【正文】 主要因素：一是房地產(chǎn)投資在連續(xù)多年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。其中商品住宅投資完成 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量 %。一季度商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；銷售額 億元，增長(zhǎng) %。一季度，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。從投資方向看，民間投資主要集中于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投資完成 億元，占全社會(huì)民間投資 55%。一季度，建設(shè)項(xiàng)目到位資 金合計(jì) 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。 另外，上海 市近幾年消費(fèi)需求 隨 “ 假日經(jīng)濟(jì) ” 進(jìn)一步發(fā)展 不斷增加 。隨著居民收入增長(zhǎng)的加快，居民消費(fèi)水平進(jìn)一步提高 。 隨著 銀行多次降息、延長(zhǎng)貸款年限 （目前，上海市內(nèi)樓盤最高可貸款程度為購(gòu)房總價(jià)的 70％，貸款年限最高為 20 年） ， 不但 減輕了消費(fèi)者購(gòu)房的資金壓力， 又 使住房信貸市場(chǎng) 非 ?；钴S。上海市 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量 的 表現(xiàn)對(duì) 上海市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展 會(huì) 起到基礎(chǔ)性的推動(dòng)作用。 上海 市是中 國(guó) 四大直轄市之一（北京、上海、天津、重慶）， 地處溫帶半濕潤(rùn)地區(qū)，介于大陸性氣候和海洋性氣候之間，季節(jié)變化明顯。 上海也是一座有著 600 多年歷史的工商業(yè)港口城市，中國(guó)近代工業(yè)的發(fā)源地之一，是現(xiàn)在 中國(guó)最大的沿海開放城市 之一 。 寶山 區(qū)是 上海 市市區(qū)之一， 位于上海市北部，分成陸地和島嶼兩部分。 寶山充分發(fā)揮鋼鐵、港口、能源基地的優(yōu)勢(shì)，提出了“一業(yè)特強(qiáng)，多業(yè)并存”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。寶山區(qū)正在高起點(diǎn)地規(guī)劃建設(shè)國(guó)際一流的相對(duì)獨(dú)立的中高檔生活區(qū)，寶 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 63 頁(yè) 山新城風(fēng)姿綽約，流光溢彩。 寶山西城區(qū)是寶山為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設(shè)又一亮點(diǎn)。社會(huì)文化總體水平較高。同時(shí)，其豐富的社會(huì)資源和鮮明的發(fā)展方向，為上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資開發(fā)提供了先決的條件。項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的顧村工業(yè)園區(qū)，未來(lái)的規(guī)劃定位將是新型的具有現(xiàn)代氣息的地區(qū)。軌道交通對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該說(shuō)影響較大，目前主要有規(guī)劃中的軌道七號(hào)線及今年年底即將通車的一號(hào)線延伸段，但客觀的情況是兩條軌道交通距本項(xiàng)目都有一定的距離，無(wú)法靠步行直達(dá)，只能依靠其產(chǎn)生的對(duì)區(qū)域地段價(jià)值的逐步提升來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)層面來(lái)看，未來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域，機(jī)遇與威脅共存，顧村的規(guī)劃發(fā)展前景為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了最原始也是最基本的動(dòng)力 —— 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)，再加上一系列市政建設(shè)的配合以及地塊自身所具有的優(yōu)勢(shì)，機(jī)遇顯而易見；但考察整個(gè)寶山的房地產(chǎn)市場(chǎng)后，又存在一些憂慮，這主要是今后一段時(shí)期，寶山各地新開發(fā)的項(xiàng)目不斷，對(duì)本項(xiàng)目的沖擊不小。未來(lái)幾年內(nèi)兩地將陸續(xù)推出不低于 100 萬(wàn)平方米的新建商品住宅，且憑借其在地段上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)（靠近市中心）以及完善的整體規(guī)劃，有“截流”市中心客源的趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目而言，無(wú)疑是一個(gè)極大的威脅。從地域概念來(lái)劃分，其優(yōu)勢(shì)并不十分明顯，但萬(wàn)科憑借其在業(yè)內(nèi)的良好品牌口碑以及相對(duì)較為新穎的產(chǎn)品， 已在寶山樹立了極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，銷售狀況良好。 綜上所述，項(xiàng)目微觀環(huán)境正處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的境地。 綜合上述各方面情 況，項(xiàng)目在宏觀政策和經(jīng)濟(jì)層面存在諸多利好因素，符合上海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，投資總體環(huán)境較佳；微觀層面，需充分理解及利用寶山區(qū)新一輪規(guī)劃，處理好與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的關(guān)系。