【正文】 產市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫湖北省宏觀政策的指導2004年6月，為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，%。三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。二、項目規(guī)?！靶嘛L小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為 ，總建筑面積 100300平方米，總居住人口2639人。規(guī)劃結構小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網絡。建筑環(huán)境及園林景觀設計整體環(huán)境景觀設計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。第三章 項目市場分析與整合營銷amp。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。而在美國，房地產業(yè)作為國家經濟的三大支柱產業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產）之一，已持續(xù)了50多年。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。同類物業(yè)的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。1998年以來，中國房地產開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。市場供求關系良好本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產開發(fā)項目較少。教育配套優(yōu)勢顯著自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關注，對未來鄰居的關注。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。四、總體規(guī)劃構思本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產業(yè)精萃，吸取各地域房地產業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。第二章 項目概況一、建設地址新風小區(qū)二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。同類物業(yè)的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。而在美國，房地產業(yè)作為國家經濟的三大支柱產業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產）之一，已持續(xù)了50多年。本項目計劃至多在二年半內順利完成兩個階段的全部開發(fā)建設，三年半內實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。第四章投資計劃及經濟分析一、前期工程情況土地出讓手續(xù)全部完善；地質勘察已全部結束；建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。（3）完美設計，成就大家風范100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領地?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優(yōu)勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛?！俺悄洗禾臁痹诋a品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。如園林景觀設計方面，順馳2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。二、一期現(xiàn)房整合營銷我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執(zhí)行。一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。周邊生活配套完善本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。建筑單體設計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。本項目“城南春天”為“新風小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產開發(fā)計劃。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展?！爸袊康禺a業(yè)已經成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。至此第二階段項目開工。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領城南片區(qū)超值風暴。組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優(yōu)勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。樓盤名稱荊州花園順馳武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。在城南經濟技術開發(fā)區(qū)、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。隨著長江大學的成立，高級職業(yè)技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。第三章項目市場分析與整合營銷一、項目市場分析地段環(huán)境優(yōu)越本項目位于荊州城南經濟技術開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。建筑環(huán)境及園林景觀設計整體環(huán)境景觀設計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃結構小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網絡。二、項目規(guī)?！靶嘛L小區(qū)”，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元?！倍?、荊州房地產市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫湖北省宏觀政策的指導2004年6月，為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。其它房屋均為二——四層?！獜南M結構看隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。A市城區(qū)共辦理各類房產交易7938起，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，成交金額8800萬元。二OO三年，A市房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。城區(qū)人口12萬。二、市場分析A市概況（參考）A市位于 河南岸，面積平方公里，人口 萬。(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。（2）西側為A市城市中心景點。（5）北面為A市人民銀行。(8)我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。對今后市場的預測：—從購房能力看伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。中國房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量?？偨ㄖ娣e82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內主干道相連。根據(jù)組團分區(qū)，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。園林景觀設計突出本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（“建筑環(huán)境及園林景觀設計”）。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經濟效益。2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。事實證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。案名：新風小區(qū)二期主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。二、投資計劃及建設周期本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：項目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）：上述土地不包括道路代征地。四、經濟分析本項目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤入住宅商業(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預計盈利3165萬元。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。這就大