【正文】 住宅靠世紀(jì)園斜坡堡坎處將修建聯(lián)排別墅，目前面積、價格未定。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 項目目前開發(fā)建設(shè)的是第一組團“ TOWNHOUS 別墅”和二組團（拆遷還房），一期別墅共 229 套，現(xiàn)已交付的約 85 套，且已有部分業(yè)主入伙裝修。二期總戶數(shù)約 700 戶，建筑面積約 10 萬㎡。環(huán)型電梯住宅進入外裝飾階段，目前正在做沿河景觀綠化帶的工程，并取得了一定的效果，通往項目 地 2 號橋已經(jīng)可以通車?？偨ㄖ娣e約93 萬㎡。因此，對于珠江路項目的開發(fā)，大可利用政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在拆遷上的支持。如此大型規(guī)劃不能實現(xiàn)，則其區(qū)域價值無法實現(xiàn)。在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。 產(chǎn)品設(shè)計： 項目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個主要項目。工業(yè)以機械、電子、航空、新材料為主。 城區(qū)是省、市黨政機關(guān)所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術(shù)、科技、商貿(mào)和旅游服務(wù)中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市 34 發(fā)展空間；嚴(yán)格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。 （１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。 2021 年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達 2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。三橋隨著大貴陽戰(zhàn)略的實施、金陽新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點發(fā)展，憑著獨特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內(nèi)外多家具備較強實力的地產(chǎn)機構(gòu)進入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗將使這個區(qū)域內(nèi)的項目具備很強的競爭力。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、 醫(yī)療保險工作正常開展。由于新開工的房開項目較多， 房地產(chǎn)開發(fā)投資開局良好，完成 億元，同比增長 50％，成為全市固定資產(chǎn)投資增長的主要拉動力 。年末全市養(yǎng)老保險參保人數(shù)為 萬人，失業(yè)保險參保人數(shù)為 萬人；基 本醫(yī)療保險參保人數(shù)為 萬人。全年煤氣供應(yīng)量 10990 萬立方米，其中家庭用氣 5737 萬立方米；液化氣供應(yīng)量氣量 23517 噸。全市財政總收入 億元，比上年增長 %，其中：地方財政收入完成 億元，增長 %；財政支出保持適度增長，支出結(jié)構(gòu)日趨合理，全年財政總支出 億元，增長 %。 工業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)提高。 2 3 7 . 5 92 6 4 . 8 13 0 2 . 7 53 3 6 . 3 73 8 0 . 9 29 . 7 0 % 1 0 . 6 0 % 1 1 . 2 0 % 1 1 . 3 0 % 1 3 . 0 0 %01002003004001999年 2021年 2021年 2021年 2021年生產(chǎn)總值（億元）增長 11 非公有經(jīng)濟快速增長。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場；南面為洛解 6 村村民民房 ,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路 ,與樂街小區(qū)相對；北面為山麓。人均生產(chǎn)總值達 10962 元，比上年增長 %。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。從城鄉(xiāng)看，城市消費品零售總額完成 億元，比上年增長了 %，占零售總額的 %；縣及縣 14 以下消費品零售總額 億元，比上年增長 %，占零售總額的 %。 全市自來水綜合生產(chǎn)能力 萬立方米 /日，供水管道長度 公里。居民食品消費支出占消費性支出的比重（恩格而系數(shù)）為 %。 加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力開辟農(nóng)民就業(yè)門路，拓寬農(nóng)民增收渠道，全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展開局良好。全市新增就業(yè)崗位 7887 個，為年度目標(biāo)的 21％，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè) 10249 人，其中城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè) 5610 人，為年度目標(biāo)的 20％，下崗失業(yè)人員再就業(yè) 2451 人，為年度目標(biāo)的 ％ ,農(nóng)村富勞動力轉(zhuǎn)移 2426 人，為年度目標(biāo)的 ％。工業(yè)以機械、電 子、航空、新材料為主。市場競爭日趨激烈。 2021 年貴陽全市的房地產(chǎn)銷售均價為 1991 元 /平方米，其中住宅預(yù)售均價為 1730 元 /平方米。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的 3 個因素，消費者對物業(yè)管理要求呈上升局面。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設(shè)服務(wù)，是一 33 個需要高度重視的問題。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量： 小河區(qū)人民政府 2021 年的發(fā)展重點將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。從市場上看，目前競爭項目已經(jīng)開始著手項目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 3 黔江子校 距珠江路 A 地塊 800 米左右，可對外招生。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。 （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開發(fā)與建設(shè)已經(jīng)在貴陽市市民當(dāng)中產(chǎn)生了巨大的口碑效應(yīng)，已經(jīng)具備良好的市場美譽度。引領(lǐng)貴陽人居潮流 。 小戶型電梯房已預(yù)定 70%，價格未定。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。 銷售情況 /價格 銷售情況，一期銷售約 75%，別墅起價為 4000 元 /㎡，均價在 4400 元 /㎡，最高價達到 5500 元 /㎡。 建筑風(fēng)格 交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 市政配套 附近的市政配套有貴陽六中，實驗二中，實驗一小，實驗二小，醫(yī)學(xué)院，菜市場，和云巖區(qū)政府 大樓。整個新城的總工期約在 8 年左右。 二期有十一組團：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。 56 項目名稱 云凱綠化率 52%，容積率 ，車位比例 1： 2。但此規(guī)劃實現(xiàn)的難度比較大，這將會影響購房者的信心與持幣待購的心理，造成客戶分流。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進來的話，洛解村共計約四萬二千多方的拆遷房需進行拆遷安置，如此一來，該開發(fā)項目的拆遷量和拆遷費用便會大幅上升。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便?？