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 63 頁(yè) 接下來(lái)，是依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境的分析因素，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際的特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目投資開發(fā)的市場(chǎng)需求狀況、競(jìng)爭(zhēng)能力、企業(yè)（投資者）內(nèi)部條件等進(jìn)行分析研究。具體分析研究因素為：項(xiàng)目的行業(yè)市場(chǎng)、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、投資主體等因素。 行業(yè)（房地產(chǎn)）市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)承接近年來(lái)穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、新建商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售面積和登記預(yù)售面積、存量房交易面積、商品房抵押貸款數(shù)量等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相 比，均出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。 2020 年上半年，上海新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售的面積為 萬(wàn)平方米，商品房預(yù)售登記面積為 萬(wàn)平方米，供求比為 ： 1，供求總體是平衡的，供給略大于需求。 2020 年上半年，上海存量房屋買賣面積為 萬(wàn)平方米，與增量買賣面積之比為 ： 1，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，體現(xiàn)出市場(chǎng)需求是有扎實(shí)基礎(chǔ)的有效需求。 1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善，中低價(jià)位住宅用地供應(yīng)量增加。 3）新建商品房中住宅的買賣成交量占成交總量的 95%以上。 再則，目前空置商品房面積降幅較大。至今年一季度，空置一年以上的商品房面 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 63 頁(yè) 積為 萬(wàn)平方米，同比減少 %，其中住宅 萬(wàn)平方米，同比減少 %。但對(duì)個(gè)人預(yù)購(gòu)商品房影響不大，今年上半年，抵押貸款為 364 億元，同比增加 %，高出 2020 年全年增長(zhǎng)幅度近 5 個(gè)百分點(diǎn)，有利的支持了購(gòu)房者的消費(fèi)和投資。同時(shí)，也有一些深層次的問題需要引起關(guān)注。 項(xiàng)目所在地寶山區(qū)，在 2020 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中總體供求平衡，呈供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)，商品房預(yù)、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %；商品房批準(zhǔn)銷售面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售量以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道排名，依次為大場(chǎng)、友誼、顧村、淞南、泗塘、高鏡，分別占全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量的 %、 %、 %、 %、 %、 %，以上六個(gè)地區(qū)占了全區(qū)總量的 %。 隨著寶山區(qū)住宅供應(yīng)量的上揚(yáng)，需求量也呈逐年上升之勢(shì)，價(jià)格是寶山住宅吸引客戶的重要因素。 2020年寶山區(qū)個(gè)人購(gòu)商品房抵押貸款 金額為 億元，而 2020 年為 億元，同比減少 %，說(shuō)明寶山區(qū)的住宅消費(fèi)概念還偏保守，對(duì)于抵押貸款的接受程度較低，這也與寶山住宅價(jià)格較低有關(guān)。寶山區(qū) 2020 年商品房銷售登記中，外地人士購(gòu)房 3184 套（占全區(qū)總量的 %）， 2020年為 2112套（占全區(qū)總量的 %），同比增長(zhǎng) %；2020 年商品房預(yù)售登記中，外地人士購(gòu)房 2545 套，同比增長(zhǎng) %。但是其分布還是有 一定偏異和滯后。主要個(gè)案有早期的高境苑、高境欣苑、幸之苑等，新盤基本集中在殷高西路沿線，區(qū) 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 63 頁(yè) 域單價(jià)基本在 165。 該區(qū)域客源前幾年主要為楊浦、虹口及吳淞老街等地區(qū)的動(dòng)遷戶。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，周邊環(huán)境噪雜臟亂是該地區(qū)的兩大致命傷，但隨著逸仙路東側(cè)江灣新城的進(jìn)一步建設(shè)，未來(lái)應(yīng)有所改 觀。污染嚴(yán)重，環(huán)境臟亂，治安較差等不利因素造成區(qū)域內(nèi)新盤乏人問津，樓價(jià)持續(xù)低迷。其中以“幸福春天”、“巴黎時(shí)光”相對(duì)較有知名度，單價(jià)大致為 3800 元 /平方米。主要個(gè)案有住友寶蓮府邸、住友寶蓮花園、中藝花園等，區(qū)域單價(jià)大致為 165。 該區(qū)域樓盤價(jià)格參差不齊，如海江路上的住友寶蓮花園二期價(jià)格在5000 元 /平方米以上，海江路附近的中藝花園均價(jià) 4100 元 /平方米。 這一區(qū)域的開發(fā)發(fā)展極不均衡。此外，這些樓盤的客源基本由寶鋼職工、當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主以及寶宸、北翼、長(zhǎng)江口等商業(yè)集團(tuán)的管理層構(gòu)成也是形成樓盤高價(jià)熱銷局面相當(dāng)重要的因素。 D. 泗塘、廟行地區(qū) 該區(qū)域主要包括長(zhǎng)江西路的江楊南路以西段，共和新路的共康路以北段和蘊(yùn)川路的蘊(yùn)藻浜以南段。其中以嶺南雅苑為代表的小區(qū)規(guī)?；F(xiàn)代化的新盤去化較快。 該區(qū)域內(nèi)的泗塘街道發(fā)展較淞寶地區(qū)的友誼街道更早，但其發(fā)展速度明顯滯后。