【正文】 陽未來發(fā)展的指導(dǎo)性方向。在房 地產(chǎn)行業(yè)，國家及相關(guān)部門在土地出讓、金融政策、開發(fā)后服務(wù)的各個方面為房地產(chǎn)業(yè)定下了行業(yè)發(fā)展的宏觀方向。 即使不包括白云和花溪兩個板塊，結(jié)合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目 ，初步估計貴陽房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。另外，三橋、烏當(dāng)、金陽幾個 31 區(qū)域?qū)⒓?較大的開發(fā)量，這三個區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計達(dá)到 550 萬平方米，其中三橋區(qū)域定點項目約 20 個，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達(dá) 250 萬平方米。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對 1530 萬一套的住宅有較強的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關(guān)口，住房消費對房地產(chǎn)金融的依賴性強。 （５） 消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設(shè)計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復(fù)式單位的一個主要指標(biāo)。 2021年貴陽的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。房地產(chǎn)的整體預(yù) 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預(yù)售價格同比上漲 %，辦公用房預(yù)售均價達(dá)到 3157 元/平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預(yù)售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了 %。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側(cè)，面積約 200 畝，建筑容積率為 ，建筑密度 30%。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。烏當(dāng)板塊內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由低端市場向中高端市場前進(jìn)，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價格優(yōu)勢， 2021 年，烏當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在貴陽樓市中將具備相當(dāng)?shù)挠绊懥Α? 24 １、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析： 小河板塊步入 2021 年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 延續(xù) 2021 年的發(fā)展勢頭，貴陽樓市在步入 2021 年、 2021 年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。貴陽的大盤競爭時代已經(jīng)來臨！ 經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。 （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產(chǎn)市場經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，開發(fā)商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。其中，衣著和雜項商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。今年 1 季度，我市城市居民收入消費同步增長：月人均可支配收入為 元，同比增長 15％，扣除物價因素后，實際增長 ％；月人均消費支出為 元，同比增長 ％，扣除物價因素后，實際增長 ％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ％。截至 2 月，實現(xiàn)進(jìn)出口總額 14107 萬美元，同比增長％，其中 ：進(jìn)口增長 ％，出口增長 ％，改變了去年同期出口負(fù)增長的局面。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長 15％。全市地方財政收入完成 億元，為年度預(yù)算的 %。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，各項指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。四是非公有制經(jīng)濟工業(yè)企業(yè)增勢強勁。 市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點，在確保經(jīng)濟正常增速的同時，增強經(jīng)濟長久健康發(fā)展的后勁。全市城鄉(xiāng)各級辦社會福利院、敬老院共 75 個，有床位 1582 張，年末收養(yǎng)人員 1399 人；已建立城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心 34 個，城鎮(zhèn)各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施 1239 個；享受最低生活保障的人數(shù)達(dá) 萬人，國家撫恤、補助各類優(yōu)撫對象 7265 人。 社會保障體系建設(shè)繼續(xù)加強。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平穩(wěn)步提高。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積 1691 公頃。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟型生態(tài)城市工作順利實 施，深入開展城市環(huán)境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染指數(shù)降至 65，空氣質(zhì)量好于國家二級標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)良）的天數(shù)達(dá)到 351 天，占全年總天數(shù)的 96%；市區(qū)大氣可吸入顆粒物年平均值為 毫克 /平方米；二氧化硫的年平均值為 毫克 /平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水 PH值為 。全年供水總量 25551萬立方米，其中生活用水 13687 萬立方米。年末市區(qū)道路總長 787 公里，道路面積 萬平方米。全市保險部門的保費收入 億元，增長 %，其中：財產(chǎn)保險費收入 億元，壽險保費收入 億元，分別增長 %和 %。 年末全市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，比年初增長 %，其中：企業(yè)存款余額 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，增長 %。從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完 成零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)完成零售額 億元，比上年增長 %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個百分點，占全社會消費品零售總額的比重由上年的 %上升到%。全社會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長。 建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。其中：重工業(yè)完成增加值 億元，輕工業(yè)完成增加值 億元，分別比上年增長 %和 %；國有及國有控股企業(yè)完 成增加值 億元，增長 %；股份制企業(yè)完成增加值 79 億元，增長 %；大中型企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 12 工業(yè)和建筑業(yè)： 工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長，在國民經(jīng)濟中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 價格總體水平有所上揚。 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。 二、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 （一） 貴陽經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r： 2021 年貴陽市國民經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進(jìn)步。