廣東省某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-展示頁
2025-03-08 01:51本頁面
【正文】 ……………………………………………… 21 三、 盈虧平衡分析 ……………………………………………… …… ……… 22 四、 還貸能力分析 …………………………………… …… ………………… 22 五、 項(xiàng)目的不確定分析 ………………………………………………… …… 22 八、結(jié)論 ………………………………………………………………………… 23 附表 1：《項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表》 附表 2：《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》 附表 3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 附表 4：《銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表》 附表 5：《項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投 資）》 附表 6：《項(xiàng)目損益及利潤分配表》 附表 7：《資金來源與運(yùn)用表》 4 一、 項(xiàng)目概況 (一 ) 項(xiàng)目名稱、建設(shè)地址、開發(fā)單位 1. 項(xiàng)目名稱 昊地 喜悅城果 花園 2. 建設(shè)地址 惠州市惠城區(qū)江北西 4小區(qū) 3. 開發(fā)單位 單位名稱： 惠州昊地置業(yè)有限公司 成立時間： 2021年 注冊資本： 1500萬元 注冊地址： 惠州市東 湖 西路 168 號和慶商務(wù)大廈 12B 法定代表人： 周先軍 經(jīng)營范圍 ：房地產(chǎn) 開發(fā) 與銷售 (二 ) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ? 占地總面積 ㎡ ? 建筑總面積 174500 ㎡ 其中： 住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 綜合樓 面積 800 ㎡ 幼兒園面積 1842 ㎡ 地下室及架空層面積 42964 ㎡ 5 ? 可售建筑面積 其中：住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 地下室車位（機(jī)動車位） 989 個 (三 ) 項(xiàng)目投資規(guī)模及效益預(yù)測 ? 項(xiàng)目總投資 萬元 其中：項(xiàng)目土地成本 8348 萬元 前期費(fèi)用 2094 萬元 建安成本 27920 萬元 工程基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 其他費(fèi)用 萬元 管理費(fèi)用 418 萬元 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 銷售 費(fèi)用 萬 元 銷售稅費(fèi)及附加 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2520 萬元 ? 項(xiàng)目總銷售收入預(yù)測 75643 萬元 （ 100%銷售率） ? 項(xiàng)目稅前利潤 萬元 ? 項(xiàng)目稅后利潤 萬元 ? 項(xiàng)目 稅前 利潤率 % ? 項(xiàng)目稅后利潤率 % 6 (四 ) 項(xiàng)目研究工作 數(shù)據(jù)來源 1. 惠州 市國土資源 局官方網(wǎng)站 2. 惠州市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站 3. 惠州市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站 4. 搜房 、惠房 網(wǎng)站 5. 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī) 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 惠 州房地產(chǎn)業(yè)正在蓄勢待發(fā)，新一輪的發(fā)展機(jī)遇即將來臨。 惠州市現(xiàn)有城市人口 250 萬人，是一座以電子工業(yè)（全國 8強(qiáng)）、石化、化工、服裝業(yè)、制鞋業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展為依托的新興城市。 2021 年，惠州榮獲“國家文明城市”，并被評為“世界最適宜居住城市”。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 ％； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 789億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 ％。人均 GDP達(dá) 35819元，按市場平均匯率折算為 5244美元。其中，教育支出 ，增長 ％；社會保障和就業(yè)支出 ，增長 ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 ，增長 ％；農(nóng) 林水事務(wù)支出 ，增長％。其中，國稅 億元，增長 ％；地稅 ，增長 ％。 2021年，中央出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，通過土地、金融、稅收等手段加強(qiáng)市場調(diào)控，取得了較好 的預(yù)期成效，投資性需求受到抑制，房價過快上漲勢頭得到很好的遏制。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)市場也受到一定程度的影響，但影響程度遠(yuǎn)不如一線城市，我市上半年開發(fā)投資仍保持較快增長，但增速趨緩，商品房新增上市供應(yīng)充足，總體銷售情況良好，商品房價格較為平穩(wěn)，我市房地產(chǎn)市場朝著平穩(wěn)健康理性的方向發(fā)展。 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長，尤其是開發(fā)規(guī)模增長較快的主要原因有：一是 09年年初受金融危機(jī)余波的影響，大部分開發(fā)企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)，減慢了新開工項(xiàng)目的速度，減少了資金投入，09年第二季度雖有增加，但整體而言上半年基數(shù)仍然較小，導(dǎo)致 2021年上半年同比漲幅較大；二是 2021年年初房地產(chǎn)市場延續(xù)了 09年下半年的良好勢頭，成交量大幅增長，開發(fā)企業(yè)信心增加，加大了資金投入，加快土地的開發(fā)利用，使得新開工面積和竣工面積同比增長較大。 （二）商品房上市供應(yīng)較為充足，總體平穩(wěn) 上半年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 m2，同比增長%，其中住宅 m2，同此增長 %。從月度變化看， 16月全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為 、 、 、 、 萬 m2，從今年 2月份開始，我市新增上市量逐步上升，直至 4 月達(dá)到上市高峰后， 6 月逐月回落，但就整體而言，全市商品房供應(yīng)比較充足，總體平穩(wěn)，能滿足上半年的成交需求。其中增長較為明顯的是大亞灣區(qū)和龍門縣，其上市量同比增長分別為 、 ，主要原因是大亞灣毗鄰深圳、香港，地理位置優(yōu)越，石化項(xiàng)目、沿海高速公路等輻射和拉動作 用明顯，而龍門縣則因房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，優(yōu)美的人居環(huán)境和品牌生態(tài)旅游項(xiàng)目帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從住房套型來看， 120m2以下住房所占比例仍然偏小，但從同比情況來看，其上市量與去年同期相比，明顯上升。 （三）商品房銷售量同比小幅增長，環(huán)比回落 上半年，我市商品房累計(jì)銷售面積 m2，較去年同期增長 %，與去年下半年相比，出現(xiàn)較大幅度回落，環(huán)比下降 %。 從區(qū)域來看，受交通、醫(yī)療、教育等基本配套設(shè)施較為完善的影響，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在惠城區(qū)，因此成交量也主要在惠城區(qū)，上半年惠城區(qū)商品房共成交 m2，其銷售量占全市比例為 49%，其中大亞灣區(qū)成交量位居第二，較去年同比增長 %，增長較為明顯，主要原因是大亞灣區(qū)為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，石化等大型項(xiàng)目輻射作用以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，而且價格洼地效應(yīng)明顯，受到香港、深圳等投資者和自住購房者的青睞，因而成交量上漲較為明顯。 120m2以下的住房成交量占全市銷售總量的 5成以上，這表明市場中的購買主力仍以剛性需求和改善性需求為主，購房需求顯得更加理性。 （四）商品房價格小幅增長，總體平穩(wěn) 上半年，全市商品房成交價格為 4576元 /m2，同比增長%，商品住房均價 4378元 /m2，同比增長 %。上半年，全市各月均價均超過4000元 /m2，最高值甚至突破 5000 元 /m2，接近主城區(qū) 惠城區(qū)水平。 12
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