【正文】 10%間 。 3. 投資使用計劃 詳見 附 表 《 項目投資計劃表 》 19 六、 項目銷售收入及利潤估算 (一 ) 銷售價格預測 1. 銷售預測說明 本項目計算 假 設(shè)全部用于銷售， 且 在計劃銷售周期內(nèi) 按最高 實現(xiàn)100%銷售。由于項目南 向臨 鐵路，噪音影響較大，建議在南 向單元規(guī)劃為需求較多、總價較低的 2房 及小 3 房 單元。 從區(qū)域來看，受交通、醫(yī)療、教育等基本配套設(shè)施較為完善的影響，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在惠城區(qū)，因此成交量也主要在惠城區(qū)，上半年惠城區(qū)商品房共成交 m2，其銷售量占全市比例為 49%，其中大亞灣區(qū)成交量位居第二，較去年同比增長 %，增長較為明顯，主要原因是大亞灣區(qū)為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，石化等大型項目輻射作用以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，而且價格洼地效應明顯，受到香港、深圳等投資者和自住購房者的青睞，因而成交量上漲較為明顯。 2021年，中央出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，通過土地、金融、稅收等手段加強市場調(diào)控，取得了較好 的預期成效，投資性需求受到抑制，房價過快上漲勢頭得到很好的遏制。擁有全國最大的中外合資企業(yè)中海殼牌石化，以及 SONY、LG、聯(lián)想等世界 500 強的大型企業(yè)。然而，隨著今年中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，第二季度商品房銷售量明顯下降，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，對后市預期較不樂觀，逐步放慢了開發(fā)投資的速度，導致上半 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。從月度變化來看，除 4月出現(xiàn)較大波動外，我市商品房和住房價格其他各月表現(xiàn)均較為平 穩(wěn)，穩(wěn)中有降。 (二 ) 商業(yè)定位 1. 形象定位建議 商業(yè)以時尚生活、健康休閑為主， 主要是為社區(qū)生活配套服務(wù)，同時也要體現(xiàn)本項目商業(yè)的巨大升值潛力。 (一 ) 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值按基準貼現(xiàn)率（ 8%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流 21 量折現(xiàn)到建設(shè)期內(nèi)的現(xiàn)值之和。本報告從公司實力、經(jīng)濟分析、 市場及項目分析、營銷策略、工程建設(shè)及實施、效益分析、風險控制等角度對項目進行精細闡述和獨到分析，充分證明了本項目可行性，同時也體現(xiàn)了開發(fā)商對項目的深刻理解和對項目入市的周密布署。 （四） 還貸能力分析 本項目總投資 ，現(xiàn)開發(fā)商自有資金 19494 萬元已經(jīng)完全到位， 用于土地成本及前期開發(fā)，目前 尚有 15000萬元的資金缺口 急需解決 ，需要通過銀行貸款。 16 2) 各項成本估算的各項設(shè)定 根據(jù)惠 州市房屋開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可歸納為：土地成 本 、 開發(fā)費用 、建筑安裝工程費、開發(fā)期稅費、管理費用、不可預見費。 三、 項目 定位 (一 ) 住宅定位 1. 目標客戶定位 1) 目標客戶主要類型 ? 核心客戶：周邊原住居民 ? 重要客戶：周邊原住居民 換房 者 ? 普通客戶：來自惠州其它 區(qū)域首次置業(yè)的白領(lǐng) ? 邊緣客戶：看好 本地段 物業(yè)升值潛力的地產(chǎn)投 資客 13 2) 目標客戶主要需求特征 客戶類型 客戶來源 置業(yè)目的 關(guān)注因素 需求戶型 核心客 周邊私營企業(yè)主 高級公務(wù)員等高端客戶 換房 自住 形象、品質(zhì)、配套 居住的舒適性 3房 4房 重要客 周邊公務(wù)員、個體戶 事業(yè)單位人員等 首次置業(yè) 自住 性價比，舒適度 2房 3房 普通客 外區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員 個體戶等 首次置業(yè) 自住 價格、交通、保值性 2房 邊緣客 惠 州專業(yè)地產(chǎn)投資客 投資 地段價值、升值潛力 2房～ 4房 2. 