廣東省某市房地產(chǎn)項目可行性分析報告-wenkub
2023-03-07 01:51:53 本頁面
【正文】 ㎡ ? 建筑總面積 174500 ㎡ 其中： 住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 綜合樓 面積 800 ㎡ 幼兒園面積 1842 ㎡ 地下室及架空層面積 42964 ㎡ 5 ? 可售建筑面積 其中：住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 地下室車位（機動車位） 989 個 (三 ) 項目投資規(guī)模及效益預測 ? 項目總投資 萬元 其中：項目土地成本 8348 萬元 前期費用 2094 萬元 建安成本 27920 萬元 工程基礎設施 萬元 其他費用 萬元 管理費用 418 萬元 不可預見費 萬元 銷售 費用 萬 元 銷售稅費及附加 萬元 財務費用 2520 萬元 ? 項目總銷售收入預測 75643 萬元 （ 100%銷售率） ? 項目稅前利潤 萬元 ? 項目稅后利潤 萬元 ? 項目 稅前 利潤率 % ? 項目稅后利潤率 % 6 (四 ) 項目研究工作 數(shù)據(jù)來源 1. 惠州 市國土資源 局官方網(wǎng)站 2. 惠州市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站 3. 惠州市統(tǒng)計局官方網(wǎng)站 4. 搜房 、惠房 網(wǎng)站 5. 房地產(chǎn)相關法律法規(guī) 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 惠 州房地產(chǎn)業(yè)正在蓄勢待發(fā)，新一輪的發(fā)展機遇即將來臨?；葜菡蔀槿鐣O為關注的經(jīng)濟快速增長地區(qū)…… 2021年，全市生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長％。 來源于惠州的財政總收入 391億元，比上年增長 ％；全市地方財政一般預算收入 ，增長 ％；地方財政一般預 7 算支出 ，增長 ％。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，下降 ％；商品房施工面積 ，增長 ％；商品房竣工面積 平方米，增長 ％；商品房銷售面積 ，增長％；商品房銷售金額 億元，增長 ％。 2021年上半年我市房地 產(chǎn)市場運行特點 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增幅較大，增速放緩 8 上半年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，漲幅有所回落，較 15 月減少 個百分點，其中住宅完成投資 億元，同比增長 %，漲幅較 15 月減少 ；商品房施工面積 萬 m2，同比增長%；商品房新開工面積 m2，同比增長 %；商品房竣工面積 m2，同比增長 %。我市商品房上市供應同比增長較快的主要原因是我市房地產(chǎn)市場剛剛從金融危機中恢復過來，以消化存量為主， 09 年上半年新增供應 9 較少，同時由于年初銷售形勢良好，開發(fā)企業(yè)加快在建樓盤上市的速度，因而使得今年新增上市規(guī)模較大。 從面積段來看，上半年，全市 90m2以下商品住房上市量所占比例為 %， 90120m2 為 %， 120144m2 為 %，144 m2以上為 %，同比分別增長 、 、 、 倍。從月度走勢來看， 1月我市商品房延續(xù)了去年的良好銷售勢頭， 2月大幅回落， 4月大幅回升， 6月再次回落，整體下降趨勢明顯，主要原因是今年年初，市場銷售情況仍然較好 ，受節(jié)日、季節(jié)性等因素的影響， 2月銷售量大幅下降，但隨著信貸、金融等政策的不斷收緊，購房者心理預期的巨大變化，導致 4月成交量大幅回升，而隨著調(diào)控政策進一步加強，二套房認定標準的明確，投資性需求受到很大程度上的抑制，導致 6 月成交量出現(xiàn)回落，市場逐步回歸理性。 從銷售物業(yè)類型占比來看 ，住宅仍為銷售的主力，銷售量占商品房總銷售量的 %，與去年同期相比，增長 %，商業(yè)和辦公樓分別占 %、 %，同比增長 %、 %，這也說明我市在發(fā)展商品住宅市場的同時，也在積極培育商業(yè)和辦公等物業(yè)市場，對促進市場多元化發(fā)展具有重要的作用。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投資性購房需求下降，尤其在 6月投資性需求得到很好的抑制，購房環(huán)境較好，購房者相對理性；二是上半年我市商品房新增上市供應較為充足，可以滿足不同層次的購房需求；三是惠城區(qū)仍是成交的主要市場，商品房成交價格較高，是拉升全市均價的重要因素。 三、 項目 定位 (一 ) 住宅定位 1. 目標客戶定位 1) 目標客戶主要類型 ? 核心客戶：周邊原住居民 ? 重要客戶：周邊原住居民 換房 者 ? 普通客戶：來自惠州其它 區(qū)域首次置業(yè)的白領 ? 邊緣客戶：看好 本地段 物業(yè)升值潛力的地產(chǎn)投 資客 13 2) 目標客戶主要需求特征 客戶類型 客戶來源 置業(yè)目的 關注因素 需求戶型 核心客 周邊私營企業(yè)主 高級公務員等高端客戶 換房 自住 形象、品質(zhì)、配套 居住的舒適性 3房 4房 重要客 周邊公務員、個體戶 事業(yè)單位人員等 首次置業(yè) 自住 性價比，舒適度 2房 3房 普通客 外區(qū)企業(yè)白領、公務員 個體戶等 首次置業(yè) 自住 價格、交通、保值性 2房 邊緣客 惠 州專業(yè)地產(chǎn)投資客 投資 地段價值、升值潛力 2房～ 4房 2. 產(chǎn)品定位 1) 主力戶型建議 根據(jù)對項目周邊在售樓盤銷售情況的調(diào)查，各種戶型的特征為 ： 戶型 主 力 面 積（ ㎡ ） 價 格 特征 市場供應 市場需求 效益貢獻 1 房 70以下 較高 一般 較少 一般 2 房 2 廳 80～ 90 一般 較多 較多 較大 3 房 2 廳 110～ 120 較高 最多 最多 最高 4 房 2 廳 140～ 160 最高 較少 一般 一般 ? 3 房 2 廳：市場上最受歡迎、對樓盤效益貢獻最大的戶型，因此建議本項目戶型以 3房 2廳為主 。 ? 2 房 2 廳：市場需求多，價值一般 。 3. 市場形象定位 本項目住宅形象定位上將突出 江北片區(qū)物業(yè)的地段 優(yōu)勢，同時，重點表現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主負責、對社會負責的開發(fā)理念。其中住宅 +商業(yè)銷售期為 18 個月。 16 2) 各項成本估算的各項設定 根據(jù)惠 州市房屋開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可歸納為：土地成 本 、 開發(fā)費用 、建筑安裝工程費、開發(fā)期稅費、管理費用、不可預見費。 本項目總投資 ， 自有資金 19494萬元，銀行貸款15000 萬元，預售收入用于其他投入費用約 。本項目選取的計算指標為財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值 。 由現(xiàn)金流量表 《全部投資現(xiàn)金流 量表》計算可得： 財務凈現(xiàn)值
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