廣東省某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-02-04 01:51 本頁(yè)面
【正文】 億元，增長(zhǎng) ％。 2021年，中央出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，通過(guò)土地、金融、稅收等手段加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，取得了較好 的預(yù)期成效，投資性需求受到抑制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到很好的遏制。上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售同比小幅增長(zhǎng)，增幅有所回落， 70 大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲，環(huán)比回落，房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)也出現(xiàn)不同程度的回落。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到一定程度的影響，但影響程度遠(yuǎn)不如一線城市，我市上半年開發(fā)投資仍保持較快增長(zhǎng)，但增速趨緩，商品房新增上市供應(yīng)充足，總體銷售情況良好，商品房?jī)r(jià)格較為平穩(wěn)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著平穩(wěn)健康理性的方向發(fā)展。 2021年上半年我市房地 產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增幅較大，增速放緩 8 上半年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %，漲幅有所回落，較 15 月減少 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，漲幅較 15 月減少 ；商品房施工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng)%；商品房新開工面積 m2，同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 m2，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長(zhǎng)，尤其是開發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)較快的主要原因有：一是 09年年初受金融危機(jī)余波的影響，大部分開發(fā)企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)，減慢了新開工項(xiàng)目的速度，減少了資金投入，09年第二季度雖有增加，但整體而言上半年基數(shù)仍然較小，導(dǎo)致 2021年上半年同比漲幅較大；二是 2021年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了 09年下半年的良好勢(shì)頭，成交量大幅增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)信心增加，加大了資金投入，加快土地的開發(fā)利用，使得新開工面積和竣工面積同比增長(zhǎng)較大。然而，隨著今年中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，第二季度商品房銷售量明顯下降，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，對(duì)后市預(yù)期較不樂(lè)觀，逐步放慢了開發(fā)投資的速度，導(dǎo)致上半 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。 （二）商品房上市供應(yīng)較為充足，總體平穩(wěn) 上半年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 m2，同比增長(zhǎng)%，其中住宅 m2，同此增長(zhǎng) %。我市商品房上市供應(yīng)同比增長(zhǎng)較快的主要原因是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛從金融危機(jī)中恢復(fù)過(guò)來(lái)，以消化存量為主， 09 年上半年新增供應(yīng) 9 較少，同時(shí)由于年初銷售形勢(shì)良好，開發(fā)企業(yè)加快在建樓盤上市的速度，因而使得今年新增上市規(guī)模較大。從月度變化看， 16月全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為 、 、 、 、 萬(wàn) m2，從今年 2月份開始，我市新增上市量逐步上升，直至 4 月達(dá)到上市高峰后， 6 月逐月回落，但就整體而言，全市商品房供應(yīng)比較充足，總體平穩(wěn)，能滿足上半年的成交需求。 從區(qū)域來(lái)看，惠城區(qū)商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亞灣區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)分別列全市第二、第三，其上市量占全市的 21%、 11%，其他各縣上市量較小，所占比例較為接近。其中增長(zhǎng)較為明顯的是大亞灣區(qū)和龍門縣，其上市量同比增長(zhǎng)分別為 、 ，主要原因是大亞灣毗鄰深圳、香港，地理位置優(yōu)越，石化項(xiàng)目、沿海高速公路等輻射和拉動(dòng)作 用明顯，而龍門縣則因房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，優(yōu)美的人居環(huán)境和品牌生態(tài)旅游項(xiàng)目帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 從面積段來(lái)看，上半年，全市 90m2以下商品住房上市量所占比例為 %， 90120m2 為 %， 120144m2 為 %，144 m2以上為 %，同比分別增長(zhǎng) 、 、 、 倍。