【正文】 業(yè)法人資格的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理。為方便消費(fèi)，該功能區(qū)將主要布局在武廣高速客運(yùn)站周邊和緊靠 F 大道兩側(cè)，其功能包括：商業(yè)步行街、生活集市、商務(wù)酒店、休閑中心、體育活動(dòng)中心、文化書(shū)市、金 融服務(wù)、郵政服務(wù)等。占地約 1400 畝，建筑面積約 140 萬(wàn)平方米?？紤]該項(xiàng)目就在區(qū)域土地為 X 水泥沙沖積而成，地面建筑以小高層和低層為主。 住 宅區(qū)以組團(tuán)方式建設(shè)，每個(gè)組團(tuán)相對(duì)圍合，既自成一體，又與整個(gè)社區(qū)有機(jī)結(jié)合。占地約 2020 畝。 F 大道建設(shè)概念圖 X 湖水域生態(tài)保護(hù)區(qū)。投資 F 大道建設(shè)，打造以 F 大道、 武廣高速客運(yùn)站、東外環(huán)及其他城市次干道為交通樞紐的 B 東部新城區(qū)，徹底解決長(zhǎng)期以來(lái)制約 B 東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸。 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 30 頁(yè) 二期項(xiàng)目包括：投資對(duì) F 大道從東環(huán)路至高速鐵路客運(yùn)站路段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資對(duì) F 大道該路段兩廂的補(bǔ)償土地（土地補(bǔ)償?shù)捻樞驗(yàn)樽詵|向西依次出讓）及 X 湖新城內(nèi)補(bǔ)償之外土地進(jìn)行商住開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目總體 分兩期進(jìn)行。 商貿(mào)購(gòu)物及商務(wù)辦公區(qū) 主要建造服務(wù)于 X 湖新城科研辦公、商品交易、金融等的 寫(xiě)字樓 、 商務(wù)酒店 、 金融服務(wù)機(jī)構(gòu) 及 配套商務(wù)服務(wù) 機(jī)構(gòu)。從初步來(lái)看，本項(xiàng)目地塊進(jìn)行綠化時(shí)將初步計(jì)劃在 F 大道路側(cè)進(jìn)行縱深綠化建設(shè)使其成為社區(qū)的主要景觀帶之一，縱深深度結(jié)合政府總體規(guī)劃后給出；為充分利用地塊現(xiàn)有 X 湖水面并對(duì)其投資改造型，初步計(jì)劃利用項(xiàng)目地 塊內(nèi) X湖主要水系，使其成為社區(qū)的另外一個(gè)主要景觀帶。社區(qū)建成后將為業(yè)主提供環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、生活方面的居住環(huán)境，社區(qū) 會(huì)所將為業(yè)主提供餐飲、娛樂(lè)、健身、游泳、 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 30 頁(yè) 公寓、商務(wù)、休閑等服務(wù)，社區(qū)配套中的商務(wù)設(shè)施如購(gòu)物超市、商務(wù)活動(dòng)室、商務(wù)酒店、娛樂(lè)設(shè)施等將面向成為 B 社會(huì)配套的一部分，也努力使其成為 B 市高端社會(huì)配套的重要組成部分。 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū) 擬定位為大面積綠化花園式國(guó)際化生態(tài)高尚住宅。 綠色生態(tài)居住區(qū) 將建成國(guó)際化、生態(tài)型的高端居住區(qū)，主要為 X 湖新城 區(qū)域市民 服務(wù)，同時(shí)面向市內(nèi)及周邊地區(qū)追求居住質(zhì)量的高端人士，打造中國(guó) 華東 居住典范。最終建造一個(gè)人與自然和諧的國(guó)際化生態(tài)高尚社區(qū)。 （二） 高尚生態(tài)居住區(qū)、綜合商業(yè) 在 B 市東部 X 湖周邊、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路兩廂開(kāi)發(fā)面向 B、 A乃至中南部地區(qū)的國(guó)際化生態(tài)高尚住 宅社區(qū)。 F 大道的建設(shè)，將極大地拉動(dòng)城市東擴(kuò)南移，拓寬城市發(fā)展空間，縮短中心城區(qū)與城市出口的距離。建成后，優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、鮮明的地域文化特點(diǎn)，將成為 B市民及各地游客放松 身心、休閑娛樂(lè)的好去處，并成為城市中一道亮麗的風(fēng)景線 。 B、賣(mài)場(chǎng)和樣板房 ：與現(xiàn)在大城市先做賣(mài)場(chǎng)和綠化園林，后建樓的做法相反的是， B 本地的眾多樓盤(pán)不注重賣(mài)場(chǎng)的包裝和銷售氣氛的營(yíng)造，大多僅設(shè)置非常簡(jiǎn)陋的售樓部，包裝差，且很少做樣板房，一般都是在主體工程基本完工后才開(kāi)始做綠化園林，無(wú)法體現(xiàn)樓盤(pán)的檔次，甚至沒(méi)有綠化園林，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到全新式營(yíng)銷 對(duì)樓盤(pán)銷售的促進(jìn)作用，缺乏對(duì)購(gòu)房者的正確引導(dǎo)。城市花園、XX 世家、新城國(guó)際、鉆石城。 宣傳推廣落后 B 市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體營(yíng)銷策劃隨著樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也逐步在提高，很多發(fā)展商已開(kāi)始改變?cè)瓉?lái)營(yíng)銷策劃、開(kāi)發(fā)、銷售都由自己獨(dú)立完成的觀念，已有部分樓盤(pán)聘請(qǐng)外地專業(yè)營(yíng)銷策劃公司和廣告公司參與代理，市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)較高水準(zhǔn)的樓盤(pán)。 D 開(kāi)發(fā)理念較為滯后 A、戶型設(shè)計(jì) ：戶型結(jié)構(gòu)單一、設(shè)計(jì)面積偏大，布局不合理。