【正文】 ，分別上升 %和 %,房屋租賃價格指數(shù)下降 %。 推進住房改革 ,大力發(fā)展經(jīng)濟適用房 ,合理調(diào)整商品房建設(shè)結(jié)構(gòu) ,結(jié)合舊城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè) ,積極引導(dǎo)對城市經(jīng)濟適用房的投資和開發(fā) ,逐步改善城鎮(zhèn)居民的居住條件。加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理 ,規(guī)范物業(yè)管理 ,建立健全商品房開發(fā)用地調(diào)節(jié)手段。 2020 年青島房產(chǎn)交易市場的持續(xù)增長， 特別是 二手房交易空前活躍，主要因為市場有旺盛的需求，特別是東西快速路、舊城改造等項目的啟動，使得大量拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。至 2020 年，更多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高， 2020 年的房價比 2020 年的房價整體提升在 2020 元左右，有的高檔項目甚至更高，位于開發(fā)區(qū)與城陽李滄區(qū)的房價相比市區(qū)的提升幅度較小，但也在 500 至 1000 元之間。住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，說明青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入。全市非國有經(jīng)濟開發(fā)單位完成投資 億元，比上年增長 ％，高于全市 中國最大 的管理資源中心 第 7 頁 共 39 頁 開發(fā)投資增速 個百分點；占總投資的 ％，比上年提高 個百分比；國有單位投資 億元，比上年下降 ％，占比下降 個百分點。各類房屋新開工面積 萬㎡，比上年增長％，其中：住宅新開工 萬㎡，增長 ％，占全部新開面積的 ％，所占比重比上年提高 個百分點。已購公房上市 4767 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元。 市場存在問題 ◆信貸資金 增長過快 2020 年以來，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金供應(yīng)充足，但從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款籌資增幅高位攀升。 ◆ 可供銷售房源缺口大 2020 年以來，青島市一直處于新開工項目的啟動期，竣工房屋供應(yīng)量短缺，導(dǎo) 中國最大 的管理資源中心 第 8 頁 共 39 頁 致商品房供給出現(xiàn)“瓶頸”效應(yīng)，但從實際銷售情況看，商品房銷售卻呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢，所以整個房地產(chǎn)市場供求關(guān)系愈加顯得緊張。從銷售看，商品住宅銷售面積 180萬㎡，比上年增長 ％，比竣工面積多出 萬㎡，住宅銷售額實現(xiàn) 億元，比上年增長 ％；另一方面，全市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款 億元，比上年增長 ％。分析其原因，一是地價高走促使房價水漲船高。三是青島以外購房族帶動了房價的上揚。因此，加速市區(qū)北部配套設(shè)施的改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)?；钱?dāng)務(wù)之急。 □ 小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 □ 稀缺的海景資源使得沿海物業(yè)成為投資的勝地，是外地人在青島置業(yè)的手選。 第四節(jié) 項目周邊 XXX 區(qū)域房地產(chǎn)狀況 區(qū)域 概況 青島的沿海物業(yè)因其良好的自然景觀和 優(yōu)美的環(huán)境而獨具特色，沿海房地產(chǎn)項目也成為比較獨特的一類產(chǎn)品，而位于嶗山區(qū) 內(nèi)的 XXX 旅游度假區(qū)一帶也形成沿海物業(yè)中一個比較典型的片區(qū)。尤其地處青島海濱風(fēng)景區(qū)與峙山風(fēng)景名勝區(qū)之間，地理位置非常優(yōu)越。 該區(qū)域隨著城市進程、城市重心轉(zhuǎn)移及旅游事業(yè)的發(fā)展，配套逐步完善，已成為嶗山區(qū)的政治、經(jīng)濟、旅游中心，人文環(huán)境優(yōu)越。