【正文】 達(dá) 57 億元，比上年同期增加 6 億元，增長(zhǎng)11%，比上月增幅提高 1 個(gè)百分點(diǎn)，是春節(jié)之后的最好銷售水平。 （六） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場(chǎng)物價(jià)水平有升有降 ? 2020年 ? 全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %，其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù) %，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù) %。 ? 2020年前 5 個(gè)月 ? 由于受煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化類價(jià)格上漲的拉動(dòng)以及食品類價(jià)格的回升， 5 月份居民消費(fèi)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %，與上月相比上升 1個(gè)百分點(diǎn)。其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)為 %，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為 %。 （七） 人口 2020 年，全市人口出生率為 ‰ ，比上年下降 個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為 ‰ ，下降 個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ ，下降 個(gè)千分點(diǎn)。在總?cè)丝谥校袇^(qū)人口 萬(wàn)人；縣 (市 )人口 萬(wàn)人。 （八） 居民收入和儲(chǔ)蓄 ? 2020年 全市職工平均工資為 8172 元，比上年增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3230 元，增長(zhǎng) 3 %。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 1944 元，下降 %。 ? 2020年前 5 個(gè)月 ? 截止 5月末，在崗職工平均工資為 5003 元，比上年同期增加 978 元，增長(zhǎng) %。前 5 個(gè)月，全市城市居民人均可支配收入累計(jì)為 元，比上年同期增長(zhǎng) %；城市居民人均消費(fèi)支出累計(jì)為 元，增長(zhǎng) %。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂(lè)等新興消費(fèi)明顯增加，但這些消費(fèi)還未形成真正的消費(fèi)主流。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的 平方米；農(nóng)民人均住房面積達(dá) 平方米，比上年增加 1 平方米。房屋施工面積 平方米 ,同比增長(zhǎng) %，已成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素。 開發(fā)土地面積成倍增長(zhǎng) 2020 年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍。 到位資金結(jié)構(gòu)調(diào)整，貸款比重增加 2020 年，到位資金 億元 ,同比增長(zhǎng) %。其中國(guó)內(nèi)貸款占 %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn) ,利用外資占 %，開發(fā)企業(yè)自籌資金占 %，其他資金占 %。 置業(yè)門檻降低 沈陽(yáng)市政府將出臺(tái) 相關(guān)政策措施， 再次降低 “ 入市 ” 門檻 ， 其目的就是通過(guò)減輕房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，讓消 費(fèi)者得到更多的實(shí)惠，從政策上鼓勵(lì)居民買房、賣房，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)逐步完善 ? 沈陽(yáng)市開始實(shí)行土地儲(chǔ)備制度 ， 對(duì)土地實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)已初步形成。 房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍， 銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢(shì) 據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到 2020 年 5 月份，沈陽(yáng)市商 品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %， 其中商品住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %。 這次春交會(huì)創(chuàng)下 28 個(gè)億的銷售奇跡。 