廣東省某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 =∑ 現(xiàn)金流量 /（ 1+ i） N： 萬(wàn)元 (二 ) 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比值，屬靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 （四） 還貸能力分析 本項(xiàng)目總投資 ，現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自有資金 19494 萬(wàn)元已經(jīng)完全到位， 用于土地成本及前期開(kāi)發(fā)，目前 尚有 15000萬(wàn)元的資金缺口 急需解決 ，需要通過(guò)銀行貸款。 本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 ，波動(dòng) 區(qū) 間 0177。 詳見(jiàn)附表《敏感性分析》 23 八 、結(jié)論 綜上所述，得出結(jié)論： 昊地喜悅城果這一項(xiàng)目，并以此為契機(jī)開(kāi)拓更廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。本報(bào)告從公司實(shí)力、經(jīng)濟(jì)分析、 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析、營(yíng)銷策略、工程建設(shè)及實(shí)施、效益分析、風(fēng)險(xiǎn)控制等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)闡述和獨(dú)到分析，充分證明了本項(xiàng)目可行性，同時(shí)也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的深刻理解和對(duì)項(xiàng)目入市的周密布署。 本項(xiàng)目的敏感性因素最主要的有兩個(gè)，一是經(jīng)營(yíng)成本增加，二是市場(chǎng)銷售收入減少。 75643 100%=% 即項(xiàng)目完成 %的銷售即可還清全部貸款，本項(xiàng)目不存在還貸壓力。銷售收入 100%=247。 (一 ) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（ 8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流 21 量折現(xiàn)到建設(shè)期內(nèi)的現(xiàn)值之和。 2. 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ? 住宅銷售均價(jià)： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價(jià)： 18000元 /㎡ ? 車位均價(jià)： 10 萬(wàn)元 /個(gè) 3. 銷售收入估算 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 1 商業(yè)部分 ㎡ 4822 18000 8680 2 住宅部分 ㎡ 124072 4600 57073 3 車位 個(gè) 989 100000 9890 合計(jì) 銷售收入 ㎡ —— —— 75643 (二 ) 銷售稅費(fèi)及附加估算 序號(hào) 名稱 計(jì)價(jià)依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 合計(jì) 銷售稅費(fèi)及 附加 銷售額 % 20 (三 ) 各期銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單元：萬(wàn)元 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 上半年 下半年 上半年 下半年 住宅 57073 —— —— 商鋪 8680 —— 1736 4340 2604 車位 9890 —— —— 9890 總計(jì) 75643 —— (四 ) 稅后利潤(rùn)測(cè)算表 根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 萬(wàn) 元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的設(shè)定 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 指標(biāo)類別 單位 數(shù)量 1 占地面積 ㎡ 64214 2 容積率 3 建筑密度 20％ 4 綠化率 35％ 5 總建筑面積 （計(jì)容） ㎡ 131891 其中： 商業(yè) ㎡ 4822 住宅 ㎡ 124072 6 可銷售面積 ㎡ 128894 其中： 商業(yè)部分 ㎡ 4822 住宅部分 ㎡ 124072 車位（可售、可租） 個(gè) 989 17 主要功能面積分配一覽表 序號(hào) 功能分配 層 數(shù)量 1 住宅 218 124072 2 商業(yè)及配套 1 4822 3 地下室建筑 負(fù) 1層 989個(gè)車位 3. 投資成本估算 1) 土地成本 本項(xiàng)目土地成本為 :8348 萬(wàn)元 2) 后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況估算后續(xù)需投入如下開(kāi)發(fā) 成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ? 后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 序號(hào) 名稱 數(shù)量（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 備 注 一 前期費(fèi) 用 174500 2094 二 建筑安裝工程費(fèi) 174500 27920 含裝修、設(shè)備費(fèi)用 三 工程基礎(chǔ)設(shè)施 174500 四 其他費(fèi)用 174500 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 174500 合計(jì) 后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 174500 18 ? 后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 序號(hào) 名稱 數(shù)量（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 備注 一 管理費(fèi)用 174500 418 二 銷售費(fèi)用 174500 銷售額 3% 三 銷售稅金及附加 四 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2520 合計(jì) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 174500 (二 ) 項(xiàng)目資金籌措 1. 資金來(lái)源 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金籌措來(lái)源主要渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是 銷售收入部分用于投資部分。 (二 ) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)橫道圖 詳見(jiàn)表 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表》 五、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 (一 ) 項(xiàng)目投資估算 1. 投資成本估算的各項(xiàng)設(shè)定 1) 開(kāi)發(fā)期的設(shè)定 ? 本項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè) 至 銷售周期計(jì)劃為 3年 ，即 36個(gè)月。 (二 ) 商業(yè)定位 1. 形象定位建議 商業(yè)以時(shí)尚生活、健康休閑為主， 主要是為社區(qū)生活配套服務(wù)，同時(shí)也要體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)的巨大升值潛力。 ? 1 房單元： 單價(jià)較高。 ? 4 房 2 廳：較為稀缺，市場(chǎng)價(jià)值高 。隨著我市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，提升了房地產(chǎn)的價(jià)值。從月度變化來(lái)看，除 4月出現(xiàn)較大波動(dòng)外，我市商品房和住房?jī)r(jià)格其他各月表現(xiàn)均較為平 穩(wěn)，穩(wěn)中有降。 11 從面積段來(lái)看，上半年商品住宅的銷售量較為均衡， 144m2以上占比最大，而 90m2以下和 90120m2之間的住宅銷售也相當(dāng)可觀，120144m2 之間的相對(duì)較低。由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以大戶型住房為主，中小戶型所占比例較低，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合 理，中小戶型的上市既彌補(bǔ)了住房結(jié)構(gòu)的缺陷，又 10 迎合了市場(chǎng)的需求，受到了自住型需求購(gòu)房者的青睞，產(chǎn)品適合銷路又進(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極性，因而上半年中小戶型住房上市相對(duì)集中。 從區(qū)域來(lái)看，惠城區(qū)商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亞灣區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)分別列全市第二、第三，其上市量占全市的 21%、 11%，其他各縣上市量較小，所占比例較為接近。然而，隨著今年中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，第二季度商品房銷售量明顯下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，對(duì)后市預(yù)期較不樂(lè)觀，逐步放慢了開(kāi)發(fā)投資的速度，導(dǎo)致上半 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩。上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售同比小幅增長(zhǎng)，增幅有所回落， 70 大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲，環(huán)比回落，房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)也出現(xiàn)不同程度的回落。稅收總收入 ，增長(zhǎng) ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為： ： 。擁有全國(guó)最大的中外合資企業(yè)中海殼牌石化，以及 SONY、LG、聯(lián)想等世界 500 強(qiáng)的大型企業(yè)。 惠州市現(xiàn)有城市人口 250 萬(wàn)人，是一座以電子工業(yè)（全國(guó) 8強(qiáng)）、石化、化工、服裝業(yè)、制鞋業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展為依托的新興城市。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) ％； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 789億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)
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