【正文】 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復式： 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內(nèi)部配套 游泳池、網(wǎng)球場、會所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 58 目標客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個體業(yè)主、 公務員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關(guān)愛一生情定中?！? 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢較好 銷售率 據(jù)悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風格簡潔。估計整個一期工程住宅部分將在 05 年內(nèi)完工，同時游泳池、網(wǎng)球場，幼兒園將投入使用，小學建成待 用，五條商業(yè)步行街中的一條將以便利店或超市的形式開張營業(yè)。 銷售情況 /價格 銷售情況較好。其中一期 855 戶（環(huán)型電梯房 502 戶、 18 層精品小戶型 225 戶、別墅 125 戶）。 六、項目開發(fā)競爭對手分析： 54 （一） 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析： 55 項目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區(qū)四方河 /5111111 開發(fā)商 貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設(shè)計院 園林設(shè)計單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業(yè)管理單位 第一太平戴維斯公司 項目定位 大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。 障礙點： （ 1）規(guī)劃方案難以實現(xiàn)： 要開發(fā)珠江路片區(qū)，其前提是開通珠江路，并且連接南明區(qū)。 （ 2）未來規(guī)劃的實現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通珠江路，并且盡早順利實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目 前小河比較單一的線狀聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。 （ 2）長江路無入口： 珠江路 A 地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區(qū)出入口的問題。與其相鄰的樂街小區(qū)已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與瑞和花園、黔江社區(qū)等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區(qū)。地塊四周山勢稍有起伏，對于依山就勢，造就園林景觀而言，是有其獨到之處的。 1000 畝藥用植物園近在咫尺。 配套設(shè)施： 項目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源十分缺乏，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項目的定位不符，項目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。較其他區(qū) 域的主要競爭項目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢可言。小河東北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動錦上添花。目前只有樂街小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)已形成一個成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。 社會發(fā)展目標：嚴格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科學文化素質(zhì)，普及九年制義務教育，大力發(fā)展職業(yè)教育和成人教育，加強貴陽作為全省高等教育基地的建設(shè)；加大科技成果的開發(fā)與推廣力度，提高國民生產(chǎn)總值增長中的科技貢獻率，進一步繁榮和發(fā)展文化、體育、衛(wèi)生、廣播電視、新聞出版事業(yè)，逐步建立和形成設(shè)施齊全、配套完善的社 會服務體系，提高精神文明建設(shè)水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。 （三）總體發(fā)展戰(zhàn)略： 經(jīng)濟發(fā)展目標：實施開發(fā)帶動、科技興市和可持續(xù)發(fā)展三大戰(zhàn)略，建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培植支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展特色經(jīng)濟，形成以高新技術(shù)為先導，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)突出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。在房 地產(chǎn)行業(yè)，國家及相關(guān)部門在土地出讓、金融政策、開發(fā)后服務的各個方面為房地產(chǎn)業(yè)定下了行業(yè)發(fā)展的宏觀方向。另外，三橋、烏當、金陽幾個 31 區(qū)域?qū)⒓?較大的開發(fā)量，這三個區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預計達到 550 萬平方米，其中三橋區(qū)域定點項目約 20 個，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達 250 萬平方米。 （５） 消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設(shè)計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 2021年貴陽的房地產(chǎn)市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側(cè)，面積約 200 畝，建筑容積率為 ，建筑密度 30%。烏當板塊內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由低端市場向中高端市場前進，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價格優(yōu)勢， 2021 年，烏當?shù)禺a(chǎn)在貴陽樓市中將具備相當?shù)挠绊懥Α? 延續(xù) 2021 年的發(fā)展勢頭，貴陽樓市在步入 2021 年、 2021 年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。 （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產(chǎn)市場經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，開發(fā)商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。今年 1 季度，我市城市居民收入消費同步增長：月人均可支配收入為 元，同比增長 15％，扣除物價因素后，實際增長 ％；月人均消費支出為 元，同比增長 ％，扣除物價因素后，實際增長 ％。截至 2 月，實現(xiàn)進出口總額 14107 萬美元，同比增長％，其中 ：進口增長 ％，出口增長 ％，改變了去年同期出口負增長的局面。全市地方財政收入完成 億元，為年度預算的 %。四是非公有制經(jīng)濟工業(yè)企業(yè)增勢強勁。全市城鄉(xiāng)各級辦社會福利院、敬老院共 75 個，有床位 1582 張，年末收養(yǎng)人員 1399 人；已建立城鎮(zhèn)社區(qū)服務中心 34 個，城鎮(zhèn)各種社區(qū)服務設(shè)施 1239 個；享受最低生活保障的人數(shù)達 萬人，國家撫恤、補助各類優(yōu)撫對象 7265 人。