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房地產(chǎn)-某市某新城項(xiàng)目預(yù)可行性分析報(bào)告(doc)-地產(chǎn)可研-在線瀏覽

2024-10-16 15:37本頁(yè)面
  

【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 30 頁(yè) 二、本年購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米 六、商品房屋銷售額 萬(wàn)元 62247 52402 834 177 7887 1781 三、完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米 24 其中:銷售給個(gè)人 萬(wàn)元 62247 52402 834 177 7887 1781 房屋施工面積 2020年, B市商品房施工面積 ,同比增長(zhǎng) %。 房屋銷售面積 2020年全市銷售面積為 ,比上年同期增長(zhǎng) %。 B 市商品房空置面積的大幅度增加主要是由二個(gè)原因造成的: A、一直以來(lái),特別是 2020 年 —— 2020 年間, B 市效益較好的企事業(yè)單位都興建了大量的帶安居性質(zhì)的集資房,形成了集資建房的熱潮,解決了 B 市大部分居民的住房問(wèn)題,致使市場(chǎng)整體需求不足; B、 20202020 年 B 市大體量的房地產(chǎn)開發(fā),短期內(nèi)難以消化。 B 房地產(chǎn)市場(chǎng) 供求特征 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 30 頁(yè) 物業(yè)特點(diǎn) : 目前市場(chǎng)在售樓盤相對(duì)集中在老城區(qū)和 XX 開發(fā)區(qū),大致可分三類: 第一類以舊城改造的項(xiàng)目居多,主要特征:市區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容積率,一、兩棟樓體,多為高層,周邊環(huán)境較雜亂,小區(qū)景觀無(wú)從談起,面積以偏大戶型為主; 第二類為中小規(guī)模的樓盤,主要特征是:規(guī)模很小,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑,規(guī)劃水平不高,小區(qū)無(wú)景觀,戶型以偏中大戶型為主,不同區(qū)域地段的樓盤售價(jià)相差較大,整體均價(jià)在 1400 元 /㎡左右; 第三類為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤,如 XX 開發(fā)區(qū)的 D主要特征:有一定的規(guī)模,規(guī)劃理念較先進(jìn),優(yōu)美的小區(qū)景觀,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層、小高層及高層,戶型設(shè)計(jì)比較合理,面積以中、大戶型為主,物業(yè)管理好、小區(qū)或樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,售價(jià)在 1650 元 /平方米以上。住宅在 1380~2020元 /㎡左右。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 30 頁(yè) XX 開發(fā)區(qū)板塊 XX 開發(fā)區(qū)位于 B 市西部,是 B 市新的行政中心,市委、市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū),已形成一定的規(guī)模,政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已開始體現(xiàn),片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境,隨著都市春天、 D住宅在 1600~2300 元 /㎡左右。樓盤在同等檔次的情況下,銷售速度 比其它幾個(gè)區(qū)為快。 江東( C 區(qū))板塊 江東已基本成型,比較老、雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施,綠化空間少,建筑物老舊,道路比較窄,交通擁擠,生活配套檔次比較低,已逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。住宅在 980~1800 元 /㎡左右。 B 市房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題 開發(fā)規(guī)模普遍偏小 目前, B 市 100 畝以上的的在建樓盤目前幾乎沒(méi)有, 10 畝以下的項(xiàng)目是市場(chǎng)主流,多是一些市區(qū)內(nèi)效益較好的單位集資房和舊城改造項(xiàng)目,此類項(xiàng)目雖然無(wú)小區(qū)概念又無(wú)環(huán)境綠化景觀,但大都處在市區(qū)中心區(qū)域和 XX 開發(fā)區(qū),老城區(qū)地理位置 優(yōu)越配套非常完善、 XX 區(qū)雖然生活配套設(shè)施稍微欠缺,但整體環(huán)境較好,空氣好,加上項(xiàng)目規(guī)模小,土地的取得多為單位開發(fā),成本較低,除地理位置好的樓盤外,大部分都以較低價(jià)格對(duì)內(nèi)部職工進(jìn)行銷售,所以在很大程度上解決了大部分居民的住房問(wèn)題,從而對(duì) B 市商品房的銷售和需求產(chǎn)生了很大程度的影響。