【正文】 沫成分，使沈陽市 房地產市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢頭。 2020 年住宅市場銷售量約 630萬平方米，第一次超過了當年新開工面積和當年竣工面積。 縱觀 沈陽 市近幾年的房地產發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的 5 至10 年內，沈陽 市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。全市商品房成交 660 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長 ％和 ％，其中個人購買商品房比例為９８．３％。 去年居 民購買 6000 元 /平方米以上的商品房數量比上一年提高了 個百分點，其中每平方米 6000 元～ 6500 元價位的商品房購買量提高了 個百分點， 6700 元～ 4000 元的商品房比上一年提高了 個百分點。購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個百分點，其中購買單套面積在 100 平方米～ 120 平方米商品房同比提高了 個百分點，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。 3． 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。 此外， 2020 年 沈陽 住宅市場顯著特點是，私產房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。 (三 ) 住宅市場未來發(fā)展走勢 1． 政策支持力度不斷加大。由于住房消費是啟動內需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年 沈陽 房地產市場的有效增長。 3． 房地產價格將穩(wěn)中有升。 4． 改善型需求不斷增長。隨著收入水平的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。 ? 房地產市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 ? 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 二． 區(qū)域市場分析 (一 ) 區(qū)域市場概述 黎明生活坊地處大東 區(qū)與 沈河 區(qū)的交界處，在行政上隸屬于 大東 區(qū)。 大東 區(qū)居民 以工薪階層為主，主要是黎明公司的員工 ，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了大東臨近市區(qū)地域的房地產開發(fā)，形成了保利小城及中房地產相應區(qū)域房地產的開發(fā)熱潮。 沈河去作為沈陽經濟中心，商品房多位高檔住房，價位偏高，不適于工薪階層。從所調查的項目中選取 10 個主要項目樣本，項目概況如下： 項目名稱 建筑形式 銷售均價 （元 /M2） 建筑面積 （萬 M2） 保利 17 期 多層、部分高層 7000 27 中房安基 多層、小高層 7000 15 水晶城 多層和別墅 起價 6500 保利海上五月花 洋房 7600 總 18 龍之夢 高層 10000 18 佳合新城 17其 高層 7500 28 國舍添香 板式高層 7000 —— 保利達 高層 6300 18 銀座 多層 未定 6 和睦城 高層 8000 (三 ) 市場綜述 綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個特點： 1． 新項目迭出，項目素質正在不斷提高。 3． 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。 5． 價格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產品形式上要落后于 沈河區(qū)與和平 區(qū)，銷售總體上趨于平淡。 黎明公司位于三者交界處，購房來源主要集中與大東區(qū)。 (一 ) 舊居住區(qū)調查分析 我們通過對大 東區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調查，可以看出。 由于黎明公司部分人員為外省市人員，且多位高校年輕畢業(yè)生，無充足的積蓄，支付首付款的能力偏低。 2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。 3． 除價格因素外，消費者更關心的是環(huán)境及地段。 (二 ) 居住新區(qū)調查分析 通過對于大 東區(qū) 黎明生活坊 周邊地區(qū)的新商品房的調查顯示： 1． 新遷進居民無論是在收入、學歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。 3． 新遷進居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達到最佳居住要求，表明稍好的產品仍有廣闊的市場空間。 (三 ) 麗苑 保利海上五月花 居民調查分析 我們還重點對保利海上五月花 的居民做了詳細的調查，以了解這部分消費者購買行為的產生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。 2． 購房原因以改善居住條件為主， 保利海上五月花 的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時也是他們引以為豪的最主要的因素。 4． 這部分消費者十分看好保利地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的正確性，并認為保利 地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α? 1． 多數居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費能力以及房屋價格是制約購房行為產生的主要因素。 3． 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠郊區(qū)的人比重很小。 5． 由于大 東區(qū)開發(fā)商素質參差不齊，居民在選擇購買時存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較大的項目受到追捧，從這一 點看來，大規(guī)模項目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費者的青睞，居民對低密度住宅的認可程度在升高，獨體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結構也以磚混結構為主，框架結構的接受程度較差。 9． 戶型選擇上平層仍是廣 大消費者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 11． 由于目前市場上供應的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標準上看毛坯房仍是消費者的第一選擇，但對精裝修的要求日趨強烈。 13． 對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。 第四部分 項目素質分析 一． 項目優(yōu)勢 1． 黎明生活坊 項目規(guī)模大，總建筑面積超過 100 萬平方米，各 種功能規(guī)劃齊備，一 期項目依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氛圍。 3． 緊鄰城市一環(huán)，有公交樞紐站、地鐵一號線，距離沈陽兩大火車站較勁路程，交通便利 。 5． 黎明生活坊項目為中央企業(yè) 大型住宅工程，配套設施齊備。 二． 項目劣勢 1． 與 周邊項目相對比，土地成本較高，付款壓力大。 3． 地塊東北側為大面積的空地，北 側的 和睦城 銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。 2． 從 沈陽市 整體市場格局來看， 隨著渾南新區(qū)的開發(fā)， 聚集著較多的項目，尤其是 混合 周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。 4． 南側民航 居住區(qū)將相繼啟動，規(guī)模、售價等因素與 黎明生活坊 類似，