【正文】 ? 資金籌措 本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。 表 13 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 資金籌措表 序號(hào) 籌措資金來(lái)源 籌措資金數(shù)額 (萬(wàn)元 ) 籌措資金比例(%) 1 自有資金 25 2 銀行貸款 3 銷售回款 項(xiàng)目總投資 100 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為 113461 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %,利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為%，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率 %。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。 東莞市現(xiàn)有 32 個(gè)鎮(zhèn)，總共有 700 萬(wàn)左右人口，其中常住人口 160萬(wàn)左右，暫住人口 450 萬(wàn)左右，而港澳臺(tái)及海外僑胞大概有 100 萬(wàn)左右。 從人口區(qū)域分布來(lái)看，虎門、長(zhǎng)安、厚街及市區(qū)占有比較大的人口比重，平均大概都有 70 萬(wàn)左右的人口。 分析：改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，東莞因“三來(lái)一補(bǔ)”的勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而得到快速發(fā)展，并涌入了大量的低層打工一族，導(dǎo)致東莞市具有典型的移民城市特征；外來(lái)人口與本地人口比例懸殊，本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，誕生了一大批東莞本地“農(nóng)民暴發(fā)戶”。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 二十年來(lái)，東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年 22%的增長(zhǎng)率蓬勃發(fā)展，是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 30 強(qiáng)城市之一，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，形成了以制造業(yè)為主，以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是國(guó)際性的加工制造業(yè)基地和中國(guó)重要的外貿(mào)出口基地。如以服裝產(chǎn)業(yè)而聞名海內(nèi)外的虎門、長(zhǎng)安，厚街的餐飲、娛樂(lè)及家具制造業(yè)，大朗的紡織業(yè)，長(zhǎng)安、清溪的電子通訊制造業(yè)，樟木頭的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，常平的物流業(yè)，高步鎮(zhèn)的鞋業(yè)，塘廈鎮(zhèn)的玩具制造業(yè)等 。 根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的 2020 年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告，廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進(jìn)入 2020 年最具競(jìng)爭(zhēng)力城市排名前 50 位，在珠三角十二市區(qū)中東莞排名第四，僅次于廣州、深圳、佛山；而在城市成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的排名中，東莞位列全國(guó)第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。 8 分析： 東莞處于大廣州、泛深圳之間，在珠三角占有極其重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位，有效與廣州、深圳互動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 3. 人民生活水平 東莞在改革開(kāi)放以來(lái)，逐漸走上了共同富裕的道路。為此，東莞人民生活水平已經(jīng)進(jìn)入了比較寬裕的后小康階段。 東莞市投資宏觀背景 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 東莞市六年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況表 年度 1998 1999 2020 2020 2020 2020 商品房 總體 施工面積 961,457 1,578,398 2,212,760 2,251,497 3,056,459 6,895,162 新開(kāi)工 面積 700,884 1,074,963 1,357,504 1,108,447 1,635,915 竣工面積 620,746 882,572 932,456 1,195,653 1,363,568 2,572,854 9 銷售面積 348,996 585,812 663,097 919,680 1,384,968 1,649,873 銷售額 85,636 134,118 197,460 266,591 434,619 5,424,040 空置面積 434,045 498,106 576,995 585,936 683,511 1,143,781 其中： 居住 施工面積 675,068 1,160,575 1,819,971 