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沈陽(yáng)市x房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc36)-地產(chǎn)可研-在線瀏覽

2024-10-16 11:47本頁(yè)面
  

【正文】 達(dá) 57 億元,比上年同期增加 6 億元,增長(zhǎng)11%,比上月增幅提高 1 個(gè)百分點(diǎn),是春節(jié)之后的最好銷售水平。 (六) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平,市場(chǎng)物價(jià)水平有升有降 ? 2020年 ? 全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %,其中,服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù) %,消費(fèi)品價(jià)格指數(shù) %。 ? 2020年前 5 個(gè)月 ? 由于受煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化類價(jià)格上漲的拉動(dòng)以及食品類價(jià)格的回升, 5 月份居民消費(fèi)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲,全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %,與上月相比上升 1個(gè)百分點(diǎn)。其中,服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)為 %,消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為 %。 (七) 人口 2020 年,全市人口出生率為 ‰ ,比上年下降 個(gè)千分點(diǎn);死亡率為 ‰ ,下降 個(gè)千分點(diǎn);人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ ,下降 個(gè)千分點(diǎn)。在總?cè)丝谥?,市區(qū)人口 萬(wàn)人;縣 (市 )人口 萬(wàn)人。 (八) 居民收入和儲(chǔ)蓄 ? 2020年 全市職工平均工資為 8172 元,比上年增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3230 元,增長(zhǎng) 3 %。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 1944 元,下降 %。 ? 2020年前 5 個(gè)月 ? 截止 5月末,在崗職工平均工資為 5003 元,比上年同期增加 978 元,增長(zhǎng) %。前 5 個(gè)月,全市城市居民人均可支配收入累計(jì)為 元,比上年同期增長(zhǎng) %;城市居民人均消費(fèi)支出累計(jì)為 元,增長(zhǎng) %。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂(lè)等新興消費(fèi)明顯增加,但這些消費(fèi)還未形成真正的消費(fèi)主流。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的 平方米;農(nóng)民人均住房面積達(dá) 平方米,比上年增加 1 平方米。房屋施工面積 平方米 ,同比增長(zhǎng) %,已成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素。 開(kāi)發(fā)土地面積成倍增長(zhǎng) 2020 年,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) 倍。 到位資金結(jié)構(gòu)調(diào)整,貸款比重增加 2020 年,到位資金 億元 ,同比增長(zhǎng) %。其中國(guó)內(nèi)貸款占 %,比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn) ,利用外資占 %,開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占 %,其他資金占 %。 置業(yè)門檻降低 沈陽(yáng)市政府將出臺(tái) 相關(guān)政策措施, 再次降低 “ 入市 ” 門檻 , 其目的就是通過(guò)減輕房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),讓消 費(fèi)者得到更多的實(shí)惠,從政策上鼓勵(lì)居民買房、賣房,進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)逐步完善 ? 沈陽(yáng)市開(kāi)始實(shí)行土地儲(chǔ)備制度 , 對(duì)土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣,由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)已初步形成。 房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍, 銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢(shì) 據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,截止到 2020 年 5 月份,沈陽(yáng)市商 品房銷售面積 萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng) %, 其中商品住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng) %。 