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平穩(wěn)步提高。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟型生態(tài)城市工作順利實 施，深入開展城市環(huán)境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染指數(shù)降至 65，空氣質(zhì)量好于國家二級標準（優(yōu)良）的天數(shù)達到 351 天，占全年總天數(shù)的 96%；市區(qū)大氣可吸入顆粒物年平均值為 毫克 /平方米；二氧化硫的年平均值為 毫克 /平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水 PH值為 。年末市區(qū)道路總長 787 公里，道路面積 萬平方米。 年末全市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，比年初增長 %，其中：企業(yè)存款余額 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。 建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。 12 工業(yè)和建筑業(yè)： 工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長，在國民經(jīng)濟中仍然占據(jù)主導地位。 價格總體水平有所上揚。 二、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 （一） 貴陽經(jīng)濟發(fā)展狀況： 2021 年貴陽市國民經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。 綜合： 10 全市經(jīng)濟快速增長。全年居民消費價格指數(shù)為 ，比上年上漲 %。全年全部工業(yè)增加值完成 億元，比上年增長 %。全市建筑業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %。 國內(nèi)貿(mào)易： 消費品市場繼續(xù)保持增長。金融機構(gòu)各項貸款余額 億元，比年初增長 %，其中：中長期貸款 億元，增長 %；短期貸款 億元，增長 %。公交運營車輛 1870 輛，折合標準運 營車輛 2238 標臺，其中：公共汽車 1077輛，中巴車 793 輛。地面水環(huán)境質(zhì)量進一步提高，水質(zhì)達標率為 %，飲用水水源水質(zhì)達標率 100%。全市城市居民人均可支配收入 7985 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。全年共發(fā)行福利彩票 萬元；接受社會捐贈現(xiàn)金 萬元，捐贈物資衣被價值 萬元。五是運行質(zhì) 量良好，企業(yè)利潤總額大幅提高。一市三縣一季度完成收入預算進度歷史上首次超過全年收入任務的 20％。一季度預 20 計直接利用外資可達 700 萬美元，同比增長 ％；引進內(nèi)資實際到位資金將突破 20 億元。 據(jù)介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長： 1 季度月人均工資收入為 元，同比 增長 ％。 22 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里。大盤規(guī) 23 ?；_發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。預計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過 2021 年。 二手房日趨活躍、梯級消費結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進商品房的品質(zhì)提高。另一塊土地位于 金陽中心商務區(qū)內(nèi)背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側(cè)，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。言房價上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費者樂于 30 接受的主要交付標準，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機會。 烏當根據(jù)去年的土地出讓情況，預計在年內(nèi)將有約 80 平方米的項目開工上市。 2021 年相繼傳出或報道的中國房地產(chǎn)擬在適當時機開征物業(yè)稅、商品房的保修責任明確有房開商負責、包括貴陽在內(nèi)的 26 個城市暫停審批建設(shè)用地等消息，無不反應出中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。保持經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2021 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 城市建設(shè)目標：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進行城市功能布局，為各項 36 事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強環(huán)境保護，改善城市生態(tài)，把貴陽市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。加上黃河路以西開發(fā)用地越來越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來小河區(qū)開發(fā)的重心。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及“云凱 人文條件： 該項目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設(shè)時搬遷的廠礦區(qū)，沒有可以挖掘的人文資源?？茖W的實施和 42 安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。 市政配套項目 序號 項目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學生 700 人左右，主要面向小河區(qū)招生。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。在教育上， 該地塊距二十五中，黔江子校都比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學就讀的問題。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進來的話，洛解村共計約四萬二千多方的拆遷房需進行拆遷安置，如此一來，該開發(fā)項目的拆遷量和拆遷費用便會大幅上升。它的開發(fā)將會為 A 地塊帶來非常的 51 的升值空間。但此規(guī)劃實現(xiàn)的難度比較大，這將會影響購房者的信心與持幣待購的心理，造成客戶分流。國際化生活王國。綠化率 52%，容積率 ，車位比例 1： 2。在售半山別墅銷售率約 60%，售價 3820— 5300 元 /㎡，均價約 4500 元 /㎡。 56 項目名稱 云凱 售樓人員素質(zhì)較好。 二期有十一組團：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。 市政配套 小區(qū)附近缺乏的市政配套，只有一個水口寺小學，無大型商場、成規(guī)模菜場、健身場所、休閑娛樂場 所 和大型醫(yī)療網(wǎng)點。整個新城的總工期約在 8 年左右。 產(chǎn)品特點 /比重 戶型面積從 56 ㎡的平層到 189 ㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中 110 ㎡ — 135㎡的三房為主約占總房型比例的 45%， 74 ㎡、 83 ㎡的二房約占 30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車場。 市政配套 附近的市政配套有貴陽六中，實驗二中，實驗一小，實驗二小，醫(yī)學院，菜市場，和云巖區(qū)政府 大樓。 銷售情況 /價格 銷售情況良好，現(xiàn)推出的 489 套房，銷售率約在 85%左右，占整個一期的 38%的比例。 建筑風格 交付標準