1,599,736 2,144,381 5,301,062 新開(kāi)工面積 480,039 750,208 1,105,502 821,376 1,161,897 2,823 竣工面積 416,962 698,813 748,602 837,572 985,276 2,219,923 銷售面積 317,649 537,355 579,669 852,391 1,252,299 1,419,069 銷售額 67,860 106,540 153,936 227,729 378,538 4,740,902 空置面積 239,287 254,470 300,526 285,754 335,523 916,055 其中： 商業(yè) 施工面積 205,411 251,157 235,969 524,283 609,114 992,415 新開(kāi)工面積 155,367 221,289 175,084 206,517 317,209 竣工面積 101,960 117,372 104,745 273,056 288,892 262,234 銷售面積 24,047 37,489 40,569 32,411 69,254 147,112 銷售額 15,783 24,177 31,067 28,043 38,377 781,311 空置面積 76,558 80,949 96,313 83,852 120,540 196,917 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步到位，從今年 4 月份以來(lái)，我市固定資產(chǎn)投資增速有所減緩， 16 月鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增幅比一季度回落 7 個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，東莞今年上半年完成房地產(chǎn)投資 億元，與去年同期的 億元相比增長(zhǎng)率為 96％，增長(zhǎng)了近一倍。 截至 9 月份開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有 107 個(gè)，其中第三季度新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目24 個(gè)。新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米；竣工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米。 與上半年度完成開(kāi)發(fā)投 364111 萬(wàn)元相比，第三季度增長(zhǎng)了 %達(dá)到了 631263 萬(wàn)元，僅住宅投資增長(zhǎng)就達(dá)到了 %。 另外，從顯著增長(zhǎng)的投資金額可以看出，東莞房地產(chǎn)投資并沒(méi)有太多受到“ ”大限的阻撓，開(kāi)發(fā)商自身雄厚的資本保證東莞房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，而國(guó)內(nèi) 貸款與利用外資的小量參與，也可以看出目前市場(chǎng)融資渠道的單一，還沒(méi)有做到最大范圍的實(shí)行資本流通。 在全市各鎮(zhèn)區(qū)所批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積 中，長(zhǎng)安、虎門、厚街仍然占有相對(duì)比較大的比例，但常平的今年住宅供應(yīng)量突增，預(yù)售面積迅速提升至第四位。 從產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，作為高端別墅的供應(yīng)量占有 萬(wàn)平方米，占住宅總預(yù)售面積的 %。 在全市各城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的別墅供應(yīng)量中，今年與往年最為不同的是，黃江、沙田、長(zhǎng)安的別墅供應(yīng)量排在前三位，黃江、沙田、長(zhǎng)安的別墅預(yù)售面積分別為 萬(wàn)㎡、 萬(wàn)㎡、 萬(wàn)㎡，占全市別墅供應(yīng)量的 %、 14%、 8%，而城區(qū)別墅供應(yīng)量最大的南城區(qū)也只有 萬(wàn)平方米，占全市別墅供應(yīng)量的 %。因此未來(lái)的住宅供應(yīng)量將明顯增大。 商品房實(shí)際銷售面積 萬(wàn)平方米，比去年同期的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) ％，商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)合計(jì)，商品房總的銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米。而去年銷售（含預(yù)售）商品房面積為 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年將會(huì) 有望突破這個(gè)銷售面積。另外，空置面積增長(zhǎng)最快的是空置一年以下（含一年）的部分，增長(zhǎng)了近 25%。今年第三季度住宅平均銷售單價(jià)達(dá) 2481 元／平方米，比上半年提高約 220 元／平 方米；其中別墅平均銷售單價(jià)為 4325 元／平方米，比上半年提高約 1242 元／平方米。 （ 4）外銷市場(chǎng)出現(xiàn)反彈 在外銷銷售情況方面形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)。上述數(shù)據(jù)表明今年外銷商品房的走勢(shì)已經(jīng)擺脫去年非典疫情的陰影，開(kāi)始有所反彈。 80－ 120 平方米戶型最為暢銷，從今年 1～9 月份住宅銷售的戶型面積統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，銷量最大的是 80—— 120 15 平方米的住宅，達(dá) 5759 套，占總銷量 10703 套的 54％，其次是 80平方米以下的偏小戶型，總銷量是 2721 套，占總量的 25％。 