【正文】 ，將會是貴陽的一大創(chuàng)舉，也能帶動此片區(qū)的經濟發(fā)展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進入小區(qū)的道路拓寬也是一個難題（左面 是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府 將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2021 年政府的十大重大實事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2021724）。 建筑風格/交付標 準 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設計元素，以簡潔的線條和 裝飾構件、運用色彩搭配來表現(xiàn)浪漫的法蘭西風格。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標客戶 市區(qū)、小 河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。 建筑風格 交付標準 現(xiàn)代風格的建筑設計，配以明亮、歡快的外墻漆或飾面磚，追求立面效果。這樣的市場環(huán)境，會增 加開發(fā)的投資風險。 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場還在使用。整個項目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關的費用。同時過去開發(fā)為項目的潛在消費人群積累相當?shù)臄?shù)量，為人際營銷創(chuàng)造了一定的條件。 五、項目開發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項目規(guī)模： 項目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產品供應鏈的可調節(jié)性等?？v使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產開發(fā)也取得了 38 長足的發(fā)展，但無論從樓盤質素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區(qū)域。發(fā)展壯大以優(yōu)質鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產業(yè)。 即使不包括白云和花溪兩個板塊，結合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目 ，初步估計貴陽房地產市場在未來三年內的商品房新開工量將達到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復式單位的一個主要指標。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實施，城市化進程的加快也給貴陽的房地產業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。貴陽的大盤競爭時代已經來臨！ 經過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。其中，衣著和雜項商品及服務漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長 15％。 市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學的發(fā)展觀，突出長短結合、統(tǒng)籌協(xié)調等重點，在確保經濟正常增速的同時，增強經濟長久健康發(fā)展的后勁。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積 1691 公頃。全市保險部門的保費收入 億元，增長 %，其中：財產保險費收入 億元，壽險保費收入 億元，分別增長 %和 %。 固定資產投資： 固定資產投資快速增長。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設已接近此處。全年有 萬下崗失業(yè)人員實現(xiàn)了再就業(yè)。金陽新區(qū)建設取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產線、南方匯通微硬盤項目等重點基礎設施工程和技改項目順利推進。全年保費陪付金額為 億元，其中：財產險陪付 億元，壽險陪付 億元，分別增長 %和 %。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。 全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長態(tài)勢，經濟效益繼續(xù)提高。農民人均現(xiàn)金收入預計 551 元，同比增長 ％。 據(jù)調查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引 起了其他食品等價格的連鎖反應。市場宏觀經濟的良性走勢、各種經濟實體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產公司進入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。 二、在售及即將上市大型房地產項目列表： 26 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市 花園 鐵五建房 開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī) 劃、拆遷中 興隆珠江 灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態(tài)勢較好，二期尚未開盤 經濟實用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿未動工 經濟實用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海 房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售，05 年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房 開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間 未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū) 中天花園 世紀中天 房開 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前 主推月亮湖別墅區(qū) 入市時間早、社區(qū)成熟、市場知名 度較大 中天世紀新城 世紀中天 房開 100 一期聯(lián)排 別墅、回遷戶已基本入住， 二期正在建設中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區(qū) 省經濟 38 一期已基本竣工 經濟實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地 （３） 多層住宅類型和錯層結構單位獲得市場持續(xù)認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向對住房消費有較大的影響力。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。著力培育生物制藥、電子信息產品制造、新型材料等新技術產業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經濟協(xié)作區(qū)內產業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。但我們不能忽視的是隨著經過幾年的開發(fā)建設，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。但目前市場上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢已經并非一家獨有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預測風險。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安計劃開通 C 標段，也只能連通小河區(qū)內的長江路或建設中的黔江路，進入項目的道路形象不佳是一個很難改變的現(xiàn)實，短期內公共交通資源不足，交通資源不足。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 （ 7）地塊北面有墳墓： 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 （ 3）開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開發(fā)規(guī)模過大，這將導致開發(fā)周期較長，不可預期的市場因素太多，從而導致運作此項目的抗風險能力較低。 毛胚房交付，設子母防盜門、塑鋼窗、可視對講門 禁、紅外和火災報警裝置；緊急求助和煤氣泄露報警由業(yè)主選配。目前已漲過二次價格 付款方式 按揭 99 折、一次性 98 折、建筑分期無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 重慶云凱物管 /高層 6 角、多層 4 角 57 銷售方式 尚未取得預售許可證，現(xiàn)為內部認購（據(jù)稱將于 041020 左右取得預售許可證） 銷售狀況 訂金為壹萬元，已預訂 90%，其余 10%房開商進行銷控 售樓地點 /售樓處特點 售樓部位于小河轉盤，公交車站旁為單體臨時建筑，面積約 100 平方 經驗及不足 售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到 了很好的宣傳作用。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天 窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫大門為自動整體升降門。且別墅區(qū)業(yè)主多有車，故就目前的客戶群體來說，不是大問題。目前多層的物管費為 元 /㎡。二期紫園規(guī)劃總建筑面積 16 萬平方米。 配套 設施 小區(qū)配套 項目擬修建一個 10000 ㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學及足球場等教育設施，規(guī)劃修建 70000 ㎡的商業(yè)配套設施及占地 50000 ㎡的康體中心會所和一個 5000 ㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。 售樓人員較專業(yè)。 市政配套 地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設施相對完善，但購物、生活目前 還多有不便。 （ 5）土地費高、土地成本不確定： 政府將對地塊實行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過多，競爭激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬多方的拆遷量，使地塊 熟地成本提高。 機會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2021 年，城市化水平將達到 35%— 40%，按這一指標，到 2021 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬人，按小康標準的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 47 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對獨立，但其社區(qū)配套相對成熟。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項目的優(yōu)勢之一。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α? 珠江路 A 地塊周邊 的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。加速農業(yè)產業(yè)化和優(yōu)質農產品生產基地建設。 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 32 2021 年國家相關部門先后下發(fā)了： （１） 《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理通知》 121 文件； （２） 《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件； （３） 建設部頒 布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設部修訂的《商品房預售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產銷售預售資金的監(jiān)管帳戶的設立。建筑公共空間講求樸實、經濟，住宅室內應避免異型空間的出現(xiàn)。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內部認 購 據(jù)《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標拍賣 6 塊土地。具備較強資金實力和運作能力的公司增多、增強。 （三）小河經濟發(fā)展趨勢分析： 根據(jù) 2021 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構。 對外貿易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。三是高技術產業(yè)產銷穩(wěn)步增長，出口交貨值大幅上揚。人口出生率 12‰，人 口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰。 城市建設和環(huán)境保護 城市基礎設施建設步伐加快，公用事業(yè)綜合服務水平不斷提高。其中：基本建設投資突破百億元大關，完成 億元，增長 %；更新改造投資完成 億元，增長 %；房地產開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 經濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經濟效益有待進一步提高，經濟結構不盡合理；部分行業(yè)低水平重復建設尚未解決，資源浪費狀況仍不同程度存在；農業(yè)基礎設施仍顯薄弱， 農民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。 （二）項目主要技術經濟指標： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 7 項目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經濟技術指標： 序號 項目 數(shù)量 1 總建筑面積 萬㎡ 2 住宅建筑面積 萬㎡ 3 公建建筑面積 萬㎡