【正文】 象。 本項目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹，這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 ? 本項目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。隨著綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項目的投資建設(shè)，同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。 2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項目提供 654107 平方米的國有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 5. 銷售部：負責產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 六 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金： 53400 萬人民幣 注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號樓 B503 室 經(jīng)營范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。 1 珠江僑都項目可行性分析報告 二 00 二年八月 2 目 錄 一 . 項目名稱 二 . 項目地點 三 . 項目發(fā)展商 四 . 項目概況 五 . 投資商概況 六 . 發(fā)展商概況 七 . 項目建設(shè)條件 八 . 市場分析 九 . 市場定位及形象設(shè)計 十 . 資金籌措 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 十二 . 項目開發(fā)進度 十三 . 財務(wù)分析 十四 . 項目評估結(jié)果 3 珠江帝景項目可行性分析報告 一 . 項目名稱 珠江帝景 二 . 項目地點 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 三 . 項目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 四 . 項目概況 本項目用地根據(jù)市規(guī)劃局（ 92）城地 批字第 39 號、 55 號文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬 5 處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物業(yè)管 理等設(shè)置，目標是為建立一個配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司有較強的經(jīng)濟技術(shù)實力，產(chǎn)品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的能力。 ? 本項目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項目西北面臨江拔起，作為廣州市的標志，也有利提高本項目的知名度。 ? 利用投資商品牌效應，通過宣傳策劃強化、穩(wěn)固公司品牌； ? 建筑規(guī)劃風格：建筑物主要采用自然式布局形式，與道路、 綠化 協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。 （二）、項目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會立案，由市政府組織實施的大型建設(shè)項目，項目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與 正在開發(fā)為高級住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應，并與正在開發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。僑都公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。在項目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標志性建筑。 項目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠江新城相通，將大大方便本項目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達 34%，從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環(huán)境。消費品市場銷售穩(wěn)定； 1 至 7 月累計，全市完成社會消費品零售總額 542． 31 億元，同比增長 8． 3%，增幅比去年大。 1. 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長個人住房貸款期限，并降低利率，以支持城鎮(zhèn)居民購房。 1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動經(jīng)濟增長，廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上給予積極的支持。造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競爭激烈，導致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價，希望通過犧牲利潤來換市場。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費過多，負擔重。 居民用于購建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購房與建房 支出64． 38 元，同比增長 89． 4%，居今年各月增幅首位。近年來，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本，開發(fā)商和消費者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀形成新的城市中心。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。故高素質(zhì)的樓盤會逐漸成為市場主導。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。倡導是以“健康的生活方式”為基本形象。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發(fā)期為 4 年。 十三 . 財務(wù)分析（見附表） （珠江僑都項目單位成本、售價估算表） （僑都項目總體成本估算表） （僑都項目利潤估算表） （僑都項目現(xiàn)金流量表） （僑都項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 十四 . 結(jié)論 本項目總投資成本約 億元，總收入約 92 億元，稅前利潤約 億，稅后利潤約 億元，銷售利潤率為 %，投資利潤率為 36%。 以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又 由于本項 25 目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。 24 第一期：至 20xx 年止，完 成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬 m2預售商品