【正文】 ： D住宅在 980~1800 元 /㎡左右。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，隨著都市春天、 D B 房地產(chǎn)市場 供求特征 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 30 頁 物業(yè)特點(diǎn) : 目前市場在售樓盤相對集中在老城區(qū)和 XX 開發(fā)區(qū)，大致可分三類： 第一類以舊城改造的項(xiàng)目居多，主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，周邊環(huán)境較雜亂，小區(qū)景觀無從談起，面積以偏大戶型為主； 第二類為中小規(guī)模的樓盤，主要特征是：規(guī)模很小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑，規(guī)劃水平不高，小區(qū)無景觀，戶型以偏中大戶型為主，不同區(qū)域地段的樓盤售價(jià)相差較大，整體均價(jià)在 1400 元 /㎡左右； 第三類為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤，如 XX 開發(fā)區(qū)的 D人均住房面達(dá)到 42 平方米。 2020 年， B 市金融業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢， B 市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %；各項(xiàng)貸款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %，存款和貸款的余額及凈增額 均居全省第二位， B 市金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)利潤 億元，同比增盈 億元。區(qū)內(nèi)城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施相對滯后。 ②行政劃分 略 ③人口規(guī)模 2020 年，全市年末總?cè)丝? 萬人，比上年凈增 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增加 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，減少 萬人，下降 %。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 30 頁 X 湖新城概念設(shè)計(jì)之一 項(xiàng)目模式 ：根據(jù) B 市人民政府 XX 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定， D 集團(tuán)投資對區(qū)域內(nèi) X 湖公園、 F 大道標(biāo)段道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府給予 D 集團(tuán) X 湖公園周邊及 F 大道標(biāo)段道路兩廂的土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)作為補(bǔ)償。具體為：① X 湖公園、 F 大道標(biāo) 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 30 頁 段道路等基礎(chǔ)設(shè)施；②高尚生態(tài)居住區(qū)、綜合商業(yè)等。是 B 市面積最大、人口最多的城區(qū) 。 三化進(jìn)程進(jìn)一步加快。城市居民人均生活消費(fèi)支出 6185 元，增長 %，其中食品支出 2406 元，增長 %，城市居民家庭恩格爾系數(shù)為 %，消費(fèi)支出增長較快的主要是衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)和教育，分別比上年增長 %、 50%和 %，醫(yī)療保健、居住及交通通信等支出均有不同 程度下降。 房屋空置面積 隨著開發(fā)量的增加，積壓 商品房總量也仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2020 年末商品房空置面積為 萬平方米。 主 要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，環(huán)境指數(shù)一般，小區(qū)景觀無從談起，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 1380~2020 元 /平方米左右。售價(jià)多為1600~2300 元 /平方米左右。 D建成后，優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、鮮明的地域文化特點(diǎn)，將成為 B市民及各地游客放松 身心、休閑娛樂的好去處，并成為城市中一道亮麗的風(fēng)景線 。 綠色生態(tài)居住區(qū) 將建成國際化、生態(tài)型的高端居住區(qū)，主要為 X 湖新城 區(qū)域市民 服務(wù)，同時(shí)面向市內(nèi)及周邊地區(qū)追求居住質(zhì)量的高端人士，打造中國 華東 居住典范。 商貿(mào)購物及商務(wù)辦公區(qū) 主要建造服務(wù)于 X 湖新城科研辦公、商品交易、金融等的 寫字樓 、 商務(wù)酒店 、 金融服務(wù)機(jī)構(gòu) 及 配套商務(wù)服務(wù) 機(jī)構(gòu)。 F 大道建設(shè)概念圖 X 湖水域生態(tài)保護(hù)區(qū)。占地約 1400 畝，建筑面積約 140 萬平方米。 規(guī)劃設(shè)計(jì)。 物業(yè)管理。公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)， XX、 XX、 XX、 XX 等高速公路貫穿全境。重點(diǎn)抓好 F 大道、 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 30 頁 XX 路東、西延伸、景觀大道等城市主次干道建設(shè)。