這次春交會(huì)創(chuàng)下 28 個(gè)億的銷售奇跡。 從 2020 年下半年開(kāi)始,沈陽(yáng)市出現(xiàn)的中低價(jià)樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市一環(huán)(外環(huán))與大二環(huán)之間的居住圈,且均 價(jià)都在 2800 元左右,隨著市中心土地越來(lái)越少,土地交易制度的變革會(huì)使城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)越來(lái)越多的中低價(jià)位的大盤。 需求空間較大,但有效需求明顯不足 2020 年,沈陽(yáng)市人均居住面積達(dá) 平方米,比上年增加了 平方米,但距 2020 年人均居住面積 12 平方米的目標(biāo)尚有相當(dāng)?shù)木嚯x。而從 2020 年的情況來(lái)看 ,商品房銷售首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),銷售面積 萬(wàn)平方米。與此同時(shí),空置商品房 2020 年再次攀升,并創(chuàng)歷史新高,達(dá) 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) 萬(wàn)平方米。 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 有效需求明顯增加 2020 年 上半年由于土地制度的變化導(dǎo)致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小,而消費(fèi)者經(jīng)過(guò)去年一年的調(diào)整期的等待后 顯得很活躍,需求量在增加, 住宅市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)入相對(duì)穩(wěn)定的銷售時(shí)期,大多數(shù)的市場(chǎng)消費(fèi)者開(kāi)始從去年的觀望走向?qū)嶋H成交。在此次房交會(huì) 18 億的成交量中,價(jià)位在 2300~ 2800 元的商品房成交比例占總量的 70%。 這 表明 2020 沈陽(yáng)增量房市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)小戶型、低檔次、低價(jià)位住房緊俏,中戶型、中檔次、中價(jià)位住房緊銷,大戶型、高檔次、高價(jià) 位住房滯銷的趨勢(shì)。 二手房市場(chǎng)的活躍表現(xiàn),為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件 沈陽(yáng)市房產(chǎn)局信息中心統(tǒng)計(jì)表明,截至 2020 年 11 月末,沈陽(yáng)存量房轉(zhuǎn)讓件數(shù)為 34517 件,面積 萬(wàn)平方米,金額 億元較 2020 年同期交易量有所增加。二手房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)是 “聯(lián)動(dòng) ”的,二手房市場(chǎng)的活躍表現(xiàn),為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件。規(guī)劃總建筑面積約為 46800 ㎡,其中住宅面積為 31400 ㎡,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為 10200 ㎡。本地塊與中山廣場(chǎng)、市總工會(huì)、市公安局等在同一街道軸線上,而這一軸線又恰恰恰是沈陽(yáng)著名的景觀路 —— 南京街,集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體。 ? 外來(lái)企業(yè)、外來(lái)人口相對(duì)較多,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的商機(jī)。 [判斷 ]:本案完全具備了作為城市 中心所必需的的經(jīng)濟(jì)、交通、人口、投資等組成要素,而其產(chǎn)品形態(tài)必須與區(qū)域特征相吻合,才有可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)及利潤(rùn)的最大化。 ? 多家中及中高檔寫字間聚集了大多數(shù)年輕、高收入、思想前衛(wèi)的本、異地白領(lǐng),渴望擁有屬于自己的房子。 ? 以本地域的區(qū)域價(jià)值潛力,足夠吸 引各階層、各地域的投資客目光。 ? 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的啟動(dòng),將為本案提供較大量的潛在目標(biāo)客戶。 (三)周邊居住狀況分析 ? 區(qū)域內(nèi)的居住狀況較差,通常意義上的居住場(chǎng)所多為房齡在 8 年以上的老戶型住宅,建筑面積多為 5080 平方米。 ? 極少數(shù)新格局的住宅新小區(qū) ,成為普通市民居住條件中的嬌嬌者,但開(kāi)發(fā)量極為有限,多數(shù)也被定向購(gòu)買。 [判斷 ]:區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)單一及供需矛盾,加之潛在目標(biāo)客戶資源豐厚,為本項(xiàng)目的成功提供了不可多得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 (四)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 ? 