【正文】 根據(jù)對項目周邊在售樓盤銷售情況的調查，各種戶型的特征為 ： 戶型 主 力 面 積（ ㎡ ） 價 格 特征 市場供應 市場需求 效益貢獻 1 房 70以下 較高 一般 較少 一般 2 房 2 廳 80～ 90 一般 較多 較多 較大 3 房 2 廳 110～ 120 較高 最多 最多 最高 4 房 2 廳 140～ 160 最高 較少 一般 一般 ? 3 房 2 廳：市場上最受歡迎、對樓盤效益貢獻最大的戶型，因此建議本項目戶型以 3房 2廳為主 。隨著我市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，區(qū)域基礎設施和居住環(huán)境得到進一步改善，提升了房地產(chǎn)的價值。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投資性購房需求下降，尤其在 6月投資性需求得到很好的抑制，購房環(huán)境較好，購房者相對理性；二是上半年我市商品房新增上市供應較為充足，可以滿足不同層次的購房需求；三是惠城區(qū)仍是成交的主要市場，商品房成交價格較高，是拉升全市均價的重要因素。從月度變化來看，除 4月出現(xiàn)較大波動外，我市商品房和住房價格其他各月表現(xiàn)均較為平 穩(wěn)，穩(wěn)中有降。 從銷售物業(yè)類型占比來看 ，住宅仍為銷售的主力，銷售量占商品房總銷售量的 %，與去年同期相比，增長 %，商業(yè)和辦公樓分別占 %、 %，同比增長 %、 %，這也說明我市在發(fā)展商品住宅市場的同時，也在積極培育商業(yè)和辦公等物業(yè)市場，對促進市場多元化發(fā)展具有重要的作用。 11 從面積段來看，上半年商品住宅的銷售量較為均衡， 144m2以上占比最大，而 90m2以下和 90120m2之間的住宅銷售也相當可觀，120144m2 之間的相對較低。從月度走勢來看， 1月我市商品房延續(xù)了去年的良好銷售勢頭， 2月大幅回落， 4月大幅回升， 6月再次回落，整體下降趨勢明顯，主要原因是今年年初，市場銷售情況仍然較好 ，受節(jié)日、季節(jié)性等因素的影響， 2月銷售量大幅下降，但隨著信貸、金融等政策的不斷收緊，購房者心理預期的巨大變化，導致 4月成交量大幅回升，而隨著調控政策進一步加強，二套房認定標準的明確，投資性需求受到很大程度上的抑制，導致 6 月成交量出現(xiàn)回落，市場逐步回歸理性。由于我市房地產(chǎn)市場長期以大戶型住房為主，中小戶型所占比例較低，供應結構不盡合 理，中小戶型的上市既彌補了住房結構的缺陷，又 10 迎合了市場的需求，受到了自住型需求購房者的青睞，產(chǎn)品適合銷路又進一步促進開發(fā)企業(yè)的積極性，因而上半年中小戶型住房上市相對集中。 從面積段來看，上半年，全市 90m2以下商品住房上市量所占比例為 %， 90120m2 為 %， 120144m2 為 %，144 m2以上為 %，同比分別增長 、 、 、 倍。 從區(qū)域來看，惠城區(qū)商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)分別列全市第二、第三，其上市量占全市的 21%、 11%，其他各縣上市量較小，所占比例較為接近。我市商品房上市供應同比增長較快的主要原因是我市房地產(chǎn)市場剛剛從金融危機中恢復過來，以消化存量為主， 09 年上半年新增供應 9 較少，同時由于年初銷售形勢良好，開發(fā)企業(yè)加快在建樓盤上市的速度，因而使得今年新增上市規(guī)模較大。然而，隨著今年中央對房地產(chǎn)市場調控力度的加大，第二季度商品房銷售量明顯下降，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，對后市預期較不樂觀，逐步放慢了開發(fā)投資的速度，導致上半 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。 2021年上半年我市房地 產(chǎn)市場運行特點 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增幅較大，增速放緩 8 上半年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，漲幅有所回落，較 15 月減少 個百分點，其中住宅完成投資 億元，同比增長 %，漲幅較 15 月減少 ；商品房施工面積 萬 m2，同比增長%；商品房新開工面積 m2，同比增長 %；商品房竣工面積 m2，同比增長 %。上半年，我國房地產(chǎn)市場整體運行狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售同比小幅增長，增幅有所回落， 70 大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比上漲，環(huán)比回落，房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)也出現(xiàn)不同程度的回落。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，下降 ％；商品房施工面積 ，增長 ％；商品房竣工面積 平方米，增長 ％；商品房銷售面積 ，增長％；商品房銷售金額 億元，增長 ％。稅收總收入 ，增長 ％。 來源于惠州的財政總收入 391億元，比上年增長 ％；全市地方財政一般預算收入 ，增長 ％；地方財政一般預 7 算支出 ，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的 ： ： 調整為： ： ?；葜菡蔀槿鐣O為關注的經(jīng)濟快速增長地區(qū)…… 2021年，全市生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長％。擁有全國最大的中外合資企業(yè)中海殼牌石化，以及 SONY、LG、聯(lián)想等世界 500 強的大型企業(yè)。 1 昊 地 喜 悅 城 果 花 園 可 行 性 研 究 報 告 惠州昊地置業(yè)有限公司 編 2021年 07月 30日 2 目 錄 一、 項目概況 (一 ) 項目名稱、建設地址、開發(fā)單位……………………………………… 5 (二 ) 項目建設規(guī)模及主要內容……………………………………………… 5 (三 ) 項目投資規(guī)模及效益預測……………………………………………… 5 (四 ) 項目研究工作數(shù)據(jù)來源………………………………………………… 6 二、 項目 投資環(huán)境及市場研究 分析 ……………………………… 6 三、 項目 定位 (一 ) 住宅定位…… ……………………………… …………………………… 12 (二 ) 商業(yè) 定位…………………………………………………………… …… 14 (三 ) 價格定位………………………………………………………………… 15 四、 項目開發(fā)建設計劃安排 (一 ) 項目開發(fā)建設說明……………………………………………………… 15 (二 ) 項目開發(fā)建設橫道圖…………………………………………………… 15 五、 項目投資估算及投資籌措 (一 ) 項目投資估算…………………………………………………………… 15 1. 投資成本估算的各項設定……………………………………………… 15 2. 投資成本估算……………………………… …………………………… 17 (二 ) 項目資金籌措…………………………………………………………… 18 3 六、 項目銷售收入及利潤估算 一、 銷售價格預測…………………………………………………………… 19 二、 銷售收入估算…………………………………………………………… 19 三、 銷售稅費及附加估算…………………………………………………… 19 四、 各期銷售收入與預測匯總表…………………………………………… 20 五、 稅后利潤測算表………………………………………………………… 20 七、 項目經(jīng)濟收益評估 一、 財務凈現(xiàn)值………………………………………………………… …… 21 二、 投資利潤率………………