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較好的基礎(chǔ)。是以 XXX旅游度假區(qū)為基礎(chǔ)向外做部分延展的一個片區(qū) ，該片區(qū)房地產(chǎn)項目都以海景、 XXX 旅游度假區(qū)為主要賣點，都 依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品 質(zhì)，這也是將其歸為一個片區(qū)的重要依據(jù)。金家?guī)X山和午山也起到了很大的支持的 作用。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運用現(xiàn)代城市設(shè)計手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價值，為土地開發(fā)利用更 具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。 早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點區(qū)域靠攏，沿海住宅吸引了眾多人們的視野。 目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤數(shù)量并不少，去年開盤銷售的有美林小鎮(zhèn)、匯海山莊、千泰居、凱旋家園、裕龍大廈、中惠雅園等，正在籌備階段的有山水名園、麗海 花園二期等。沿海岸線向東走海景住宅開發(fā)路線，定位傾向于中高價位；向北則走中檔精品開發(fā)路線，定位于適合廣大市民居住的精品家園。向北則側(cè)重于午山村附近、遼陽路東路及附近區(qū)域。美林小鎮(zhèn)的熱銷，一 方面驗證了青島房地產(chǎn)市場對新型住宅產(chǎn)品的吸納與接受，另一方面也驗證了青島本土的購買力水平。 價格區(qū)間： 8000— 17000 元 /㎡ 代表樓盤：頤灝園、海怡名都 □ XXX、雕塑園區(qū) 區(qū)域特點：東部地區(qū)最優(yōu)質(zhì)海景資源，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，近期此片區(qū)已沒有土地儲備，新增項目不多，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。 價格區(qū)間： 600016000/㎡ 代表樓盤： 千喜龍苑、美林小鎮(zhèn)、悅海豪庭 □ 沙子口區(qū) 區(qū)域特點：處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)，離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不完善，但山海景色 良好，可通過內(nèi)在品質(zhì)提升價位。 價格區(qū)間： 600011000/㎡ 代表樓盤：天泰 青島市區(qū)重點樓盤分析（略） 因該片區(qū)位置獨特，相對與市區(qū)樓盤對比不強 ，所以對于青島市區(qū)樓盤在此不做詳述。 頤 景 園 香港路南 多層 130— 180 戶型 平層 7000 元 毛坯房 2020 年交房，當(dāng)時賣價 4000，現(xiàn)價 中國最大 的管理資源中心 第 13 頁 共 39 頁 海寧路東 7000 左右，項目相比檔次較低。 蔚藍海岸 ?？诼繁? 海爾路西 139 ㎡、 145 ㎡（ 3*2*2）、320 ㎡、 平層、少量復(fù)式、雙拼別墅 9000— 30000元 /㎡ 精裝修海景房 總面積 10 萬㎡，分兩期開發(fā)，二期需拆遷，預(yù)計年底會拆 弄 海 園 ?？诼繁? 秦嶺路兩側(cè) 230 ㎡、 260 ㎡ 310 ㎡、 330 ㎡ 復(fù)式、別墅 7800 元 /㎡14500 元 /㎡ 精裝修 最早介入該區(qū)域的開發(fā)商，高檔物業(yè)代表（二手房） 千泰居 ?？诼繁? 松領(lǐng)路東 240 ㎡ 平層 8500 精裝修 2020 年建成，原價 6500（二手房） 王 家 村 區(qū) 千禧龍園 香港路北 松領(lǐng)路東 150 ㎡、 240 ㎡、 300 ㎡ 4 平層 2 復(fù)式 5 層閣樓 7000 元 /㎡ 毛坯房 1999 建成（二手房），現(xiàn)價 6000— 7000元 /㎡ 美林小鎮(zhèn) 香港東路北 規(guī)劃 131 路東 180270 ㎡窄面 4 層戶型 帶車庫 4*3*2，帶小面積私家庭院，部分帶獨立車庫。