城中花園 發(fā)展商 虹彩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 南五馬路 250 號(hào) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 80300 ㎡ 二室 — 五室 均價(jià) 5300 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 首三期售完 客戶來(lái)源 企業(yè)家、政府官員 優(yōu)劣勢(shì)分析 豪宅,戶型定位準(zhǔn)確。造型新穎,公共裝修高檔,沖擊力強(qiáng)。 ? 豪隆世家 發(fā)展商 正大豪隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 南八馬路與同澤街交匯處 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室: ㎡;三室: ㎡;五室: ㎡ 均價(jià) 4300 元 /㎡; 4180 元 /㎡起價(jià) 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 銷售 40% 客戶來(lái)源 生意人、市民 優(yōu)劣勢(shì)分析 中檔房戶型,面積配比適中。清新靚麗,公共裝修高檔,視覺(jué)沖擊力強(qiáng)。 ? 南園康居樓 發(fā)展商 沈陽(yáng)順翔房屋開(kāi)發(fā)有限公司 位置 南五馬路金都酒店對(duì)面 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室: ㎡;四室 ㎡ 均價(jià) 4380 元 /㎡; 4080 元 /㎡起價(jià) 最惠付款方式 首付一 萬(wàn),余款 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 一期 90%,二期 50% 客戶來(lái)源 生意人、市民、小公司 優(yōu)劣勢(shì)分析 戶型偏大,商信兩用。造型呆板、凝滯,色彩單一,公共裝修低檔。 ? 孔雀花園 發(fā)展商 瑪麗藍(lán) 位置 七緯路 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室: 126 ㎡;三室: 152 ㎡;四室: 180 ㎡ 均價(jià) 5300 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 僅余幾套 客戶來(lái)源 企業(yè)家、政府官員 優(yōu)劣勢(shì)分析 豪宅,戶型定位準(zhǔn)確。 推廣評(píng)語(yǔ) 推廣概念準(zhǔn)確,從業(yè)人員較專業(yè)。設(shè)計(jì)新穎,樓間距大。 推廣評(píng)語(yǔ) 先進(jìn)的推廣營(yíng)銷,知名專業(yè)營(yíng)銷公司鼎力奉獻(xiàn)。配套齊全。 推廣評(píng)語(yǔ) 推廣概念一般,銷售人員少,熱情不高。 ? 政府因素:太原街老區(qū)改造文件已正式下達(dá)(政府文件)。 ? 本案雖位于太原商區(qū),但不占據(jù)主要干線,屬次級(jí)商圈地位,周邊路況條件差,多為公交車及長(zhǎng)途客運(yùn)站點(diǎn)。 項(xiàng)目周邊主要干道及經(jīng)營(yíng)類別 (附表一) 商業(yè)街名稱 主要經(jīng)營(yíng)品種 店鋪數(shù)量 店鋪規(guī)模 太原街 服裝、眼鏡、樂(lè)器、通信、醫(yī)藥、 137 以小型門面居多, 5— 20 ㎡ 左右 中華路 銀行、證券、 12 多為分支機(jī)構(gòu),中等規(guī)模 民主路 機(jī)電配件、食品添加劑、電線電纜、絕緣材料 85 全部為小型門市, 20 ㎡ 左右 勝利南街 機(jī)電配件、水泵、軸承、藥房等 94 小型店鋪為主 南五馬路東 藥房、診所、醫(yī)療器械 11 中等門市 100 ㎡ 左右 同澤南街 汽車配件 50 小型門市 1530 ㎡ 左右 南二馬路 五金、汽車修理業(yè) 40 小型門市, 20 ㎡ 左右 南京南街 體育用品 25 中等門市 50150 ㎡ 左右 和平北大街 銀行、寫字樓、酒店、旅行社等 20 家左右 中等規(guī)模,寫字樓檔次較高 本區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營(yíng)品種及經(jīng)營(yíng)狀況 (附表二) 行業(yè)名稱 一般經(jīng)營(yíng)面積 現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)使用方式 業(yè)主收入狀況 價(jià)格(購(gòu) /租) 樂(lè)器行 200 ㎡ 左右 租用(太原南街) 年純收入 10 萬(wàn)左右 18 萬(wàn) 汽車零配件 30~ 120 ㎡ 租用(原居民樓一樓) 年純收入 60 萬(wàn)元左右 3~ 15 萬(wàn) 彩印噴繪 20~ 200 ㎡ 租用(原居民樓) 經(jīng)營(yíng)大戶年毛收入 500 萬(wàn)元 2~ 18 萬(wàn) 快餐類 100~ 300 ㎡ 租用 年純收入 10 萬(wàn)元左右 10~ 25 萬(wàn) 醫(yī)藥業(yè) 50~ 200 ㎡ 租用 中型藥店年純收入 30 萬(wàn)元左右 3~ 15 萬(wàn) 家電業(yè)(代理) 20~ 150 ㎡ 租用 —— 1~ 10 萬(wàn) 鐘表眼鏡行業(yè) 50~ 200 ㎡ 租用 年純收入 5 萬(wàn)元左右 4~ 18 萬(wàn) 服裝類 20~ 200 ㎡ 租用 年純收入在 2— 10 萬(wàn)元之間 1. 8 萬(wàn)~ 18 萬(wàn) 項(xiàng)目周邊主要公交車及長(zhǎng)途站點(diǎn)提示 (附表三) 項(xiàng)目周邊道 路名稱 公交車站點(diǎn) 長(zhǎng) 途 站 點(diǎn) 路 況 說(shuō) 明 南二馬路 60 60 沈陽(yáng) —— 遼陽(yáng)、沈陽(yáng) —— 鞍山 道路狹窄,路況雜亂,人車混行
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