產(chǎn)品定位 1) 主力戶型建議 根據(jù)對項目周邊在售樓盤銷售情況的調(diào)查，各種戶型的特征為 ： 戶型 主 力 面 積（ ㎡ ） 價 格 特征 市場供應 市場需求 效益貢獻 1 房 70以下 較高 一般 較少 一般 2 房 2 廳 80～ 90 一般 較多 較多 較大 3 房 2 廳 110～ 120 較高 最多 最多 最高 4 房 2 廳 140～ 160 最高 較少 一般 一般 ? 3 房 2 廳：市場上最受歡迎、對樓盤效益貢獻最大的戶型，因此建議本項目戶型以 3房 2廳為主 。 從面積段來看，上半年，全市 90m2以下商品住房上市量所占比例為 %， 90120m2 為 %， 120144m2 為 %，144 m2以上為 %，同比分別增長 、 、 、 倍。 來源于惠州的財政總收入 391億元，比上年增長 ％；全市地方財政一般預算收入 ，增長 ％；地方財政一般預 7 算支出 ，增長 ％。人均 GDP達 35819元，按市場平均匯率折算為 5244美元。其中增長較為明顯的是大亞灣區(qū)和龍門縣，其上市量同比增長分別為 、 ，主要原因是大亞灣毗鄰深圳、香港，地理位置優(yōu)越，石化項目、沿海高速公路等輻射和拉動作 用明顯，而龍門縣則因房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，優(yōu)美的人居環(huán)境和品牌生態(tài)旅游項目帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 小結(jié)：惠州是一個新興城市，發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)作為惠州的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在未來相當長的一段時期內(nèi)，將保持良好的發(fā)展勢頭。 ? 本項目的土地使用權(quán)： 從 2021 年開始，住宅余 70年。 75643 100%=% 22 由此可見，本項目只要完成商品房 %的銷售量，即可收回全部投資，本項目的風險很小。我們有信心成功開發(fā)昊地它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評估指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮按受。 2. 客戶定位 ： 1) 目標客戶類型 ? 市區(qū)精明的 投資客 15 (三 ) 價格定位 ? 住宅銷售均價： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價： 18000元 /㎡ ? 車位銷售均價 ： 10萬元 /個 四、 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 (一 ) 項目開發(fā)建設(shè)說明 （開發(fā)、銷售周期） 根據(jù)本項目 的特殊性和惠州市場實際情況 ，開發(fā)周期從 動工建設(shè)至銷售完畢，預計需要約 3年 時間。上半年，全市各月均價均超過4000元 /m2，最高值甚至突破 5000 元 /m2，接近主城區(qū) 惠城區(qū)水平。 （二）商品房上市供應較為充足，總體平穩(wěn) 上半年，我市商品房批準預售面積 m2，同比增長%，其中住宅 m2，同此增長 %。 2021 年，惠州榮獲“國家文明城市”，并被評為“世界最適宜居住城市”。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，下降 ％；商品房施工面積 ，增長 ％；商品房竣工面積 平方米，增長 ％；商品房銷售面積 ，增長％；商品房銷售金額 億元，增長 ％。從月度走勢來看， 1月我市商品房延續(xù)了去年的良好銷售勢頭， 2月大幅回落， 4月大幅回升， 6月再次回落，整體下降趨勢明顯，主要原因是今年年初，市場銷售情況仍然較好 ，受節(jié)日、季節(jié)性等因素的影響， 2月銷售量大幅下降，但隨著信貸、金融等政策的不斷收緊，購房者心理預期的巨大變化，導致 4月成交量大幅回升，而隨著調(diào)控政策進一步加強，二套房認定標準的明確，投資性需求受到很大程度上的抑制，導致 6 月成交量出現(xiàn)回落，市場逐步回歸理性。 ? 2