【正文】 喜悅城果這一項目，并以此為契機開拓更廣闊的房地產市場。本報告從公司實力、經(jīng)濟分析、 市場及項目分析、營銷策略、工程建設及實施、效益分析、風險控制等角度對項目進行精細闡述和獨到分析，充分證明了本項目可行性，同時也體現(xiàn)了開發(fā)商對項目的深刻理解和對項目入市的周密布署。 詳見附表《敏感性分析》 23 八 、結論 綜上所述，得出結論： 昊地 本項目的敏感性因素最主要的有兩個，一是經(jīng)營成本增加，二是市場銷售收入減少。 本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標 投資利潤率 ，波動 區(qū) 間 0177。 75643 100%=% 即項目完成 %的銷售即可還清全部貸款，本項目不存在還貸壓力。 （四） 還貸能力分析 本項目總投資 ，現(xiàn)開發(fā)商自有資金 19494 萬元已經(jīng)完全到位， 用于土地成本及前期開發(fā)，目前 尚有 15000萬元的資金缺口 急需解決 ，需要通過銀行貸款。銷售收入 100%=247。 由現(xiàn)金流量表 《全部投資現(xiàn)金流 量表》計算可得： 財務凈現(xiàn)值 =∑ 現(xiàn)金流量 /（ 1+ i） N： 萬元 (二 ) 投資利潤率 投資利潤率指的是項目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計）與項目投資的比值，屬靜態(tài)評價指標。 (一 ) 財務凈現(xiàn)值 財務凈現(xiàn)值按基準貼現(xiàn)率（ 8%）將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流 21 量折現(xiàn)到建設期內的現(xiàn)值之和。本項目選取的計算指標為財務內部收益率和財務凈現(xiàn)值 。 2. 銷售價格預測 ? 住宅銷售均價： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價： 18000元 /㎡ ? 車位均價： 10 萬元 /個 3. 銷售收入估算 序號 名稱 單位 數(shù)量 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 1 商業(yè)部分 ㎡ 4822 18000 8680 2 住宅部分 ㎡ 124072 4600 57073 3 車位 個 989 100000 9890 合計 銷售收入 ㎡ —— —— 75643 (二 ) 銷售稅費及附加估算 序號 名稱 計價依據(jù) 金額（萬元） 合計 銷售稅費及 附加 銷售額 % 20 (三 ) 各期銷售收入與預測匯總表 單元：萬元 項目 合計 2021 2021 上半年 下半年 上半年 下半年 住宅 57073 —— —— 商鋪 8680 —— 1736 4340 2604 車位 9890 —— —— 9890 總計 75643 —— (四 ) 稅后利潤測算表 根據(jù)測算，本項目稅前利潤為 萬 元，稅后利潤為 萬元。 本項目總投資 ， 自有資金 19494萬元，銀行貸款15000 萬元，預售收入用于其他投入費用約 。 2. 經(jīng)濟技術參數(shù)的設定 主要經(jīng)濟技術指標一覽表 序號 指標類別 單位 數(shù)量 1 占地面積 ㎡ 64214 2 容積率 3 建筑密度 20％ 4 綠化率 35％ 5 總建筑面積 （計容） ㎡ 131891 其中： 商業(yè) ㎡ 4822 住宅 ㎡ 124072 6 可銷售面積 ㎡ 128894 其中： 商業(yè)部分 ㎡ 4822 住宅部分 ㎡ 124072 車位（可售、可租） 個 989 17 主要功能面積分配一覽表 序號 功能分配 層 數(shù)量 1 住宅 218 124072 2 商業(yè)及配套 1 4822 3 地下室建筑 負 1層 989個車位 3. 投資成本估算 1) 土地成本 本項目土地成本為 :8348 萬元 2) 后續(xù)開發(fā)成本 根據(jù)項目現(xiàn)狀情況估算后續(xù)需投入如下開發(fā) 成本及開發(fā)費用： ? 后續(xù)開發(fā)成本 序號 名稱 數(shù)量（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 備 注 一 前期費 用 174500 2094 二 建筑安裝工程費 174500 27920 含裝修、設備費用 三 工程基礎設施 174500 四 其他費用 174500 五 不可預見費 174500 合計 后續(xù)開發(fā)成本 174500 18 ? 后續(xù)開發(fā)費用 序號 名稱 數(shù)量（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 備注 一 管理費用 174500 418 二 銷售費用 174500 銷售額 3% 三 銷售稅金及附加 四 財務費用 2520 合計 開發(fā)費用 174500 (二 ) 項目資金籌措 1. 資金來源 本項目開發(fā)投資的資金籌措來源主要渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是 銷售收入部分用于投資部分。 16 2) 各項成本估算的各項設定 根據(jù)惠 州市房屋開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可歸納為：土地成 本 、 開發(fā)費用 、建筑安裝工程費、開發(fā)期稅費、管理費用、不可預見費。 (二 ) 項目開發(fā)建設橫道圖 詳見表 《項目開發(fā)建設進度計劃表》 五、 項目投資估算與資金籌措 (一 ) 項目投資估算 1. 投資成本估算的各項設定 1) 開發(fā)期的設定 ? 本項目后續(xù)開發(fā)建設 至 銷售周期計劃為 3年 ，即 36個月。其中住宅 +商業(yè)銷售期為 18 個月。 (二 ) 商業(yè)定位 1. 形象定位建議 商業(yè)以時尚生活、健康休閑為主， 主要是為社區(qū)生活配套服務，同時也要體現(xiàn)本項目商業(yè)的巨大升值潛力。 3. 市場形象定位 本項目住宅形象定位上將突出 江北片區(qū)物業(yè)的地段 優(yōu)勢，同時，重點表現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主負責、對社會負責的開發(fā)理念。 ? 1 房單元： 單價較高。 ? 2 房 2 廳：市場需求多，價值一般 。 ? 4 房 2 廳：較為稀缺，市場價值高 。 三、 項目 定位 (一 ) 住宅定位 1. 目標客戶定位 1) 目標客戶主要類型 ? 核心客戶：周邊原住居民 ? 重要客戶：周邊原住居民 換房 者 ? 普通客戶：來自惠州其它 區(qū)域首次置業(yè)的白領 ? 邊緣客戶：看好 本地段 物業(yè)升值潛力的地產投 資客 13 2) 目標客戶主要需求特征 客戶類型 客戶來源 置業(yè)目的 關注因素 需求戶型 核心客 周邊私營企業(yè)主 高級公務員等高端客戶 換房 自住 形象、品質、配套 居住的舒適性 3房 4房 重要客 周邊公務員、個體戶 事業(yè)單位人員等 首次置業(yè) 自住 性價比，舒適度 2房 3房 普通客 外區(qū)企業(yè)白領、公務員 個體戶等 首次置業(yè) 自住 價格、交通、保值性 2房 邊緣客 惠 州專業(yè)地產投資客 投資 地段價值、升值潛力 2房～ 4房 2. 產品定位 1) 主力戶型建議