的空置房存在，上揚的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。23不利因素231拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計劃中公建比例加大,將對增量市場產(chǎn)生影響。2002年我市計劃拆遷面積100萬平米，根據(jù)經(jīng)驗推算，引致的安置型需求在20萬平米左右。從居住面積上看，人均居住面積在30平米以下都屬于住宅高速增長期。一些前期市場調(diào)查詳細(xì)、市場定位準(zhǔn)確、項目規(guī)劃設(shè)計符合市場需求的精品項目的價格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。隨著主流市場的變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購房者購買住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式。22市場特點221項目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點顯著。2．本市房地產(chǎn)市場分析21回顧2001年全市銷售商品房660萬建筑平方米，％％，％，本市住宅消費繼續(xù)保持了旺盛的增長勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。當(dāng)前居民消費的恩格爾系數(shù)已降至40％，北京甚至接近35％，這正是增加住房消費的良機。 　　今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素： 　　一、國家宏觀政策的推動力。 　　在促進(jìn)消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育