從 2020 年下半年開始，沈陽(yáng)市出現(xiàn)的中低價(jià)樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市一環(huán)（外環(huán)）與大二環(huán)之間的居住圈，且均 價(jià)都在 2800 元左右，隨著市中心土地越來(lái)越少，土地交易制度的變革會(huì)使城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)越來(lái)越多的中低價(jià)位的大盤。 需求空間較大，但有效需求明顯不足 2020 年，沈陽(yáng)市人均居住面積達(dá) 平方米，比上年增加了 平方米，但距 2020 年人均居住面積 12 平方米的目標(biāo)尚有相當(dāng)?shù)木嚯x。而從 2020 年的情況來(lái)看 ,商品房銷售首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售面積 萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，空置商品房 2020 年再次攀升，并創(chuàng)歷史新高，達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 萬(wàn)平方米。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 有效需求明顯增加 2020 年 上半年由于土地制度的變化導(dǎo)致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小，而消費(fèi)者經(jīng)過(guò)去年一年的調(diào)整期的等待后 顯得很活躍，需求量在增加， 住宅市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)入相對(duì)穩(wěn)定的銷售時(shí)期，大多數(shù)的市場(chǎng)消費(fèi)者開始從去年的觀望走向?qū)嶋H成交。在此次房交會(huì) 18 億的成交量中，價(jià)位在 2300～ 2800 元的商品房成交比例占總量的 70％。 這 表明 2020 沈陽(yáng)增量房市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)小戶型、低檔次、低價(jià)位住房緊俏，中戶型、中檔次、中價(jià)位住房緊銷，大戶型、高檔次、高價(jià) 位住房滯銷的趨勢(shì)。 二手房市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件 沈陽(yáng)市房產(chǎn)局信息中心統(tǒng)計(jì)表明，截至 2020 年 11 月末，沈陽(yáng)存量房轉(zhuǎn)讓件數(shù)為 34517 件，面積 萬(wàn)平方米，金額 億元較 2020 年同期交易量有所增加。二手房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)是 “聯(lián)動(dòng) ”的，二手房市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件。規(guī)劃總建筑面積約為 46800 ㎡，其中住宅面積為 31400 ㎡，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為 10200 ㎡。本地塊與中山廣場(chǎng)、市總工會(huì)、市公安局等在同一街道軸線上，而這一軸線又恰恰恰是沈陽(yáng)著名的景觀路 —— 南京街，集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體。 ? 外來(lái)企業(yè)、外來(lái)人口相對(duì)較多，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的商機(jī)。 [判斷 ]：本案完全具備了作為城市 中心所必需的的經(jīng)濟(jì)、交通、人口、投資等組成要素，而其產(chǎn)品形態(tài)必須與區(qū)域特征相吻合，才有可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)及利潤(rùn)的最大化。 ? 多家中及中高檔寫字間聚集了大多數(shù)年輕、高收入、思想前衛(wèi)的本、異地白領(lǐng)，渴望擁有屬于自己的房子。 ? 以本地域的區(qū)域價(jià)值潛力，足夠吸 引各階層、各地域的投資客目光。 ? 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的啟動(dòng)，將為本案提供較大量的潛在目標(biāo)客戶。 （三）周邊居住狀況分析 ? 區(qū)域內(nèi)的居住狀況較差，通常意義上的居住場(chǎng)所多為房齡在 8 年以上的老戶型住宅，建筑面積多為 5080 平方米。 ? 極少數(shù)新格局的住宅新小區(qū) ，成為普通市民居住條件中的嬌嬌者，但開發(fā)量極為有限，多數(shù)也被定向購(gòu)買。 [判斷 ]：區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)單一及供需矛盾，加之潛在目標(biāo)客戶資源豐厚，為本項(xiàng)目的成功提供了不可多得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （四）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 ? 城中花園 發(fā)展商 虹彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 南五馬路 250 號(hào) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 80300 ㎡ 二室 — 五室 均價(jià) 5300 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 首三期售完 客戶來(lái)源 企業(yè)家、政府官員 優(yōu)劣勢(shì)分析 豪宅，戶型定位準(zhǔn)確。