【正文】 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。 （ 3）具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。 46 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。 3 黔江子校 距珠江路 A 地塊 800 米左右，可對(duì)外招生。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽(yáng)多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項(xiàng)目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。 品牌資源： 借助于貴陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè) 名企和中國(guó)明盤(pán)興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場(chǎng)美譽(yù)度，珠江灣畔項(xiàng)目得已站在一個(gè)較高的起點(diǎn)和有利的市場(chǎng)形勢(shì)。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項(xiàng)目用地周邊自然植被，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的大景觀長(zhǎng)軸線(xiàn)，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出貴陽(yáng)少有的大型親水住宅，對(duì)住宅市場(chǎng)的景觀建設(shè)帶來(lái)新意，形成較大的市場(chǎng)沖擊力。從市場(chǎng)上看，目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類(lèi)似，文化資源需要在開(kāi)發(fā)中通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α?預(yù)計(jì)全年有約 50 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。黃河路以東，熱銷(xiāo)項(xiàng)目數(shù)量較 2021 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷(xiāo)售情況較好的項(xiàng)目以“中興世家”為首。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量： 小河區(qū)人民政府 2021 年的發(fā)展重點(diǎn)將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。 珠江路 A 地塊周邊 的樓市一直以來(lái)就是小河區(qū)的一個(gè)大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，第三個(gè)中心城區(qū)，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步奠定了貴陽(yáng)次中心區(qū)和貴陽(yáng)市居住生活區(qū)域的地位 。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車(chē)西站建成鐵路集 裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。 35 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)。 （二）貴陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)： 到 2021 年，把貴陽(yáng)市建設(shè)成 為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭(zhēng) 2021 年城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷(xiāo)售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設(shè)服務(wù)，是一 33 個(gè)需要高度重視的問(wèn)題。 （六）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)： 32 2021 年國(guó)家相關(guān)部門(mén)先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號(hào)文件； （３） 建設(shè)部頒 布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》； （４） 國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶(hù)的設(shè)立。小河板塊由于興隆等大盤(pán)的支撐，加上近 10個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約 50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。 （五）貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬(wàn)平方米相對(duì)平穩(wěn)的開(kāi)發(fā)量。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的 3 個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 ３、住宅市場(chǎng)需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100 平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費(fèi)者喜愛(ài)的戶(hù)型和面積。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出 2021 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價(jià)只是一種表面現(xiàn)象而已。 2021 年貴陽(yáng)全市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)為 1991 元 /平方米，其中住宅預(yù)售均價(jià)為 1730 元 /平方米。 金陽(yáng) 麗水茗苑 永茂房開(kāi) 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場(chǎng)反映較好，二期內(nèi)部認(rèn) 購(gòu) 據(jù)《貴陽(yáng)晚報(bào)》 040930 第 6 版報(bào)道：金陽(yáng)兩塊土地要拍賣(mài) —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽(yáng)新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標(biāo)拍賣(mài) 6 塊土地。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，市民的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入也在不斷的增長(zhǎng)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)劃分， 1000 美元的收入水平，意味著高消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨，這一切無(wú)疑為市民購(gòu)房、改善居住條件提供了堅(jiān)實(shí) 的消費(fèi)基礎(chǔ)。金陽(yáng)新區(qū)經(jīng) 過(guò)幾年來(lái)的強(qiáng)力開(kāi)發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場(chǎng)、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，以金陽(yáng)的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房?jī)r(jià)，同樣也會(huì)成為 樓市中的有力競(jìng)爭(zhēng)者。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。具備較強(qiáng)資金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。而且大盤(pán)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)主要集中在 2021 年和 2021 年。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過(guò)次中 心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。工業(yè)以機(jī)械、電 子、航空、新材料為主。 （三）小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析： 根據(jù) 2021 年《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。 在消費(fèi)八大類(lèi)中，除了醫(yī)療保健和教育文化娛樂(lè)服務(wù)類(lèi)消費(fèi)有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通訊、居住、雜項(xiàng)商品及服務(wù)等六類(lèi)消費(fèi)均有不同程度的增長(zhǎng)。 ２、 2021 年 1 季度貴陽(yáng)市城市居民收入消費(fèi)同增長(zhǎng) 今年 1 季度我市城市居民 ，月均收入 867 余元 消費(fèi) 595 余元 。