【正文】 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述 貴陽(yáng)市 2021 年總體城市規(guī)劃 貴陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 總體發(fā)展 戰(zhàn)略 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義 現(xiàn)狀與規(guī)劃 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià) 市場(chǎng)需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 4 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定價(jià) 目標(biāo)客戶確定 項(xiàng)目概念定位 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目的工程進(jìn)度估算 項(xiàng)目總投資與成本估算 項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 5 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 1項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目基本情況： （一）項(xiàng)目概況： 地理位置： 珠江路 A 地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后 巢鄉(xiāng)。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。年末全市在崗職工 萬(wàn)人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。其中：重工業(yè)完成增加值 億元，輕工業(yè)完成增加值 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完 成增加值 億元，增長(zhǎng) %；股份制企業(yè)完成增加值 79 億元，增長(zhǎng) %；大中型企業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完 成零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)完成零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的 %上升到%。全市保險(xiǎn)部門(mén)的保費(fèi)收入 億元，增長(zhǎng) %，其中：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收入 億元，壽險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。全年供水總量 25551萬(wàn)立方米，其中生活用水 13687 萬(wàn)立方米。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積 1691 公頃。 社會(huì)保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。 市委副書(shū)記、市長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)在會(huì)上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長(zhǎng)短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時(shí)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康發(fā)展的后勁。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，各項(xiàng)指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長(zhǎng)較高，同比增長(zhǎng) 15％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ％。其中，衣著和雜項(xiàng)商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長(zhǎng)分別為 27％和 ％。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。貴陽(yáng)的大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨！ 經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商也逐步成長(zhǎng)壯大，并形成了一定的市場(chǎng)影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。 24 １、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析： 小河板塊步入 2021 年，板塊整體開(kāi)發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤(pán)的支撐，加上近 10 個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約 50 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。貴陽(yáng)市“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)的整體預(yù) 售價(jià)格較去年同期下降 %，住宅部分的預(yù)售價(jià)格同比上漲 %，辦公用房預(yù)售均價(jià)達(dá)到 3157 元/平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預(yù)售均價(jià)為 4570 元 /平方米，同比下降了 %。 4 房為希望購(gòu)買(mǎi)大面積單位， 160 平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。 （８） 市場(chǎng) 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì) 1530 萬(wàn)一套的住宅有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力， 20 萬(wàn)和 30 萬(wàn)是購(gòu)房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。 即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目 ，初步估計(jì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)三年內(nèi)的商品房新開(kāi)工量將達(dá)到 1000 萬(wàn)平方米以上，超過(guò)原來(lái)幾年的的開(kāi)工記錄，成就又一歷史新高。 三、貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽(yáng)市 2021 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》是貴陽(yáng)市政府于 2021 年在 1986 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了 19962021 年間貴陽(yáng) 15 年的中長(zhǎng)期規(guī)劃方案 ，從社會(huì)、城市發(fā)展的各個(gè)方面明確了貴陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的指導(dǎo)性方向。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 37 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里?？v使除開(kāi)南明、云巖區(qū)的貴陽(yáng)其他區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了 38 長(zhǎng)足的發(fā)展，但無(wú)論從樓盤(pán)質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤(pán)定位、價(jià)格水平等各方面的指標(biāo)來(lái)看，都無(wú)法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開(kāi)發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購(gòu)房的主要選擇區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過(guò)漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬(wàn)平方米，具備大盤(pán)開(kāi)發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的成本控制，配套相對(duì)完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng) 格，個(gè)性鮮明 41 的外墻立面，錯(cuò)落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)貴陽(yáng)的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。同時(shí)過(guò)去開(kāi)發(fā)為項(xiàng)目的潛在消費(fèi)人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營(yíng)銷創(chuàng)造了一定的條件。 黔江路 需繞道長(zhǎng)江路才可與項(xiàng)目連接 4 三十四中 位于樂(lè)街小區(qū)西面 5 洛解小學(xué) 人數(shù) 360 左右 地塊紅線范圍內(nèi) 已改擴(kuò)建投入使用 6 幼兒園 日托 380 元 /人，全托 600元 /人，生源較少，多以廠子弟為主。整個(gè)項(xiàng)目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對(duì)用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對(duì)于營(yíng)造一個(gè)規(guī)模大盤(pán)具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭(zhēng)取配套相關(guān)的費(fèi)用。 （ 5）周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟： 除樂(lè)街小區(qū)外，在項(xiàng)目周邊還有瑞和家園等一些開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的樓盤(pán)，這對(duì)該片區(qū)的適宜居住的形象會(huì)有很大的提升。 （ 6）地塊東北有垃圾場(chǎng)： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場(chǎng)還在使用。鐵五建房開(kāi)的實(shí)力也得到了充分的認(rèn)同，因此，對(duì)于珠江路 A 地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可充分利用興隆及鐵五建的品牌優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)潛在客戶信心和確立樓 盤(pán)市場(chǎng)形象。這樣的市場(chǎng)環(huán)境，會(huì)增 加開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。勝者之譽(yù)、居者之幸。 建筑風(fēng)格 交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，配以明亮、歡快的外墻漆或飾面磚，追求立面效果。 物業(yè)費(fèi)（暫定）：電梯房 元 /㎡，別墅 元 /㎡。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價(jià)格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進(jìn)度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標(biāo)客戶 市區(qū)、小 河及周邊工薪階層 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1835/元 1875 元 /2063 元。 項(xiàng)目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號(hào) /383535 3835255 開(kāi)發(fā)商 貴陽(yáng)大興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設(shè)計(jì) 中國(guó)市政工程、西南設(shè)計(jì)研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬(wàn)平方 / 萬(wàn)平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 59 戶型特點(diǎn) 一梯 23 戶設(shè)計(jì)，各種朝向都有，通風(fēng)、采光相對(duì)較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、幼兒園、醫(yī)療中心 會(huì)所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會(huì)議室、歌舞休閑娛樂(lè)中心 裝修 清水房 工程進(jìn)度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標(biāo)客戶 普通住宅主要面對(duì)市內(nèi)、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1580 元 /1800 元 /2021 元（復(fù)、躍式 1950 起價(jià)） 付款方式 一次性付款、按揭無(wú)折扣 物業(yè)管理公司 /費(fèi)用 貴陽(yáng)大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠(yuǎn)程抄表、電子保安巡更 /可視對(duì)講門(mén)禁 營(yíng)銷 定位 廣告媒體 路牌廣告 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復(fù)式、頂層復(fù)式；別墅目前處于前期預(yù)熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn) 售樓處中興世家會(huì)所、中檔裝修，室內(nèi)布置較凌亂、戶型模型與沙盤(pán)模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門(mén)面全部 售完，單價(jià) 30008000 元 /平方 經(jīng)驗(yàn)及不足 該小區(qū)背面有大松樹(shù)林，進(jìn)小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯(cuò)價(jià)位適中 ,銷售情況較好 樓盤(pán)名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 60 開(kāi)發(fā)商 宏翔房開(kāi) 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬(wàn)平方 /約 10 萬(wàn)平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 900 套， 2021 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點(diǎn) 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進(jìn)度 大多已封頂 公攤率 不超過(guò) 10% 目標(biāo)客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無(wú)折扣 物管費(fèi)用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經(jīng)驗(yàn)及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢(shì)不很理想 （二） 其 它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析： 項(xiàng)目名稱 中天世紀(jì)新城 項(xiàng)目地址 貴陽(yáng)市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 61 電話 開(kāi)發(fā)商 世 紀(jì)中天投資股份有限公司（世紀(jì)新城經(jīng)營(yíng)分公司） 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院、法國(guó)歐博建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)院 園林設(shè)計(jì)單位 香港雅克設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 策劃代理單位 貴陽(yáng)弘展?fàn)I銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項(xiàng)目定位 貴陽(yáng)首席高尚生活特區(qū) —— 締造國(guó)內(nèi)首個(gè)“怡生社區(qū)” 推廣用語(yǔ) “世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國(guó)際經(jīng)典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時(shí)尚” 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 小區(qū)總占地面積 萬(wàn)㎡，總建筑面積 100 萬(wàn)㎡，容積率 ， 小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12 個(gè)組團(tuán)，總戶數(shù) 6000 余戶，規(guī)劃居住總?cè)丝?2 萬(wàn)余人。 建筑風(fēng)格/交付標(biāo) 準(zhǔn) 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風(fēng)格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設(shè)計(jì)元素，以簡(jiǎn)潔的線條和 裝飾構(gòu)件、運(yùn)用色彩搭配來(lái)表現(xiàn)浪漫的法蘭西風(fēng)格。二期預(yù)計(jì)均價(jià)約 1850 元 /㎡。項(xiàng)目 若能如期按規(guī)劃完成，將會(huì)是貴陽(yáng)的一大創(chuàng)舉，也能帶動(dòng)此片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完全的改變?cè)瓉?lái)的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問(wèn)題難以解決，而進(jìn)入小區(qū)的道路拓寬也是一個(gè)難題（左面 是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽(yáng)市政府 將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽(yáng)市 2021 年政府的十大重大實(shí)事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2021724）。毛壞房交付。目前起價(jià)為 1698 元 /㎡，最高價(jià)為 2400 元 /㎡，均價(jià)在 1904 元 /㎡。二期會(huì)配置網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、主體公園，中、小學(xué)，幼兒園等設(shè)施 。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會(huì)有一些花園洋房。項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)在 04 年初動(dòng)工，計(jì)劃開(kāi)工約 10 萬(wàn)㎡，計(jì)劃竣工 8 萬(wàn)㎡。現(xiàn)一期會(huì)所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開(kāi)放會(huì)所），一期還有一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、組團(tuán)廣場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。二組團(tuán)為多層高密度回遷房。 項(xiàng)目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽(yáng)市小河區(qū)黔江路 7 號(hào) 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團(tuán)有限公司 開(kāi)發(fā)商 貴州白云中海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 承建商 省建工集團(tuán)第八建筑工程公司 占地面積