（二手房） 臥龍山莊 香港路北 XXX 村 140 ㎡、 150 ㎡、 160 ㎡ 170 ㎡、 230 ㎡ 平層 海景房 8000沿街 7500 底層 7200 后排 7800 均價 7500 毛坯房 總建面 8669 ㎡，共 7 棟， 56 戶， 2020年底交房，本地客戶 60%以上 愛琴海公寓 香港路北 XXX 村 129 ㎡、 150 ㎡ 平層 02 年 3000 元 現(xiàn) 6600 元 /㎡ 毛坯房 六棟共 86 戶，四層加閣樓 中國最大 的管理資源中心 第 14 頁 共 39 頁 沙 子 口 區(qū) 山水名園 香港路北 XXX 村 110— 180、 230 以上 平層、雙拼 多層均價6000、TOWHOUSE8000 以上 毛坯房 占地 606 畝，總建面 40 萬方，容積率1 以下，多層、單體別墅、 TOWHOUSE、聯(lián)體、小高層，共分三期，一期已賣完，二期今年 5 月份動工，一年交房，規(guī)模最大，配套設(shè)施最完善。 陽明山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 150— 160 平層 原 4000 現(xiàn)6000 毛坯房 2020 年建成，共 100 戶左右 未名山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 130 少量、 180、 2 2230 三層平層、復(fù)式 毛坯房 海濤園 香港路南 沙子口鎮(zhèn) 200 ㎡ 別墅 420 萬 精裝修 一至四層，帶車庫、院子， 2020 年入伙，二手房。主要范圍指東海路與香港路一帶的區(qū)域，以香港東路沿線、 XXX 旅游度假區(qū)的純粹“富人區(qū)”為代表。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、電梯洋房等中、高檔住宅，價格定位相應(yīng)較高。 □ 此片區(qū)為嶗山區(qū)的商務(wù)中心、行政中心，同時分布了青島大學(xué)、中國海洋大學(xué)等高等院校，整個片區(qū)的市場形象已被充分接受。 □ 此區(qū)域樓盤目標(biāo)群體主要為青島高收入階層，外地置業(yè)者在一線海景房 消費中所占比重很大。本次消費者調(diào)查的目的是為了確定本項目的主力消費群體，了解此部分群體的生活習(xí)慣、住房需求心理特征和消費特征，以便初步確定本項目的消費定位。 項目調(diào)查方式 由于此次市調(diào)時間關(guān)系，因 此本次消費者調(diào)查并未以問卷形式進行調(diào)查。 居住狀況調(diào)查概述 該片區(qū)主力消費群可以分為兩大部分，一部分為青島本地高收入階層，主要集中在私營業(yè)主、政府官員、外企人士和國內(nèi)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等范圍內(nèi)，基本上為二次或三次置業(yè)，購買目的為投資和休閑度假居住；另一部分為外 中國最大 的管理資源中心 第 17 頁 共 39 頁 地人士，主要集中在東北、內(nèi)蒙新疆、山東等地，職業(yè)以私營業(yè)主和國有企業(yè)為主，購買目的為居住兼投資。分析其原因，一是一線海景房總價過高，本地消費者承受力有限；二是離海過近，潮濕不舒服，本地消費者不接受。 第二節(jié) 購房需求情況調(diào)查 經(jīng)過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向： 立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合受市場追捧 面積：一線沿海物業(yè)，平層戶型面積控制在 130180 ㎡ 復(fù)式戶型面積控制在 200260 ㎡ 別墅戶型面積控制在 240500 ㎡ 二線觀海物業(yè)，平層戶型面積控制在 100150 ㎡ 復(fù)式戶型面積控制在 160240 ㎡ 別墅戶型面積控制在 240500 ㎡ 戶型：三房平層、四房復(fù)式、四房聯(lián)排、獨立別墅 建筑形式：復(fù)式房、聯(lián)排及獨棟別墅需求增大 裝修：精裝修與毛坯房的比例各占一半， 針對外地客戶提供裝修較好 中國最大 的管理資源中心 第 18 頁 共 39 頁 創(chuàng)新：樓盤在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，可以有效增加產(chǎn)品競爭力 區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下， XXX 以東區(qū)域成為市場熱點 第五章 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢（ S）：