【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0、 170、 2280 ㎡， 平層，閣樓復(fù)式，電梯 現(xiàn)價(jià) 9580—11700 元 /㎡， 毛坯房 項(xiàng)目占地 萬㎡ ,容積率 ， 2020年 5 月交房，購買群體本土占 60%，外地占 40%。 頤 景 園 香港路南 多層 130— 180 戶型 平層 7000 元 毛坯房 2020 年交房，當(dāng)時(shí)賣價(jià) 4000，現(xiàn)價(jià) 中國最大 的管理資源中心 第 13 頁 共 39 頁 海寧路東 7000 左右，項(xiàng)目相比檔次較低。（二手房） 金地公寓 香港路南 山東頭路 150 ㎡ 平層 7800 元 /㎡ 毛坯房 全海景高 層二手房。 蔚藍(lán)海岸 ?？诼繁? 海爾路西 139 ㎡、 145 ㎡（ 3*2*2）、320 ㎡、 平層、少量復(fù)式、雙拼別墅 9000— 30000元 /㎡ 精裝修海景房 總面積 10 萬㎡，分兩期開發(fā)，二期需拆遷，預(yù)計(jì)年底會(huì)拆 弄 海 園 ?？诼繁? 秦嶺路兩側(cè) 230 ㎡、 260 ㎡ 310 ㎡、 330 ㎡ 復(fù)式、別墅 7800 元 /㎡14500 元 /㎡ 精裝修 最早介入該區(qū)域的開發(fā)商，高檔物業(yè)代表（二手房） 千泰居 ?？诼繁? 松領(lǐng)路東 240 ㎡ 平層 8500 精裝修 2020 年建成，原價(jià) 6500（二手房） 王 家 村 區(qū) 千禧龍園 香港路北 松領(lǐng)路東 150 ㎡、 240 ㎡、 300 ㎡ 4 平層 2 復(fù)式 5 層閣樓 7000 元 /㎡ 毛坯房 1999 建成（二手房），現(xiàn)價(jià) 6000— 7000元 /㎡ 美林小鎮(zhèn) 香港東路北 規(guī)劃 131 路東 180270 ㎡窄面 4 層戶型 帶車庫 4*3*2，帶小面積私家庭院，部分帶獨(dú)立車庫。 TOWN HOUSE 240 ㎡ 200 萬310 ㎡ 220 萬320 ㎡ 250 萬（閣樓看海 ） 毛坯房 總占地 萬㎡，共 200 戶，一梯一戶共五層（含夾層和地下層），面寬較窄，戶型功能分區(qū)復(fù)雜，綠化率 47%， 2020年 7 月 開盤，交房時(shí)間 2020 年 3 月底 悅海豪庭 香港路南 王家村對(duì)面 15 160、 20 2 380、370 ㎡ 平層、別墅、復(fù)式 03 年 8800 元 現(xiàn) 10000—12020 元 /㎡ 廚衛(wèi) 精裝 共 200 套、 34 棟多層、 3 棟獨(dú)棟別墅、5 棟雙拼， 2020 年入伙。（二手房） 臥龍山莊 香港路北 XXX 村 140 ㎡、 150 ㎡、 160 ㎡ 170 ㎡、 230 ㎡ 平層 海景房 8000沿街 7500 底層 7200 后排 7800 均價(jià) 7500 毛坯房 總建面 8669 ㎡，共 7 棟， 56 戶， 2020年底交房，本地客戶 60%以上 愛琴海公寓 香港路北 XXX 村 129 ㎡、 150 ㎡ 平層 02 年 3000 元 現(xiàn) 6600 元 /㎡ 毛坯房 六棟共 86 戶，四層加閣樓 中國最大 的管理資源中心 第 14 頁 共 39 頁 沙 子 口 區(qū) 山水名園 香港路北 XXX 村 110— 180、 230 以上 平層、雙拼 多層均價(jià)6000、TOWHOUSE8000 以上 毛坯房 占地 606 畝，總建面 40 萬方，容積率1 以下，多層、單體別墅、 TOWHOUSE、聯(lián)體、小高層，共分三期，一期已賣完，二期今年 5 月份動(dòng)工，一年交房，規(guī)模最大，配套設(shè)施最完善。 匯海山莊 東海路 76 號(hào) 337 ㎡、 634 ㎡ 聯(lián)體別墅 獨(dú)棟別墅 300 萬 毛坯房 2020 年入伙，全海景，帶中央空調(diào)，一至五層帶閣樓，二手房 海逸翠庭 姜村西 香港路北 178— 190 ㎡（ 3*2） 183— 194 ㎡（ 3*2） 189— 202 ㎡（ 4*2） 143— 146 ㎡（ 2*2） 220— 233 ㎡（ 4*3） 復(fù)式雙層 8000— 11000元 /㎡ 精裝修（ 1500元 /㎡） 占地面積 22020 ㎡，容積率 ，共80 戶，三層加閣樓， 2020 年 5 月交房。 陽明山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 150— 160 平層 原 4000 現(xiàn)6000 毛坯房 2020 年建成，共 100 戶左右 未名山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 130 少量、 180、 2 2230 三層平層、復(fù)式 毛坯房 海濤園 香港路南 沙子口鎮(zhèn) 200 ㎡ 別墅 420 萬 精裝修 一至四層，帶車庫、院子， 2020 年入伙，二手房。 海濤園二期 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 60— 80、 300 以上 平層、別墅 原 4000—6000，現(xiàn)全海景別墅 300㎡400 萬 毛坯房 2020 年建成，共 6 棟 43 戶，平時(shí)僅10 戶居住，大部分為外地客戶 山?；▓@ 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 200 ㎡ 復(fù)式 3 閣樓 150 萬 精裝修 租金 萬 /年，中檔海景二手房 浮 山 區(qū) 麗都國際 香港路北 海寧路東 121 ㎡、 133 ㎡、 185 ㎡ 頂層復(fù)式 167 ㎡ 平層 復(fù)式 均價(jià)一萬 一、二樓為 精裝修，送微波現(xiàn)正封頂，總建面 萬，規(guī)劃面積65540 ㎡，多層帶電梯 中國最大 的管理資源中心 第 15 頁 共 39 頁 頂層復(fù)式 174 ㎡ 9500 元 /㎡ 9700 元 /㎡ 爐、嵌入式爐窖 天泰馥香谷 香港路北 海安路西 130 ㎡、 170 ㎡、 210 ㎡ 平層、復(fù)式 別墅 03 年 7000 元 04 年 8000 元 毛坯房 一期、二期，共 425 戶 建飛花園 香港路北 海青路東 中、小戶型 平層 6000 元 毛坯房 建委開發(fā)，規(guī)模大，早期產(chǎn)品 凱旋山莊 香港路北 海川路西 176 ㎡、 96 ㎡ 4 復(fù)式 176 萬、 80 萬 精裝修 二手房 榮美御園 香港路北 海青路西 126 ㎡、 176 ㎡ 184 ㎡、 198 ㎡ 平層 約 8500 元起 毛坯房 海景多層帶電梯，現(xiàn)未開盤，五月預(yù)計(jì)開盤，三棟，別墅已賣完 實(shí)態(tài)綜合分析 該片區(qū)沿海樓盤是青島價(jià)格水平最高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。主要范圍指東海路與香港路一帶的區(qū)域，以香港東路沿線、 XXX 旅游度假區(qū)的純粹“富人區(qū)”為代表。開發(fā)樓盤的主要特征如下： □ 海景是其最主要的賣點(diǎn)，既能享受到稀 缺的海景資源，又能充分享受遠(yuǎn)離城市喧囂、繁華的靜謐生活。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、電梯洋房等中、高檔住宅，價(jià)格定位相應(yīng)較高。 □ 該片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)部配套設(shè)施完善；但規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)方面普遍存在問題。 □ 此片區(qū)為嶗山區(qū)的商務(wù)中心、行政中心，同時(shí)分布了青島大學(xué)、中國海洋大學(xué)等高等院校，整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)形象已被充分接受。 □ 香港東路一帶可開發(fā)土地資源逐漸減少，因此開發(fā)重點(diǎn)逐漸向 XXX 風(fēng)景區(qū)以東一帶發(fā)展。 □ 此區(qū)域樓盤目標(biāo)群體主要為青島高收入階層，外地置業(yè)者在一線海景房 消費(fèi)中所占比重很大。 