【正文】 房 2 廳：市場(chǎng)需求多，價(jià)值一般 。 本項(xiàng)目總投資 ， 自有資金 19494萬元，銀行貸款15000 萬元，預(yù)售收入用于其他投入費(fèi)用約 。 本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 ，波動(dòng) 區(qū) 間 0177。 本項(xiàng)目的敏感性因素最主要的有兩個(gè)，一是經(jīng)營(yíng)成本增加，二是市場(chǎng)銷售收入減少。 2. 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ? 住宅銷售均價(jià)： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價(jià)： 18000元 /㎡ ? 車位均價(jià)： 10 萬元 /個(gè) 3. 銷售收入估算 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬元） 1 商業(yè)部分 ㎡ 4822 18000 8680 2 住宅部分 ㎡ 124072 4600 57073 3 車位 個(gè) 989 100000 9890 合計(jì) 銷售收入 ㎡ —— —— 75643 (二 ) 銷售稅費(fèi)及附加估算 序號(hào) 名稱 計(jì)價(jià)依據(jù) 金額（萬元） 合計(jì) 銷售稅費(fèi)及 附加 銷售額 % 20 (三 ) 各期銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單元：萬元 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 上半年 下半年 上半年 下半年 住宅 57073 —— —— 商鋪 8680 —— 1736 4340 2604 車位 9890 —— —— 9890 總計(jì) 75643 —— (四 ) 稅后利潤(rùn)測(cè)算表 根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 萬 元，稅后利潤(rùn)為 萬元。 ? 1 房單元： 單價(jià)較高。 11 從面積段來看，上半年商品住宅的銷售量較為均衡， 144m2以上占比最大，而 90m2以下和 90120m2之間的住宅銷售也相當(dāng)可觀，120144m2 之間的相對(duì)較低。上半年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售同比小幅增長(zhǎng)，增幅有所回落， 70 大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲，環(huán)比回落，房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)也出現(xiàn)不同程度的回落。 惠州市現(xiàn)有城市人口 250 萬人，是一座以電子工業(yè)（全國 8強(qiáng)）、石化、化工、服裝業(yè)、制鞋業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展為依托的新興城市。 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長(zhǎng)，尤其是開發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)較快的主要原因有：一是 09年年初受金融危機(jī)余波的影響，大部分開發(fā)企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)，減慢了新開工項(xiàng)目的速度，減少了資金投入，09年第二季度雖有增加，但整體而言上半年基數(shù)仍然較小，導(dǎo)致 2021年上半年同比漲幅較大；二是 2021年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了 09年下半年的良好勢(shì)頭，成交量大幅增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)信心增加，加大了資金投入，加快土地的開發(fā)利用，使得新開工面積和竣工面積同比增長(zhǎng)較大。 （四）商品房?jī)r(jià)格小幅增長(zhǎng)，總體平穩(wěn) 上半年，全市商品房成交價(jià)格為 4576元 /m2，同比增長(zhǎng)%，商品住房均價(jià) 4378元 /m2，同比增長(zhǎng) %。提煉 出“城市之心、精工美筑”的 關(guān)鍵詞，體現(xiàn)中心區(qū)物業(yè)的稀缺性、價(jià)值可瞻性、及投資 +自住兩相宜的高尚居所 。 評(píng)價(jià)指標(biāo)詳細(xì)計(jì)算過程詳見 附表 《現(xiàn)金流量表》 。喜悅城果的開發(fā)是順應(yīng)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，級(jí)充分滿足多方面的共同利益需求，在開發(fā)時(shí)機(jī)上也是占盡先機(jī)，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益和一定的社會(huì)效益。還貸能力分析如下： 15000247。對(duì)以上各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算時(shí)均按政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)比率 計(jì)算?？紤]到居住的舒適性，可將 3 房的面積增加到 120 ㎡ 左右。從住房套型來看， 120m2以下住房所占比例仍然偏小，但從同比情況來看，其上市量與去年同期相比，明顯上升。其中，教育支出 ，增長(zhǎng) ％；社會(huì)保障和就業(yè)支出 ，增長(zhǎng) ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 ，增長(zhǎng) ％；農(nóng) 林水事務(wù)支出 ，增長(zhǎng)％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為： ： 。 從區(qū)域來看，惠城區(qū)商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)分別列全市第二、第三，其上市量占全市的 21%、 11%，其他各縣上市量較小，所占比例較為接近。隨著我市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，提升了房地產(chǎn)的價(jià)值。 (二 ) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)橫道圖 詳見表 《項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表》 五、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 (一 ) 項(xiàng)目投資估算 1. 投資成本估算的各項(xiàng)設(shè)定 1) 開發(fā)期的設(shè)定 ? 本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè) 至 銷售周期計(jì)劃為 3年 ，即 36個(gè)月。銷售收入 100%=247。喜悅城果這一項(xiàng)目，并以此為契機(jī)開拓更廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 由現(xiàn)金流量表 《全部投資現(xiàn)金流 量表》計(jì)算可得： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 =∑ 現(xiàn)金流量 /（ 1+ i） N： 萬元 (二 ) 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比值，屬靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其中住宅 +商業(yè)銷售期為 18 個(gè)月。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投資性購房需求下降，尤其在 6月投資性需求得到很好的抑制，購房環(huán)境較好，購房者相對(duì)理性；二是上半年我市商品房新增上市供應(yīng)較為充足，可以滿足不同層次的購房需求；三是惠城區(qū)仍是成交的主要市場(chǎng)，商品房成交價(jià)格較高，是拉升全市均價(jià)的重要因素。我市商品房上市供應(yīng)同比增長(zhǎng)較快的主要原因是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛從金融危機(jī)中恢復(fù)過來，以消化存量為主， 09 年上半年新增供應(yīng) 9 較少，同時(shí)由于年初銷售形勢(shì)良好，開發(fā)企業(yè)加快在建樓盤上市的速度，因而使得今年新增上市規(guī)模較大?；葜菡蔀槿鐣?huì)極為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)地區(qū)…… 2021年，全市生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng)％。其中，國稅 億元，增長(zhǎng) ％；地稅 ，增長(zhǎng) ％。 （三）商品房銷售量同比小幅增長(zhǎng)，環(huán)比回落 上半年，我市商品房累計(jì)銷售面積 m2，較去年同期增長(zhǎng) %，與去年下半年相比，出現(xiàn)較大幅度回落，環(huán)比下降 %。鑒于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不受 14 限制，適當(dāng)規(guī)劃部分較為稀缺的 4 房，以提高項(xiàng)目整 體收益。 2. 籌資運(yùn)作計(jì)劃 因本項(xiàng)目的土地成本及相關(guān)稅費(fèi)支付均為自有資金，在銷售回款前需向銀行借款以作前期籌備所用，銷售收入除扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于后續(xù)部分投資外，還需支付貸款還本付息。 （五） 項(xiàng)目的不確定分析 （敏感性分析） 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：銷售收入、工程成 本變化 ，銷售收入的變動(dòng)將直接影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)過分析預(yù)算，在這兩種情況下，本項(xiàng)目仍然充分可行。 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況。由于本項(xiàng)目周邊 生活配套 缺乏， 客戶群體只能以地段投資客為主，較為狹窄，并且 1 房單元不利于提高項(xiàng)目形象 ，建議不設(shè) 70 ㎡ 以下的 1 房單元。 120m2以下的住房成交量占全市銷售總量的 5成以上，這表明市場(chǎng)中的購買主力仍以剛性需求和改善性需求為主，購房需求顯得更加理性。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到一定程度的影響，但影響程度遠(yuǎn)不如一線城市，我市上半年開發(fā)投資仍保