各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初凈增 億元，增長 % B 資源豐富，是全國 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 漁米之鄉(xiāng) ” 和 “ 旅游圣地 ” 。 根據(jù) B 的規(guī)劃， 2020 年市區(qū)人口將達(dá)到 100 萬人，比現(xiàn)在要增加 近11 萬人，若按人均居住面積 25 平方米來算，新增住房需求就有 275 萬平方米，攤到每年是 55 萬平方米，這還不包括原城市居民改善住房條件 、老成區(qū)舊城改造 所增加的需求，而現(xiàn)在 B 市區(qū)每年銷 售面積才約 46 萬平方米，照此計(jì)算是供不應(yīng)求的。其開發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務(wù)水準(zhǔn)高。 C 區(qū)現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量與未來發(fā)展目標(biāo)存在巨大的發(fā)展空間。 D 集團(tuán)投資該項(xiàng)目，是建立在對自身實(shí)力和資金穩(wěn)定來源及對項(xiàng)目前景的科學(xué)分析的基礎(chǔ)上。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過市場定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項(xiàng)目符合目前市場消費(fèi)、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場需求、符合城市總體規(guī)劃。同時(shí)，為規(guī)避政策法律風(fēng)險(xiǎn)，請求政府對項(xiàng)目開發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價(jià) 款方式投資啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此本項(xiàng)目從社會(huì)效益上是可行的。其住宅地產(chǎn)、商貿(mào)地主項(xiàng)目的成功業(yè)績 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 30 頁 和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺(tái)。 威脅點(diǎn)分析 項(xiàng)目規(guī)模大，對前期籌備工作要求較高； 主題定位的準(zhǔn)確性、前期展示、后期建設(shè)能否完整貫徹到位直接影響項(xiàng)目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場地位。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質(zhì)較低，無形中降低了物業(yè)檔次。 （三）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目所在位于 B市東部， F大道、 XX東路（ B市“十一五”規(guī)劃建設(shè)）建成后，該區(qū)域?qū)⑿纬梢?F大道、 XX東路為城市重要的交通干道， B 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 30 頁 火車站、 X湖汽車站、東外環(huán)、武廣高速客運(yùn)站為對外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡(luò)，拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。 B 是全國商品糧、豬、魚、油重點(diǎn)生產(chǎn)基地，其優(yōu)質(zhì)米、活大豬、黃花菜、湘黃雞、湖之酒、云霧茶、龍須草席等農(nóng)產(chǎn)品在國際市場久負(fù)盛名。改造提質(zhì)建設(shè)老城區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)打造 X 湖片、城南片、 XX 湖片、長湖町片新城區(qū)。 優(yōu)越的交通、區(qū)位環(huán)境為城市發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。 五、 項(xiàng)目可行性分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境分析 大凡做事都是 “做事在人，成事在天 ”， “天時(shí)、地利、人和 ”是成功的三大法寶，與時(shí)遷移，應(yīng)時(shí)變化，立俗施事，指約而易操，事半而功倍。 社 區(qū)建設(shè)。為方便消費(fèi)，該功能區(qū)將主要布局在武廣高速客運(yùn)站周邊和緊靠 F 大道兩側(cè)，其功能包括：商業(yè)步行街、生活集市、商務(wù)酒店、休閑中心、體育活動(dòng)中心、文化書市、金 融服務(wù)、郵政服務(wù)等。占地約 2020 畝。 項(xiàng)目總體 分兩期進(jìn)行。 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū) 擬定位為大面積綠化花園式國際化生態(tài)高尚住宅。 F 大道的建設(shè)，將極大地拉動(dòng)城市東擴(kuò)南移，拓寬城市發(fā)展空間，縮短中心城區(qū)與城市出口的距離。 宣傳推廣落后 B 市房地產(chǎn)市場整體營銷策劃隨著樓盤競爭的加劇也逐步在提高，很多發(fā)展商已開始改變原來營銷策劃、開發(fā)、銷售都由自己獨(dú)立完成的觀念，已有部分樓盤聘請外地專業(yè)營銷策劃公司和廣告公司參與代理，市場上開始出現(xiàn)較高水準(zhǔn)的樓盤。由于整個(gè) B 城市空間往西移動(dòng)，江東的一些居民過