從住房套型來(lái)看， 120m2以下住房所占比例仍然偏小，但從同比情況來(lái)看，其上市量與去年同期相比，明顯上升。由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以大戶型住房為主，中小戶型所占比例較低，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合 理，中小戶型的上市既彌補(bǔ)了住房結(jié)構(gòu)的缺陷，又 10 迎合了市場(chǎng)的需求，受到了自住型需求購(gòu)房者的青睞，產(chǎn)品適合銷路又進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)企業(yè)的積極性，因而上半年中小戶型住房上市相對(duì)集中。 （三）商品房銷售量同比小幅增長(zhǎng)，環(huán)比回落 上半年，我市商品房累計(jì)銷售面積 m2，較去年同期增長(zhǎng) %，與去年下半年相比，出現(xiàn)較大幅度回落，環(huán)比下降 %。從月度走勢(shì)來(lái)看， 1月我市商品房延續(xù)了去年的良好銷售勢(shì)頭， 2月大幅回落， 4月大幅回升， 6月再次回落，整體下降趨勢(shì)明顯，主要原因是今年年初，市場(chǎng)銷售情況仍然較好 ，受節(jié)日、季節(jié)性等因素的影響， 2月銷售量大幅下降，但隨著信貸、金融等政策的不斷收緊，購(gòu)房者心理預(yù)期的巨大變化，導(dǎo)致 4月成交量大幅回升，而隨著調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確，投資性需求受到很大程度上的抑制，導(dǎo)致 6 月成交量出現(xiàn)回落，市場(chǎng)逐步回歸理性。 從區(qū)域來(lái)看，受交通、醫(yī)療、教育等基本配套設(shè)施較為完善的影響，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在惠城區(qū)，因此成交量也主要在惠城區(qū)，上半年惠城區(qū)商品房共成交 m2，其銷售量占全市比例為 49%，其中大亞灣區(qū)成交量位居第二，較去年同比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)較為明顯，主要原因是大亞灣區(qū)為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，石化等大型項(xiàng)目輻射作用以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，而且價(jià)格洼地效應(yīng)明顯，受到香港、深圳等投資者和自住購(gòu)房者的青睞，因而成交量上漲較為明顯。 11 從面積段來(lái)看，上半年商品住宅的銷售量較為均衡， 144m2以上占比最大，而 90m2以下和 90120m2之間的住宅銷售也相當(dāng)可觀，120144m2 之間的相對(duì)較低。 120m2以下的住房成交量占全市銷售總量的 5成以上，這表明市場(chǎng)中的購(gòu)買主力仍以剛性需求和改善性需求為主，購(gòu)房需求顯得更加理性。 從銷售物業(yè)類型占比來(lái)看 ，住宅仍為銷售的主力，銷售量占商品房總銷售量的 %，與去年同期相比，增長(zhǎng) %，商業(yè)和辦公樓分別占 %、 %，同比增長(zhǎng) %、 %，這也說(shuō)明我市在發(fā)展商品住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也在積極培育商業(yè)和辦公等物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)多元化發(fā)展具有重要的作用。 （四）商品房?jī)r(jià)格小幅增長(zhǎng)，總體平穩(wěn) 上半年，全市商品房成交價(jià)格為 4576元 /m2，同比增長(zhǎng)%，商品住房均價(jià) 4378元 /m2，同比增長(zhǎng) %。從月度變化來(lái)看，除 4月出現(xiàn)較大波動(dòng)外，我市商品房和住房?jī)r(jià)格其他各月表現(xiàn)均較為平 穩(wěn)，穩(wěn)中有降。上半年，全市各月均價(jià)均超過(guò)4000元 /m2，最高值甚至突破 5000 元 /m2，接近主城區(qū) 惠城區(qū)水平。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投資性購(gòu)房需求下降，尤其在 6月投資性需求得到很好的抑制，購(gòu)房環(huán)境較好，購(gòu)房者相對(duì)理性；二是上半年我市商品房新增上市供應(yīng)較為充足，可以滿足不同層次的購(gòu)房需求；三是惠城區(qū)仍是成交的主要市場(chǎng)，商品房成交價(jià)格較高，是拉升全市均價(jià)的重要因素。 12 從區(qū)域來(lái)看，惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣區(qū)住房?jī)r(jià)格列全市前三位，均價(jià)均在 4000元 /m2 以上，而且同比漲幅也相當(dāng)接近 ，較去年同期增長(zhǎng) 20%以上，博羅縣住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，增幅為%，惠東縣增長(zhǎng) %，龍門縣則下降 %。隨著我市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，提升了房地產(chǎn)的價(jià)值。 小結(jié)：惠州是一個(gè)新興城市，發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)作為惠州的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。 三、 項(xiàng)目 定位 (一 ) 住宅定位 1. 目標(biāo)客戶定位 1) 目標(biāo)客戶主要類型 ? 核心客戶：周邊原住居民 ? 重要客戶：周邊原住居民 換房 者
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