造型新穎，公共裝修高檔，沖擊力強(qiáng)。 ? 豪隆世家 發(fā)展商 正大豪隆房產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 南八馬路與同澤街交匯處 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室： ㎡；三室： ㎡；五室： ㎡ 均價(jià) 4300 元 /㎡； 4180 元 /㎡起價(jià) 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 銷售 40％ 客戶來(lái)源 生意人、市民 優(yōu)劣勢(shì)分析 中檔房戶型，面積配比適中。清新靚麗，公共裝修高檔，視覺沖擊力強(qiáng)。 ? 南園康居樓 發(fā)展商 沈陽(yáng)順翔房屋開發(fā)有限公司 位置 南五馬路金都酒店對(duì)面 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室： ㎡；四室 ㎡ 均價(jià) 4380 元 /㎡； 4080 元 /㎡起價(jià) 最惠付款方式 首付一 萬(wàn)，余款 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 一期 90％，二期 50％ 客戶來(lái)源 生意人、市民、小公司 優(yōu)劣勢(shì)分析 戶型偏大，商信兩用。造型呆板、凝滯，色彩單一，公共裝修低檔。 ? 孔雀花園 發(fā)展商 瑪麗藍(lán) 位置 七緯路 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室： 126 ㎡；三室： 152 ㎡；四室： 180 ㎡ 均價(jià) 5300 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 僅余幾套 客戶來(lái)源 企業(yè)家、政府官員 優(yōu)劣勢(shì)分析 豪宅，戶型定位準(zhǔn)確。 推廣評(píng)語(yǔ) 推廣概念準(zhǔn)確，從業(yè)人員較專業(yè)。設(shè)計(jì)新穎，樓間距大。 推廣評(píng)語(yǔ) 先進(jìn)的推廣營(yíng)銷，知名專業(yè)營(yíng)銷公司鼎力奉獻(xiàn)。配套齊全。 推廣評(píng)語(yǔ) 推廣概念一般，銷售人員少，熱情不高。 ? 政府因素：太原街老區(qū)改造文件已正式下達(dá)（政府文件）。 ? 本案雖位于太原商區(qū)，但不占據(jù)主要干線，屬次級(jí)商圈地位，周邊路況條件差，多為公交車及長(zhǎng)途客運(yùn)站點(diǎn)。 項(xiàng)目周邊主要干道及經(jīng)營(yíng)類別 （附表一） 商業(yè)街名稱 主要經(jīng)營(yíng)品種 店鋪數(shù)量 店鋪規(guī)模 太原街 服裝、眼鏡、樂(lè)器、通信、醫(yī)藥、 137 以小型門面居多， 5— 20 ㎡ 左右 中華路 銀行、證券、 12 多為分支機(jī)構(gòu)，中等規(guī)模 民主路 機(jī)電配件、食品添加劑、電線電纜、絕緣材料 85 全部為小型門市， 20 ㎡ 左右 勝利南街 機(jī)電配件、水泵、軸承、藥房等 94 小型店鋪為主 南五馬路東 藥房、診所、醫(yī)療器械 11 中等門市 100 ㎡ 左右 同澤南街 汽車配件 50 小型門市 1530 ㎡ 左右 南二馬路 五金、汽車修理業(yè) 40 小型門市， 20 ㎡ 左右 南京南街 體育用品 25 中等門市 50150 ㎡ 左右 和平北大街 銀行、寫字樓、酒店、旅行社等 20 家左右 中等規(guī)模，寫字樓檔次較高 本區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營(yíng)品種及經(jīng)營(yíng)狀況 （附表二） 行業(yè)名稱 一般經(jīng)營(yíng)面積 現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)使用方式 業(yè)主收入狀況 價(jià)格（購(gòu) /租） 樂(lè)器行 200 ㎡ 左右 租用（太原南街） 年純收入 10 萬(wàn)左右 18 萬(wàn) 汽車零配件 30～ 120 ㎡ 租用（原居民樓一樓） 年純收入 60 萬(wàn)元左右 3～ 15 萬(wàn) 彩印噴繪 20～ 200 ㎡ 租用（原居民樓） 經(jīng)營(yíng)大戶年毛收入 500 萬(wàn)元 2～ 18 萬(wàn) 快餐類 100～ 300 ㎡ 租用 年純收入 10 萬(wàn)元左右 10～ 25 萬(wàn) 醫(yī)藥業(yè) 50～ 200 ㎡ 租用 中型藥店年純收入 30 萬(wàn)元左右 3～ 15 萬(wàn) 家電業(yè)（代理） 20～ 150 ㎡ 租用 —— 1～ 10 萬(wàn) 鐘表眼鏡行業(yè) 50～ 200 ㎡ 租用 年純收入 5 萬(wàn)元左右 4～ 18 萬(wàn) 服裝類 20～ 200 ㎡ 租用 年純收入在 2— 10 萬(wàn)元之間 1． 8 萬(wàn)～ 18 萬(wàn) 項(xiàng)目周邊主要公交車及長(zhǎng)途站點(diǎn)提示 （附表三） 項(xiàng)目周邊道 路名稱 公交車站點(diǎn) 長(zhǎng) 途 站 點(diǎn) 路 況 說(shuō) 明 南二馬路 60 60 沈陽(yáng) —— 遼陽(yáng)、沈陽(yáng) —— 鞍山 道路狹窄，路況雜亂，人車混行