廣東省某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-在線瀏覽
2025-04-29 01:51本頁(yè)面
【正文】 從區(qū)域來看，惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣區(qū)住房?jī)r(jià)格列全市前三位，均價(jià)均在 4000元 /m2 以上，而且同比漲幅也相當(dāng)接近 ，較去年同期增長(zhǎng) 20%以上，博羅縣住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，增幅為%，惠東縣增長(zhǎng) %，龍門縣則下降 %。 小結(jié)：惠州是一個(gè)新興城市，發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)作為惠州的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭?？紤]到居住的舒適性，可將 3 房的面積增加到 120 ㎡ 左右。鑒于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不受 14 限制，適當(dāng)規(guī)劃部分較為稀缺的 4 房，以提高項(xiàng)目整 體收益。由于項(xiàng)目南 向臨 鐵路，噪音影響較大，建議在南 向單元規(guī)劃為需求較多、總價(jià)較低的 2房 及小 3 房 單元。由于本項(xiàng)目周邊 生活配套 缺乏， 客戶群體只能以地段投資客為主，較為狹窄，并且 1 房單元不利于提高項(xiàng)目形象 ，建議不設(shè) 70 ㎡ 以下的 1 房單元。提煉 出“城市之心、精工美筑”的 關(guān)鍵詞，體現(xiàn)中心區(qū)物業(yè)的稀缺性、價(jià)值可瞻性、及投資 +自住兩相宜的高尚居所 。 2. 客戶定位 ： 1) 目標(biāo)客戶類型 ? 市區(qū)精明的 投資客 15 (三 ) 價(jià)格定位 ? 住宅銷售均價(jià)： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價(jià)： 18000元 /㎡ ? 車位銷售均價(jià) ： 10萬(wàn)元 /個(gè) 四、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 (一 ) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)說明 （開發(fā)、銷售周期） 根據(jù)本項(xiàng)目 的特殊性和惠州市場(chǎng)實(shí)際情況 ，開發(fā)周期從 動(dòng)工建設(shè)至銷售完畢，預(yù)計(jì)需要約 3年 時(shí)間。本項(xiàng)目從 2021年第 3季度開始籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)，并于 2021 年 上 半 年銷售完畢。 ? 本項(xiàng)目的土地使用權(quán)： 從 2021 年開始，住宅余 70年。對(duì)以上各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算時(shí)均按政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)比率 計(jì)算。 2. 籌資運(yùn)作計(jì)劃 因本項(xiàng)目的土地成本及相關(guān)稅費(fèi)支付均為自有資金，在銷售回款前需向銀行借款以作前期籌備所用，銷售收入除扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于后續(xù)部分投資外，還需支付貸款還本付息。 3. 投資使用計(jì)劃 詳見 附 表 《 項(xiàng)目投資計(jì)劃表 》 19 六、 項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)估算 (一 ) 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 1. 銷售預(yù)測(cè)說明 本項(xiàng)目計(jì)算 假 設(shè)全部用于銷售， 且 在計(jì)劃銷售周期內(nèi) 按最高 實(shí)現(xiàn)100%銷售。 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況。 評(píng)價(jià)指標(biāo)詳細(xì)計(jì)算過程詳見 附表 《現(xiàn)金流量表》 。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮按受。由現(xiàn)金流量表 《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》計(jì)算可得： 稅前投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 ==% 稅后投資利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總投資 ==% （三）盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) =經(jīng)營(yíng)成本247。 75643 100%=% 22 由此可見，本項(xiàng)目只要完成商品房 %的銷售量，即可收回全部投資，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很小。還貸能力分析如下： 15000247。 （五） 項(xiàng)目的不確定分析 （敏感性分析） 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：銷售收入、工程成 本變化 ，銷售收入的變動(dòng)將直接影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 10%間 。經(jīng)過分析預(yù)算，在這兩種情況下，本項(xiàng)目仍然充分可行。喜悅城果的開發(fā)是順應(yīng)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，級(jí)充分滿足多方面的共同利益需求，在開發(fā)時(shí)機(jī)上也是占盡先機(jī)，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益和一定的社會(huì)效益。我們有信心成功開發(fā)昊地 24 附表 、 表 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 計(jì)算期（季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 2021 年 第一季度 2021 年 第二季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 2021 年 第一季度 2021 年 第二季度 2021 年 第三季度 2021 年 第四季度 1 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2 前期工程 3 土石方工程 4 主體工程 5 裝修工程 6 水電工程 7 電梯工程 8 消防工程 9 智能系統(tǒng) 10 小區(qū)園林 11 公共配套 12 竣工驗(yàn)收 25 表 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 總建筑面積 174500 平方米 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單價(jià) （元 /㎡ ) 金額 （萬(wàn)元） 備 注 一 土地成本 8348 原地價(jià) 契稅 土地增值稅 滯納金 二 開發(fā)費(fèi)用 120 勘察測(cè)量費(fèi) 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30 臨時(shí)供水供電 15 場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路 20 可行性研究及策劃費(fèi) 2 規(guī)劃報(bào)建 48 三 建筑安裝工程費(fèi) 1600 土方及樁基工程 200 主體工程（含地下室） 800 安裝工程費(fèi) 420 水電工程 70 電 梯工程 120 消防工程 40 通訊工程 20 裝修工程 200 3490 智能防盜系統(tǒng) 10 有線電視、網(wǎng)絡(luò) 10 26 煤氣管道 30 室外配套 180 四 工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 76 供電工程 20 小區(qū)市政道路及排水工程 36 外水工程費(fèi) 10 六 其他 費(fèi)用 人防門設(shè)計(jì)及施工費(fèi)用 白蟻防治費(fèi)用 5 七 管理費(fèi)用 418 八 不可預(yù)見費(fèi) 九 合計(jì) 27 表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額 2021年 2021年 2021年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 8348 8348 2 開發(fā)費(fèi)用 2094 1294 800 3 土方及基礎(chǔ)工程 3490 1250 2240 4 主體工程（含地下室） 13960 2200 8700 3060 5 水電安裝 220 310 420 6 電梯工程 452 200 7 消防工程 698 88 110 110 390 8 通訊工程 24 115
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