近年來(lái)隨著新近開張的家樂福共康店、國(guó)美家電以及規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線延伸段各站點(diǎn)均坐落在共和新路上，該 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 63 頁(yè) 區(qū)域的人 氣已逐漸向共江地區(qū)轉(zhuǎn)移，這一點(diǎn)在新盤的分布上也有明顯體現(xiàn)。主要個(gè)案有多摩遠(yuǎn)景、濱江雅苑、楓庭麗苑、康泰新城等，基本分布在滬太路以西，單價(jià)大多在 45006400 元 /平方米。 該區(qū)域依托大華的造鎮(zhèn)之勢(shì)，整體環(huán)境規(guī)劃有序，周邊生活配套已趨成熟，隱然形成與淞寶地區(qū)東、西呼應(yīng)的局勢(shì)，加之其在寶山區(qū)各區(qū)域中離市中心城區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，吸引了相 當(dāng)數(shù)量的以普陀、閘北等地的外區(qū)客源，市場(chǎng)購(gòu)房主體趨于多元化。主要個(gè)案有乾清園、乾澤園、乾龍?jiān)?、眾望城等，單價(jià)大多在 4000 元 /平方米左右。以乾清苑為代表的個(gè)案市場(chǎng)反應(yīng)良好，其特點(diǎn)是小區(qū)規(guī)?；?、智能化，二房、三房總價(jià)分別控制在 25 萬(wàn)、 32 萬(wàn)左右。因此在寶山房產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)型購(gòu)房占據(jù)主導(dǎo)地位，客源以本區(qū)固定居民為主，購(gòu)房動(dòng)機(jī)仍是在力所能及的范圍內(nèi)改善居住條件。 根據(jù)“五普”資料顯示，寶山區(qū)家庭戶規(guī)?？s小， 2 人戶、 3 人戶分別占全區(qū)家庭戶總數(shù)的 %和 %，分別較“四普”上升了 %和%，說(shuō)明本區(qū)居民的居住理念 發(fā)生了變化?？梢哉f(shuō)寶山區(qū)的住宅消費(fèi)仍有相當(dāng)數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)還有很大空間，關(guān)鍵在于樓盤定位、價(jià)格及環(huán)境的均好性的匹配的合理與和諧。 截至 2020 年上半年，上海市共新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了 %，可建建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期減少 %，其中商品住宅土地出讓面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，可建建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期減少 %。 近入 2020 年下半年后，上海市房地局又新推 59 幅地塊，涉及 奉賢、寶山、南匯、松江、青浦、 等十二個(gè)區(qū)縣，土地面積達(dá)到近 600 萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)供給分析 2020 年上半年，上海市房地產(chǎn)供應(yīng)繼續(xù)放量，房地產(chǎn)投資額、完成動(dòng)拆遷及商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售量較上年呈較塊增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明： 2020 年上半年，上海市房地產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，同比上升 %；其中住 宅投資額增 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 63 頁(yè) 幅為 %，明顯小于辦公樓和商業(yè)用房 %和 %的增幅。據(jù) 2020 年上半年各類物業(yè)絕對(duì)量和相對(duì)量的變化趨勢(shì)來(lái)分析，住宅各項(xiàng)投資建設(shè)指標(biāo)在絕對(duì)量保持增加的同時(shí)，其占總量的比重下降，但住宅仍是建設(shè)投資的主體。 從完成動(dòng)拆遷情況來(lái)看。由此可見，中心城區(qū)占全市的比重逐漸降低，動(dòng)拆遷重心有向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移跡象，這由于外圍區(qū)域市政基礎(chǔ)建設(shè)力度規(guī)模加強(qiáng)，需要?jiǎng)硬疬w廣大居民和單位加以配合。 從商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售量來(lái)看。從各類物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量來(lái)看，住宅為 萬(wàn)平方米，同比增加 %，占總量的 %，商業(yè)及辦公物業(yè)所占比重為 %。其余各區(qū)批準(zhǔn)上市量多呈大幅上升勢(shì)頭，其中中心三區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增加。 2020 年上半年，城市居民家庭收入和支出都有不同程度的增長(zhǎng)，人均可支配收入 7864 元，比去年同期增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 5582 元，增長(zhǎng) %。預(yù)測(cè)未來(lái)收入減少的居民主要是公司職員和服務(wù)人員。 從可支配收入的構(gòu)成看，工薪收入仍然是居民家庭收入的主要來(lái)源。 至今年 1 月上海市本外幣居民儲(chǔ)蓄存款的余額為 億元，同比增加%?？傮w上居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)上升 從居民支出增減來(lái) 看?？傮w上居民的支出在居住上有一定增長(zhǎng)。 2020 年上半年，全市商品房預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，同比增加 %；其中住宅預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，占總量的 97%；辦公樓和商業(yè)同比增幅明顯快于住宅，上半年預(yù)售登記升幅分別為 %和 %，占全市比重分別上升至 %和 %。對(duì)各區(qū)預(yù)售登記面積統(tǒng)計(jì)分析，批準(zhǔn)預(yù)售量大 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 63 頁(yè) 的區(qū)域其預(yù)售登記量也靠前，今年上半