當(dāng)前該區(qū)域推出的樓盤(pán)主要有：東山路的多層洋房吉星花園價(jià)格 980 元 /㎡，陽(yáng)光花苑價(jià)格 1100 元 /㎡；東風(fēng)南路的高層?xùn)|江華庭起價(jià)為 1288 元 /㎡，均 價(jià)約 1580 元 /㎡，火車站旁的高層?xùn)|方名居起價(jià)為 1680 元 /㎡，均價(jià)約 1800 元 /㎡ 主要特征：檔次低，規(guī)模小，樓盤(pán)素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，均價(jià)只有 1100 元 /㎡； 但打江景牌的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較高，均價(jià)約 1900 元 /㎡ 。由于整個(gè) B 城市空間往西移動(dòng)，江東的一些居民過(guò) 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 30 頁(yè) 江買(mǎi)房，尤其是一些追求高品質(zhì)生活的人士到“江西”的幾個(gè)區(qū)域買(mǎi)房。售價(jià)多為1600~2300 元 /平方米左右。 主要特征：普遍的樓盤(pán)規(guī)模比較小，檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高，戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理，以三房為主力，一般做到 120— 150平方米， 120130 平方米的三房旺銷，四房面積一般在 160— 190 平方米。城市花園、XX 世家、新城國(guó)際、鉆石城等高尚次樓盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)，再加上 B 市眾多行政事業(yè)性單位的職工集資房的興建，為片區(qū)形成了良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境和居住氛圍，現(xiàn)已成為 B 市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。 B 市民對(duì) XX 區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。 主 要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，環(huán)境指數(shù)一般，小區(qū)景觀無(wú)從談起，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 1380~2020 元 /平方米左右。 各板塊開(kāi)發(fā)及主要特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 B 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以高尚次的高層公寓、商鋪為主，銷售平均價(jià)格較高。城市花園、新城國(guó)際、鉆石 城、都市春天和 XX 世家。 空置房屋面積大，一方面也反映了 B 市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)需求小增量市場(chǎng)，市場(chǎng)容量相當(dāng)有限。 房屋空置面積 隨著開(kāi)發(fā)量的增加，積壓 商品房總量也仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2020 年末商品房空置面積為 萬(wàn)平方米。 房屋竣工面積 2020年全市竣工面積為 ，比上年同期增長(zhǎng) %。 （二） B 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 2020 年房地產(chǎn)投資再創(chuàng) 億元?dú)v史新高，同比增長(zhǎng) %，高于同期基本建設(shè)投資和更新改造投資的增長(zhǎng)幅度。平均每百戶擁有彩色電視機(jī)、摩托車、電話等耐用消費(fèi)品數(shù)量進(jìn)一步上升。城市居民人均生活消費(fèi)支出 6185 元，增長(zhǎng) %，其中食品支出 2406 元，增長(zhǎng) %，城市居民家庭恩格爾系數(shù)為 %，消費(fèi)支出增長(zhǎng)較快的主要是衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)和教育，分別比上年增長(zhǎng) %、 50%和 %，醫(yī)療保健、居住及交通通信等支出均有不同 程度下降。增加 160 元，家庭經(jīng)營(yíng)收入 2204 元，增加 47元。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 30 頁(yè) 2020 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8490 元，比上年增加 532 元，增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)上漲因素實(shí)際增長(zhǎng) %，其中工薪收入 5935 元，增加 172 元；經(jīng)營(yíng)凈收入 248 元，增加 21 元；轉(zhuǎn)移性收入 2513 元，增加 300 元；財(cái)產(chǎn)性收入 47 元，減少 9 元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 三化進(jìn)程進(jìn)一步加快。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： 。 經(jīng)濟(jì)概況 2020 年全市 GDP 總量 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%，提高 個(gè)百分點(diǎn)，為近 9 年來(lái)增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 當(dāng)然， C 區(qū) 由于 XX 阻隔， 京廣、 XX 鐵路 在區(qū)域內(nèi) 縱橫交錯(cuò)， 也制約了其發(fā)展。是 B 市面積最大、人口最多的城區(qū) 。 XX 環(huán)抱， XX 水穿境。城區(qū)人口已達(dá) 89 萬(wàn)人。合 萬(wàn)公頃，占全省土地總面積 %，在全省各地、州、市中，幅員位第 7 位。具體為：① X 湖公園、 F 大道標(biāo)