全市新增就業(yè)崗位 7887 個(gè)，為年度目標(biāo)的 21％，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè) 10249 人，其中城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè) 5610 人，為年度目標(biāo)的 20％，下崗失業(yè)人員再就業(yè) 2451 人，為年度目標(biāo)的 ％ ,農(nóng)村富勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移 2426 人，為年度目標(biāo)的 ％。 對(duì)外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。 2 月末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比年初增加 億元。 財(cái)政收入穩(wěn) 步增長(zhǎng)，金融形勢(shì)平穩(wěn)。 加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力開(kāi)辟農(nóng)民就業(yè)門(mén)路，拓寬農(nóng)民增收渠道，全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)局良好。三是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)，出口交貨值大幅上揚(yáng)。 從 4 月 12 日召開(kāi)的市政府常務(wù)會(huì) 會(huì)議 上 獲悉 ，今年一季度，貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持了持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。 社會(huì)福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格而系數(shù)）為 %。人口出生率 12‰，人 口死亡率 ‰，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。加強(qiáng)對(duì)廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力 8980 噸 /日和工業(yè)廢氣處理能力 16. 76 萬(wàn)標(biāo)立方米 /時(shí)，主要污染物排放量進(jìn)一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。 環(huán)境保護(hù)工作不斷加強(qiáng)。 全市自來(lái)水綜合生產(chǎn)能力 萬(wàn)立方米 /日，供水管道長(zhǎng)度 公里。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。 保險(xiǎn)、證券業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù)增加，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)較快，資金運(yùn)行趨于活躍。從城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售總額完成 億元，比上年增長(zhǎng)了 %，占零售總額的 %；縣及縣 14 以下消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，占零售總額的 %。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成 億元，增長(zhǎng) %；更新改造投資完成 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。全年房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米 ， 13 比上年增長(zhǎng) %，房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年下降 %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，比上年增長(zhǎng) 倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 3238 萬(wàn)元。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪費(fèi)狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱， 農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。 勞動(dòng)就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。全年非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)了 %，高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 9 個(gè)百分點(diǎn)，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值達(dá) 10962 元，比上年增長(zhǎng) %。 （二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 7 項(xiàng)目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 2 住宅建筑面積 萬(wàn)㎡ 3 公建建筑面積 萬(wàn)㎡ 4 總居住戶(hù)數(shù) 3244 戶(hù) 8 5 總居住人數(shù) 11354 人 6 人口毛密度 313 人 /公頃 7 人口凈密度 535 人 /公頃 8 容積率 9 綠地率 % （三） 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)： 現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元） % 年度銷(xiāo)售量 合計(jì) 一 二 三 四 五 六 七 八 九 啟動(dòng) % % % % % % % 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 小計(jì) 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 17220 9 前期費(fèi)用 212 212 212 212 212 212 212 212 1696 建安費(fèi)用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 開(kāi)發(fā)稅金 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 小計(jì) 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922 現(xiàn)金凈流量 7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078 土地及其它費(fèi)用按八年計(jì)，平均分批付出。洛解村有巷道與小河區(qū)長(zhǎng)江路居住區(qū)聯(lián)接。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路 A 地塊項(xiàng)目占地 47 公頃。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場(chǎng)；南面為洛解 6 村村民民房 ,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路 ,與樂(lè)街小區(qū)相對(duì)；北面為山麓。東面山地上植被以松樹(shù)為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋?chǎng)和一座水庫(kù)；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有 230 戶(hù)左右，拆遷面積 4 萬(wàn) 2 千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目 前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。北面是一片山麓。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增幅是近年來(lái)的最好水平，比全國(guó)平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)。 2 3 7 . 5 92 6 4 . 8 13 0 2 . 7 53 3 6 . 3 73 8 0 . 9 29 . 7 0 % 1 0 . 6 0 % 1 1 . 2 0 % 1 1 . 3 0 % 1 3 . 0 0 %01002003004001999年 2021年 2021年 2021年 2021年生產(chǎn)總值（億元）增長(zhǎng) 11 非公有經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。從居民消費(fèi)的八大類(lèi)別看，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)等四大類(lèi)價(jià)格分別上漲 %、%、 %、 %， 煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)等四大類(lèi)價(jià)格分別下降 %、 %、 %、 %。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。全部工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。全年具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，實(shí)現(xiàn)稅金總額 億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)