以三房以上的戶型為主,面積普遍比較大,缺乏小戶型產(chǎn)品; B、建筑風(fēng)格 :絕大部分樓盤建筑風(fēng)格千遍一律毫無(wú)個(gè)性可言,抄襲 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 30 頁(yè) 現(xiàn)象極為嚴(yán)重; C、服務(wù)體系: 專業(yè)物業(yè)管 理公司較少,大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物管公司 `進(jìn)行管理,管理水平不高,物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米; D、戶型面積 :根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看,市場(chǎng)供需主力戶型為 100 平米以上的三房二廳二衛(wèi)一廚住宅,經(jīng)過(guò)科學(xué)研究結(jié)果也表明舒適性住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是客廳面積 2535 平米左右,主臥 1520 平米,兩間次臥分別為 1215 平米和 1012 平米,加上廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和公攤單套建面在 120 平米左右; 目前 B 在售樓盤中,三房二廳一般都以 130 平米以上的大戶型為主力,且缺少二房等小戶型產(chǎn) 品,與全國(guó)的差距較大; E、園林景觀 : B 市目前在售項(xiàng)目一般規(guī)模均較小,小區(qū)內(nèi)很少有園林景觀和綠化。城市花園、新城國(guó)際、鉆石城為典型的大規(guī)模大園林景觀社區(qū),在 B 掀起“大”的概念。為代表的樓盤有: D A、媒介宣傳 :受本地開發(fā)商常規(guī)的土 法開發(fā)的觀念影響,與全國(guó)各大城市的道路兩旁林立的房地產(chǎn)廣告牌和滿是房地產(chǎn)廣告的報(bào)紙形成鮮 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 30 頁(yè) 明對(duì)比的是, B 很少見(jiàn)到房地產(chǎn)樓盤廣告,由于本地媒體比較少,報(bào)紙發(fā)行量低,印刷質(zhì)量較差,傳播面窄,導(dǎo)致廣告宣傳的主要形式均采用戶外廣告牌的形式。 四、項(xiàng)目定位 X 湖 新 城 概 念 設(shè) 計(jì) 之 二 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 30 頁(yè) (一) X 湖公園、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路建設(shè) 充分利用 X 湖公園的自然資源,融合現(xiàn)代文化色彩,投資對(duì)其開發(fā)建設(shè) 。 F 大道建設(shè)的同時(shí)注重周邊的綠化景觀規(guī)劃,目標(biāo)是建成一條綠色寬廣的拓城之道、發(fā)展之道、民生之道。打破 C區(qū)的交通瓶頸,進(jìn)一步強(qiáng)化 B“東大門”的交通樞紐地位,對(duì)提升城市品位、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善居民生活具有十分重要的意義。 B 市豐富的旅游資源及方便的交通為高尚社區(qū)開發(fā)了有利條件,高尚社區(qū)建成后配合良好的策劃宣傳將吸引大量的 B 地區(qū)中高端客戶、 A 省高端客戶、及外地高端客戶等。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 30 頁(yè) 高尚生態(tài)居住社區(qū) 概念設(shè)計(jì)之一 高尚生態(tài) 居住 社區(qū) 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū)的建設(shè)將充分利用 X 湖自然景觀,吸收項(xiàng)目投資商開發(fā)的 “ XX” 、 “ XX” 、 “XX” 等知名 樓盤 的 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 理念,以 國(guó)際級(jí) 、 專業(yè) 化服 務(wù)質(zhì) 量,打造出 B 最高端居住小區(qū)。將集中建設(shè)歐陸世紀(jì)園、太平洋風(fēng)情區(qū)等一大批具有國(guó)際地域風(fēng)格的建筑,成為萬(wàn)國(guó)風(fēng)情的國(guó)際新家園。整個(gè)建設(shè)內(nèi)容主要由以下幾部分組成:創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計(jì)理念的小高層建筑、建筑風(fēng)格獨(dú)特的高層建筑、突顯大氣的社區(qū)會(huì)所、流暢的交通干道、大面積的綠化草坪、前瞻性規(guī)劃的綠化樹木及齊全的商業(yè)社區(qū)配套設(shè)施等。 社區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計(jì)特別是綠化草地設(shè)計(jì)、綠化樹木選擇及布置設(shè)計(jì)、水系規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)等將決定社區(qū)的品位和檔次。社區(qū)具體綠化設(shè)計(jì)方案將進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì),將本社區(qū)建成 B 市有影響力的國(guó)際化生態(tài)高尚社。 五、項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施 (一)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施步驟 根據(jù) B 市總體規(guī)劃要求, D 集團(tuán)計(jì)劃用五年時(shí)間對(duì)整個(gè) X 湖新城實(shí)行“整體規(guī)劃、分期、分步實(shí)施”開發(fā)建設(shè),項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約為 5000畝,建筑面積約為 200 萬(wàn) ㎡ ,建設(shè)總投資約為 35 億元人民幣。
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