中國最大 的管理資源中心 第 16 頁 共 39 頁 第四章 青島消費(fèi)者調(diào)查分析 第一節(jié) 消費(fèi)者住房需求調(diào)查概述 消費(fèi)者調(diào)查的目的 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目標(biāo)消費(fèi)群鎖定是項(xiàng)目操作的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，只有對(duì)潛在的目標(biāo)消費(fèi)群體有比較清晰認(rèn)識(shí)的前提下，才能把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位。本次消費(fèi)者調(diào)查的目的是為了確定本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，了解此部分群體的生活習(xí)慣、住房需求心理特征和消費(fèi)特征，以便初步確定本項(xiàng)目的消費(fèi)定位。 本次調(diào)查對(duì)象為：市場(chǎng)上同類項(xiàng)目業(yè)主、房地產(chǎn)從業(yè)人員及相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員。 項(xiàng)目調(diào)查方式 由于此次市調(diào)時(shí)間關(guān)系，因 此本次消費(fèi)者調(diào)查并未以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。而是采用“針對(duì)樣本走訪”的形式，主要以拜訪、談話形式對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行調(diào)研，主要拜訪人員為 同類項(xiàng)目業(yè)主 、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員。 居住狀況調(diào)查概述 該片區(qū)主力消費(fèi)群可以分為兩大部分，一部分為青島本地高收入階層，主要集中在私營業(yè)主、政府官員、外企人士和國內(nèi)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等范圍內(nèi)，基本上為二次或三次置業(yè)，購買目的為投資和休閑度假居??；另一部分為外 中國最大 的管理資源中心 第 17 頁 共 39 頁 地人士，主要集中在東北、內(nèi)蒙新疆、山東等地，職業(yè)以私營業(yè)主和國有企業(yè)為主，購買目的為居住兼投資。 從產(chǎn)品方面看，一 線海景且位置較好、售價(jià)較高的住房多為外地置業(yè)者所購，產(chǎn)品形式多為別墅、聯(lián)排別墅和復(fù)式；而二線海景房，本地人士認(rèn)購較多，產(chǎn)品形式多為多層平層住宅。分析其原因，一是一線海景房總價(jià)過高，本地消費(fèi)者承受力有限；二是離海過近，潮濕不舒服，本地消費(fèi)者不接受。而且從投資角度看，二線稍偏位置的產(chǎn)品更具備升值潛力，這也是本地消費(fèi)者追求的主要原因。 第二節(jié) 購房需求情況調(diào)查 經(jīng)過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向： 立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合受市場(chǎng)追捧 面積：一線沿海物業(yè)，平層戶型面積控制在 130180 ㎡ 復(fù)式戶型面積控制在 200260 ㎡ 別墅戶型面積控制在 240500 ㎡ 二線觀海物業(yè)，平層戶型面積控制在 100150 ㎡ 復(fù)式戶型面積控制在 160240 ㎡ 別墅戶型面積控制在 240500 ㎡ 戶型：三房平層、四房復(fù)式、四房聯(lián)排、獨(dú)立別墅 建筑形式：復(fù)式房、聯(lián)排及獨(dú)棟別墅需求增大 裝修：精裝修與毛坯房的比例各占一半， 針對(duì)外地客戶提供裝修較好 中國最大 的管理資源中心 第 18 頁 共 39 頁 創(chuàng)新：樓盤在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，可以有效增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下， XXX 以東區(qū)域成為市場(chǎng)熱點(diǎn)