從住宅銷售單價(jià)看， 2020 元／平方米以下的銷售比例最高，達(dá)4028 套，占 38％，其次是 2020 元／平方米 — 3000 以內(nèi)的住宅，銷量達(dá) 4077 套，占總量的 38％。 （ 6） 120 平方米以上戶型成交比重大幅度增長(zhǎng) 目前 120 平方米以下的戶型仍然占市場(chǎng)總量的 70%以上，但從第三季度與上半年的銷售情況比較分析來(lái)看，這一部分戶型的比重正呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中 80 平方米以下的小戶型從上半年的 %下降到第三季度的 %， 80— 120平方米戶型成交比例也從上半年的 %下降到第三季度的 %。 （ 7）購(gòu)房省內(nèi)、省外、境外戶籍群體三分天下 從購(gòu)房者的來(lái)源看，廣東省戶籍、非廣東省戶籍及境外戶籍分別占了總銷量的 ％、 ％、 ％，比數(shù)約為 4： 3： 3。 南城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ――南城板塊 隨著東莞新一輪城市建設(shè)的鋪開(kāi)，南城區(qū)成為新城市中心區(qū)發(fā)展的焦點(diǎn)所在。 （ 2）路網(wǎng)規(guī)劃構(gòu)造城市骨架 南城區(qū)相當(dāng)重視市政道路的規(guī)劃建設(shè)，確立了“四縱十橫”的路網(wǎng)規(guī)劃，該路網(wǎng)骨架將托起南城現(xiàn)代化的 雛形。 （ 3）品牌發(fā)展商爭(zhēng)相搶灘中央生活區(qū)及其附近的“生態(tài)居住區(qū)” 東莞市規(guī)劃的中央生活區(qū)位于南城新區(qū)的中片，東臨東莞大道，西臨篁村科枝路，北臨四環(huán)路，南臨五環(huán)路，總面積 平方公里，是城市新區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所及開(kāi)放度較高的新型社區(qū)。 2)居住用地儲(chǔ)備第一 南城區(qū)居住用地儲(chǔ)備量為 261 萬(wàn)平方米，占城區(qū)居住用地儲(chǔ)備總量的 63%，東城區(qū)以 113 萬(wàn)平方米位居次席，莞城區(qū)由于開(kāi) 17 發(fā)建設(shè)較早，因此居住用地儲(chǔ)備量很小，僅為 5 萬(wàn)平米，不足總儲(chǔ)備量的 1%。 綜合以上分析，目前南城區(qū)的居住用地儲(chǔ)備量是目前四大城區(qū)最多的一個(gè)區(qū)，也表明今后南城將是開(kāi)發(fā)商圈地開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要戰(zhàn)區(qū)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為火熱的片區(qū)。 （ 2）低、中、高各檔次樓盤出現(xiàn)并存局面 在各樓盤的開(kāi)發(fā)思路和產(chǎn)品定位方面，各盤都有各自不同的開(kāi)發(fā) 18 模式，如以白領(lǐng)、投資客為目標(biāo)客戶群體的中小戶型樓盤 —— 中信新天地、精英名都；以本地 居民為主、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)管理人員等上層富有階層為目標(biāo)客戶群體的高尚別墅社區(qū)樓盤 —— 江南世家、國(guó)際公館、御花園。 南城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征分析 南城典型樓盤均價(jià)一覽表 樓盤名稱 金地格林小城 新天地 江南世家 凱旋城 國(guó)際公館 御花園 均價(jià)（元 /㎡） 3500 3500 3500 4000 6000 3200 目前南城區(qū)的中檔住宅銷售 單價(jià)普遍在 3500 元 /㎡左右，而高端住宅如凱旋城、國(guó)際公館的洋房在 4000元 /㎡左右的水平，別墅在 6000元 /㎡左右；按照目前市區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，普通住宅單價(jià)的上漲幅度比較小，而高端住宅如別墅的銷售價(jià)格攀升幅度比較大，從今年第三季度的別墅成交單價(jià)來(lái)看已經(jīng)比較第二季度的別墅單價(jià)（ 3083 元／平方米）上漲 1242 元／平方米，增長(zhǎng)幅度 40%；隨著市區(qū)土地等資源的日益稀缺及別墅未來(lái)的可升值空間，預(yù)計(jì)未來(lái)的別墅價(jià)格也將繼續(xù)攀升。 19 金地格林小城由于受自身地段、社區(qū)配套等消極因素影響，目前銷售率才 60%左右，也由此導(dǎo)致價(jià)格徘徊不前，只能通過(guò)各種折扣促銷手段來(lái)推動(dòng)銷售。 （ 2）投資型、過(guò)度型小戶型物業(yè)購(gòu)房群體來(lái)自于各區(qū)域的投資 客、白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)階層；如中心新天地目前投資客戶、白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)購(gòu)買占比例比較大。如金地格林小城，由于其在推廣方面注重大東莞的推廣戰(zhàn)略，由此吸引不少虎門、長(zhǎng)安、厚街等目標(biāo)客戶群體；作為南城“老大”的開(kāi)發(fā)商宏遠(yuǎn)集團(tuán)屬下所開(kāi)發(fā)的樓盤江南世家也相對(duì)以前所開(kāi)發(fā)樓盤的購(gòu)房群體來(lái)源比較廣泛，其它還有中信凱旋城等樓盤。 南城典型樓盤購(gòu)房群體 來(lái)源分布比例一覽表 區(qū)域 南城區(qū) 東城區(qū) 莞城區(qū) 厚街 其它：長(zhǎng)安、虎