【正文】 理費(fèi)用 174500 418 二 銷售費(fèi)用 174500 銷售額 3% 三 銷售稅金及附加 四 財務(wù)費(fèi)用 2520 合計 開發(fā)費(fèi)用 174500 (二 ) 項目資金籌措 1. 資金來源 本項目開發(fā)投資的資金籌措來源主要渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是 銷售收入部分用于投資部分。 (二 ) 商業(yè)定位 1. 形象定位建議 商業(yè)以時尚生活、健康休閑為主， 主要是為社區(qū)生活配套服務(wù)，同時也要體現(xiàn)本項目商業(yè)的巨大升值潛力。 ? 4 房 2 廳：較為稀缺，市場價值高 。從月度變化來看，除 4月出現(xiàn)較大波動外，我市商品房和住房價格其他各月表現(xiàn)均較為平 穩(wěn)，穩(wěn)中有降。由于我市房地產(chǎn)市場長期以大戶型住房為主，中小戶型所占比例較低，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合 理，中小戶型的上市既彌補(bǔ)了住房結(jié)構(gòu)的缺陷，又 10 迎合了市場的需求，受到了自住型需求購房者的青睞，產(chǎn)品適合銷路又進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)企業(yè)的積極性，因而上半年中小戶型住房上市相對集中。然而，隨著今年中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，第二季度商品房銷售量明顯下降，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，對后市預(yù)期較不樂觀，逐步放慢了開發(fā)投資的速度，導(dǎo)致上半 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。稅收總收入 ，增長 ％。擁有全國最大的中外合資企業(yè)中海殼牌石化，以及 SONY、LG、聯(lián)想等世界 500 強(qiáng)的大型企業(yè)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 ％； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 789億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 ％。 2021年，中央出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，通過土地、金融、稅收等手段加強(qiáng)市場調(diào)控，取得了較好 的預(yù)期成效，投資性需求受到抑制，房價過快上漲勢頭得到很好的遏制。從月度變化看， 16月全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為 、 、 、 、 萬 m2，從今年 2月份開始，我市新增上市量逐步上升，直至 4 月達(dá)到上市高峰后， 6 月逐月回落，但就整體而言，全市商品房供應(yīng)比較充足，總體平穩(wěn)，能滿足上半年的成交需求。 從區(qū)域來看，受交通、醫(yī)療、教育等基本配套設(shè)施較為完善的影響，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在惠城區(qū)，因此成交量也主要在惠城區(qū)，上半年惠城區(qū)商品房共成交 m2，其銷售量占全市比例為 49%，其中大亞灣區(qū)成交量位居第二，較去年同比增長 %，增長較為明顯，主要原因是大亞灣區(qū)為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，石化等大型項目輻射作用以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，而且價格洼地效應(yīng)明顯，受到香港、深圳等投資者和自住購房者的青睞，因而成交量上漲較為明顯。 12 從區(qū)域來看，惠城區(qū)、惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)住房價格列全市前三位，均價均在 4000元 /m2 以上，而且同比漲幅也相當(dāng)接近 ，較去年同期增長 20%以上，博羅縣住房價格增長較快，增幅為%，惠東縣增長 %，龍門縣則下降 %。由于項目南 向臨 鐵路，噪音影響較大，建議在南 向單元規(guī)劃為需求較多、總價較低的 2房 及小 3 房 單元。本項目從 2021年第 3季度開始籌建、規(guī)劃設(shè)計，并于 2021 年 上 半 年銷售完畢。 3. 投資使用計劃 詳見 附 表 《 項目投資計劃表 》 19 六、 項目銷售收入及利潤估算 (一 ) 銷售價格預(yù)測 1. 銷售預(yù)測說明 本項目計算 假 設(shè)全部用于銷售， 且 在計劃銷售周期內(nèi) 按最高 實現(xiàn)100%銷售。由現(xiàn)金流量表 《項目損益及利潤分配表》計算可得： 稅前投資利潤率 =利潤總額 /總投資 ==% 稅后投資利潤率 =凈利潤 /總投資 ==% （三）盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) =經(jīng)營成本247。 10%間 。 24 附表 、 表 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃表 序號 計算期（季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 2021 年 第一季度 2021 年 第二季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 2021 年 第一季度 2021 年 第二季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 1 規(guī)劃設(shè)計 2 前期工程 3 土石方工程 4 主體工程 5 裝修工程 6 水電工程 7 電梯工程 8 消防工程 9 智能系統(tǒng) 10 小區(qū)園林 11 公共配套 12 竣工驗收 25 表 項目開發(fā)成本估算表 總建筑面積 174500 平方米 序號 項 目 名 稱 單價 （元 /㎡ ) 金額 （萬元） 備 注 一 土地成本 8348 原地價 契稅 土地增值稅 滯納金 二 開發(fā)費(fèi)用 120 勘察測量費(fèi) 5 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 30 臨時供水供電 15 場地平整、臨時道路 20 可行性研究及策劃費(fèi) 2 規(guī)劃報建 48 三 建筑安裝工程費(fèi) 1600 土方及樁基工程 200 主體工程（含地下室） 800 安裝工程費(fèi) 420 水電工程 70 電 梯工程 120 消防工程 40 通訊工程 20 裝修工程 200 3490 智能防盜系統(tǒng) 10 有線電視、網(wǎng)絡(luò) 10 26 煤氣管道 30 室外配套 180 四 工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 76 供電工程 20 小區(qū)市政道路及排水工程 36 外水工程費(fèi) 10 六 其他 費(fèi)用 人防門設(shè)計及施工費(fèi)用 白蟻防治費(fèi)用 5 七 管理費(fèi)用 418 八 不可預(yù)見費(fèi) 九 合計 27 表 項目投資計劃估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 投資金額 2021年 2021年 2021年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 8348 8348 2 開發(fā)費(fèi)用 2094 1294 800 3 土方及基礎(chǔ)工程 3490 1250 2240 4 主體工程（含地下室） 13960 2200 8700 3060 5 水電安裝 220 310 420 6 電梯工程 452 200 7 消防工程 698 88 110 110 390 8 通訊工程 24 115