【正文】 動(dòng)車(chē)位） 989 個(gè) (三 ) 項(xiàng)目投資規(guī)模及效益預(yù)測(cè) ? 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 其中：項(xiàng)目土地成本 8348 萬(wàn)元 前期費(fèi)用 2094 萬(wàn)元 建安成本 27920 萬(wàn)元 工程基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 418 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 銷(xiāo)售 費(fèi)用 萬(wàn) 元 銷(xiāo)售稅費(fèi)及附加 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2520 萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 75643 萬(wàn)元 （ 100%銷(xiāo)售率） ? 項(xiàng)目稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目 稅前 利潤(rùn)率 % ? 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 % 6 (四 ) 項(xiàng)目研究工作 數(shù)據(jù)來(lái)源 1. 惠州 市國(guó)土資源 局官方網(wǎng)站 2. 惠州市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站 3. 惠州市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站 4. 搜房 、惠房 網(wǎng)站 5. 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī) 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 惠 州房地產(chǎn)業(yè)正在蓄勢(shì)待發(fā)，新一輪的發(fā)展機(jī)遇即將來(lái)臨。 來(lái)源于惠州的財(cái)政總收入 391億元，比上年增長(zhǎng) ％；全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) ％；地方財(cái)政一般預(yù) 7 算支出 ，增長(zhǎng) ％。 2021年上半年我市房地 產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增幅較大，增速放緩 8 上半年，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %，漲幅有所回落，較 15 月減少 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，漲幅較 15 月減少 ；商品房施工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng)%；商品房新開(kāi)工面積 m2，同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 m2，同比增長(zhǎng) %。 從面積段來(lái)看，上半年，全市 90m2以下商品住房上市量所占比例為 %， 90120m2 為 %， 120144m2 為 %，144 m2以上為 %，同比分別增長(zhǎng) 、 、 、 倍。 從銷(xiāo)售物業(yè)類(lèi)型占比來(lái)看 ，住宅仍為銷(xiāo)售的主力，銷(xiāo)售量占商品房總銷(xiāo)售量的 %，與去年同期相比，增長(zhǎng) %，商業(yè)和辦公樓分別占 %、 %，同比增長(zhǎng) %、 %，這也說(shuō)明我市在發(fā)展商品住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也在積極培育商業(yè)和辦公等物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)多元化發(fā)展具有重要的作用。 三、 項(xiàng)目 定位 (一 ) 住宅定位 1. 目標(biāo)客戶(hù)定位 1) 目標(biāo)客戶(hù)主要類(lèi)型 ? 核心客戶(hù)：周邊原住居民 ? 重要客戶(hù)：周邊原住居民 換房 者 ? 普通客戶(hù)：來(lái)自惠州其它 區(qū)域首次置業(yè)的白領(lǐng) ? 邊緣客戶(hù)：看好 本地段 物業(yè)升值潛力的地產(chǎn)投 資客 13 2) 目標(biāo)客戶(hù)主要需求特征 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)來(lái)源 置業(yè)目的 關(guān)注因素 需求戶(hù)型 核心客 周邊私營(yíng)企業(yè)主 高級(jí)公務(wù)員等高端客戶(hù) 換房 自住 形象、品質(zhì)、配套 居住的舒適性 3房 4房 重要客 周邊公務(wù)員、個(gè)體戶(hù) 事業(yè)單位人員等 首次置業(yè) 自住 性?xún)r(jià)比，舒適度 2房 3房 普通客 外區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員 個(gè)體戶(hù)等 首次置業(yè) 自住 價(jià)格、交通、保值性 2房 邊緣客 惠 州專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)投資客 投資 地段價(jià)值、升值潛力 2房～ 4房 2. 產(chǎn)品定位 1) 主力戶(hù)型建議 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況的調(diào)查，各種戶(hù)型的特征為 ： 戶(hù)型 主 力 面 積（ ㎡ ） 價(jià) 格 特征 市場(chǎng)供應(yīng) 市場(chǎng)需求 效益貢獻(xiàn) 1 房 70以下 較高 一般 較少 一般 2 房 2 廳 80～ 90 一般 較多 較多 較大 3 房 2 廳 110～ 120 較高 最多 最多 最高 4 房 2 廳 140～ 160 最高 較少 一般 一般 ? 3 房 2 廳：市場(chǎng)上最受歡迎、對(duì)樓盤(pán)效益貢獻(xiàn)最大的戶(hù)型，因此建議本項(xiàng)目戶(hù)型以 3房 2廳為主 。 3. 市場(chǎng)形象定位 本項(xiàng)目住宅形象定位上將突出 江北片區(qū)物業(yè)的地段 優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，重點(diǎn)表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)理念。 16 2) 各項(xiàng)成本估算的各項(xiàng)設(shè)定 根據(jù)惠 州市房屋開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可歸納為：土地成 本 、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。本項(xiàng)目選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 。 （四） 還貸能力分析 本項(xiàng)目總投資 ，現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自有資金 19494 萬(wàn)元已經(jīng)完全到位， 用于土地成本及前期開(kāi)發(fā)，目前 尚有 15000萬(wàn)元的資金缺口 急需解決 ，需要通過(guò)銀行貸款。 詳見(jiàn)附表《敏感性分析》 23 八 、結(jié)論 綜上所述，得出結(jié)論： 昊地本報(bào)告從公司實(shí)力、經(jīng)濟(jì)分析、 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析、營(yíng)銷(xiāo)策略、工程建設(shè)及實(shí)施、效益分析、風(fēng)險(xiǎn)控制等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)闡述和獨(dú)到分析，充分證明了本項(xiàng)目可行性，同時(shí)也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的深刻理解和對(duì)項(xiàng)目入市的周密布署。 75643 100%=% 即項(xiàng)目完成 %的銷(xiāo)售即可還清全部貸款，本項(xiàng)目不存在還貸壓力。 (一 ) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（ 8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流 21 量折現(xiàn)到建設(shè)期內(nèi)的現(xiàn)值之和。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的設(shè)定 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 指標(biāo)類(lèi)別 單位 數(shù)量 1 占地面積 ㎡ 64214 2 容積率 3 建筑密度 20％ 4 綠化率 35％ 5 總建筑面積 （計(jì)容） ㎡ 131891 其中： 商業(yè) ㎡ 4822 住宅 ㎡ 124072 6 可銷(xiāo)售面積 ㎡ 128894 其中： 商業(yè)部分 ㎡ 4822 住宅部分 ㎡ 124072 車(chē)位（可售、可租） 個(gè) 989 17 主要功能面積分配一覽表 序號(hào) 功能分配 層 數(shù)量 1 住宅 218 124072 2 商業(yè)及配套 1 4822 3 地下室建筑 負(fù) 1層 989個(gè)車(chē)位 3. 投資成本估算 1) 土地成本 本項(xiàng)目土地成本為 :8348 萬(wàn)元 2) 后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況估算后續(xù)需投入如下開(kāi)發(fā) 成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ? 后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 序號(hào) 名稱(chēng) 數(shù)量（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 備 注 一 前期費(fèi) 用 174500 2094 二 建筑安裝工程費(fèi) 174500 27920 含裝修、設(shè)備費(fèi)用 三 工程基礎(chǔ)設(shè)施 174500 四 其他費(fèi)用 174500 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 174500 合計(jì) 后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 174500 18 ? 后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 序號(hào) 名稱(chēng) 數(shù)量（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 備注 一 管