茖W(xué)的實施和 42 安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及“云凱規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。保持經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2021 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計在年內(nèi)將有約 80 平方米的項目開工上市。言房價上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。 二手房日趨活躍、梯級消費結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進商品房的品質(zhì)提高。大盤規(guī) 23 ?；_發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。 據(jù)介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長： 1 季度月人均工資收入為 元，同比 增長 ％。一市三縣一季度完成收入預(yù)算進度歷史上首次超過全年收入任務(wù)的 20％。全年共發(fā)行福利彩票 萬元；接受社會捐贈現(xiàn)金 萬元，捐贈物資衣被價值 萬元。地面水環(huán)境質(zhì)量進一步提高，水質(zhì)達標(biāo)率為 %，飲用水水源水質(zhì)達標(biāo)率 100%。金融機構(gòu)各項貸款余額 億元，比年初增長 %，其中：中長期貸款 億元，增長 %；短期貸款 億元，增長 %。全市建筑業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %。全年居民消費價格指數(shù)為 ，比上年上漲 %。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。 二、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 （一） 貴陽經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r： 2021 年貴陽市國民經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步。 12 工業(yè)和建筑業(yè)： 工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長，在國民經(jīng)濟中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。全社會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。年末市區(qū)道路總長 787 公里，道路面積 萬平方米。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平穩(wěn)步提高。四是非公有制經(jīng)濟工業(yè)企業(yè)增勢強勁。截至 2 月，實現(xiàn)進出口總額 14107 萬美元，同比增長％，其中 ：進口增長 ％，出口增長 ％，改變了去年同期出口負增長的局面。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 延續(xù) 2021 年的發(fā)展勢頭，貴陽樓市在步入 2021 年、 2021 年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側(cè)，面積約 200 畝，建筑容積率為 ，建筑密度 30%。 （５） 消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設(shè)計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。在房 地產(chǎn)行業(yè)，國家及相關(guān)部門在土地出讓、金融政策、開發(fā)后服務(wù)的各個方面為房地產(chǎn)業(yè)定下了行業(yè)發(fā)展的宏觀方向。 社會發(fā)展目標(biāo)：嚴(yán)格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科學(xué)文化素質(zhì)，普及九年制義務(wù)教育，大力發(fā)展職業(yè)教育和成人教育，加強貴陽作為全省高等教育基地的建設(shè)；加大科技成果的開發(fā)與推廣力度，提高國民生產(chǎn)總值增長中的科技貢獻率，進一步繁榮和發(fā)展文化、體育、衛(wèi)生、廣播電視、新聞出版事業(yè)，逐步建立和形成設(shè)施齊全、配套完善的社 會服務(wù)體系，提高精神文明建設(shè)水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。目前只有樂街小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)已形成一個成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。較其他區(qū) 域的主要競爭項目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢可言。 1000 畝藥用植物園近在咫尺。與其相鄰的樂街小區(qū)已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與瑞和花園、黔江社區(qū)等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區(qū)。 （ 2）未來規(guī)劃的實現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通珠江路，并且盡早順利實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目 前小河比較單一的線狀聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。 六、項目開發(fā)競爭對手分析： 54 （一） 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析： 55 項目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區(qū)四方河 /5111111 開發(fā)商 貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設(shè)計院 園林設(shè)計單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業(yè)管理單位 第一太平戴維斯公司 項目定位 大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。 銷售情況 /價格 銷售情況較好。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區(qū)黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團有限公司 開發(fā)商 貴州白云中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承建商 省建工集團第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復(fù)式： 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內(nèi)部配套 游泳池、網(wǎng)球場、會所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 58 目標(biāo)客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個體業(yè)主、 公務(wù)員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關(guān)愛一生情定中?！? 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢較好 銷售率 據(jù)悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風(fēng)格簡潔?，F(xiàn)一期會所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網(wǎng)球場、組團廣場等休閑運動設(shè)施。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會有一些花園洋房。目前起價為 1698 元 /㎡，最高價為 2400 元 /㎡，均價在 1904 元 /㎡。項目 若能如期按規(guī)劃完成