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。 1 目錄： 項目基本情況 項目概況 位置 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo) 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 貴陽經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 貴陽經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 小河經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 2 貴陽住宅市場分析 住宅市場供給情況分析 住宅市場需求情況分析 貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 貴陽城市總體規(guī)劃描述 貴陽市 2021 年總體城市規(guī)劃 貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 總體發(fā)展 戰(zhàn)略 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價 項目區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義 現(xiàn)狀與規(guī)劃 3 房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量 項目開發(fā)條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 項目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析 項目開發(fā)競爭對手分析 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析 其它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析 項目開發(fā)競爭對手評價 市場需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 4 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 項目住宅開發(fā)市場定價 目標(biāo)客戶確定 項目概念定位 項目產(chǎn)品設(shè)計定位 項目價格定位 項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價 項目的總開發(fā)成本 項目的工程進(jìn)度估算 項目總投資與成本估算 項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 項目的財務(wù)評價與不確定性分析 項目風(fēng)險分析 5 項目政策性風(fēng)險 項目市場風(fēng)險 項目財務(wù)風(fēng)險 項目自然風(fēng)險 項目社會風(fēng)險 1項目特征綜述、評估結(jié)論與建議 一、項目基本情況： （一）項目概況： 地理位置： 珠江路 A 地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后 巢鄉(xiāng)。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。 綜合： 10 全市經(jīng)濟快速增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ：： 調(diào)整為 ： ： ，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。全年居民消費價格指數(shù)為 ，比上年上漲 %。全年有 萬下崗失業(yè)人員實現(xiàn)了再就業(yè)。全年全部工業(yè)增加值完成 億元，比上年增長 %。產(chǎn)品銷售率達(dá) %。全市建筑業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項目等重點基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項目順利推進(jìn)。 國內(nèi)貿(mào)易： 消費品市場繼續(xù)保持增長。 財政和金融： 2021 貴陽市財政收入穩(wěn)定增長。金融機構(gòu)各項貸款余額 億元，比年初增長 %，其中：中長期貸款 億元，增長 %；短期貸款 億元，增長 %。全年保費陪付金額為 億元，其中：財產(chǎn)險陪付 億元，壽險陪付 億元，分別增長 %和 %。公交運營車輛 1870 輛，折合標(biāo)準(zhǔn)運 營車輛 2238 標(biāo)臺，其中：公共汽車 1077輛，中巴車 793 輛。自來水普及率達(dá) % 16 年末有煤氣用戶 萬戶，液化氣用戶 19 萬戶。地面水環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提高，水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為 %，飲用水水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 100%。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。全市城市居民人均可支配收入 7985 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險制度逐步推開， “兩個確?！钡玫竭M(jìn)一步的鞏固，社會保障水平不斷提高。全年共發(fā)行福利彩票 萬元；接受社會捐贈現(xiàn)金 萬元，捐贈物資衣被價值 萬元。 全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長態(tài)勢，經(jīng)濟效益繼續(xù)提高。五是運行質(zhì) 量良好，企業(yè)利潤總額大幅提高。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，預(yù)計全市累計完成固定資產(chǎn)投資 30億元，增長 30％，仍然保持了增長勢態(tài)，但增幅比去年同期有所回落。一市三縣一季度完成收入預(yù)算進(jìn)度歷史上首次超過全年收入任務(wù)的 20％。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計 551 元，同比增長 ％。一季度預(yù) 20 計直接利用外資可達(dá) 700 萬美元，同比增長 ％；引進(jìn)內(nèi)資實際到位資金將突破 20 億元。 “ 兩個確保 ” 做到了 100％，發(fā)放解困資金 42701 萬元。 據(jù)介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長： 1 季度月人均工資收入為 元，同比 增長 ％。 據(jù)調(diào)查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引 起了其他食品等價格的連鎖反應(yīng)。 22 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。大盤規(guī) 23 ?；_發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。市場宏觀經(jīng)濟的良性走勢、各種經(jīng)濟實體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。預(yù)計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過 2021 年。 2021 年和 2021 年的市場上，三橋、金陽、烏當(dāng)將會成為樓市中的 新亮 點和樓市銷售的有力競爭者。 二手房日趨活躍、梯級消費結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進(jìn)商品房的品質(zhì)提高。 二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項目列表： 26 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市 花園 鐵五建房 開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī) 劃、拆遷中 興隆珠江 灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態(tài)勢較好，二期尚未開盤 經(jīng)濟實用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿未動工 經(jīng)濟實用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海 房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售，05 年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房 開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間 未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū) 中天花園 世紀(jì)中天 房開 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前 主推月亮湖別墅區(qū) 入市時間早、社區(qū)成熟、市場