【正文】 項(xiàng)目可行性報(bào)告氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額 =2, =%?，F(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：多層住宅均價(jià)3900元/㎡；高層住宅均價(jià)4200元/㎡；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；辦公樓均價(jià)3000元/㎡；車位均價(jià)10萬元/個(gè)；儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求?；使诜康禺a(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。地塊內(nèi)大致布置??一棟? **15層；一棟?? **12層；三棟?? 12層40*15*12層；一棟?? 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)2012年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)稍有回升，房?jī)r(jià)下行。從商品房市場(chǎng)的成交量變化與價(jià)格走勢(shì)來看，市場(chǎng)成交面積萎縮明顯，價(jià)格持續(xù)上漲。地鐵一號(hào)線計(jì)劃于2012年國慶節(jié)開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項(xiàng)目地鐵文澤路站較近，屆時(shí)出行較為便捷。地上總建筑面積約10萬方。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額 =2, =%。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（三）、價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：辦公區(qū)8000元/㎡；營(yíng)業(yè)區(qū)均價(jià)12000元/㎡；車位均價(jià)8萬元/個(gè)；儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析 根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房?jī)r(jià)格與周邊沿江城市相比價(jià)格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成價(jià)格居高不下。國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價(jià)值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。臨近公路，交通便利。八、結(jié)論經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。（見附表4）（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析利潤(rùn)估算表（見附表5）本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。營(yíng)銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（AA9）開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司呈報(bào)時(shí)間：二00五年六月二十七日一、項(xiàng)目概況（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。年度銷售測(cè)算（見附表2）。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。其中自有資金12,(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1稅費(fèi)率）=27，*10,000/3，()=84，銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1稅費(fèi)率）=27,*10,000/90，860()=3,盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,，項(xiàng)目保本。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場(chǎng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，%，%%。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強(qiáng)知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。測(cè)算前提同上。攬悅項(xiàng)目位于下沙大學(xué)城北板塊，東靠安瀾路，南側(cè)為新建河，西側(cè)鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場(chǎng)約50米。二、環(huán)境分析盈都攬悅周邊交通周邊地鐵：1號(hào)線下沙臨江站；公交線路：乘坐868路到達(dá)奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍?bào)w育中心直接乘坐奧特萊斯免費(fèi)班車到達(dá)樓盤現(xiàn)場(chǎng)高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動(dòng)工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場(chǎng)僅30分鐘車程 盈都攬悅周邊配套教育：大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊醫(yī)院：東方醫(yī)院、新城醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院下沙分院（大型綜合性三甲醫(yī)院)銀行：建行、農(nóng)行、交行、工行其他：沿江生態(tài)公園、九橋高爾夫球場(chǎng)、九洲大藥房、云水苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、物美、福雷德廣場(chǎng) 盈都攬悅區(qū)位交通配置盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動(dòng)工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場(chǎng)僅30分鐘車程，自駕車到達(dá)市中心方便快捷。2010年的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著多次嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控而起落。2011年杭州市區(qū)新建商品房成交面積為2506397平方米，%。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。（二）、規(guī)劃方案該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，其中A，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。（二）、微觀環(huán)境分析威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)