【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 77 頁(yè) 層現(xiàn)象暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。 舊城改造引發(fā)被動(dòng)需求 2020年開始的大規(guī)模危舊房改造，三年拆遷危舊房 410萬(wàn)平方米，加上城市道路通暢工程、沙河整治工程、東郊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起居 民購(gòu)房被動(dòng)需求。 成都潛在購(gòu)房需求巨大 隨城鄉(xiāng)一體化工程的實(shí)施，成都市城鎮(zhèn)人口將在 2020年增加 700萬(wàn)人，這將增加至少 105 萬(wàn)套住宅，共 10500萬(wàn)平方米， 20202020年平均每年遷入人口 20 萬(wàn)人，創(chuàng)造約 600萬(wàn)平方米購(gòu)房需求，由于遷入力度逐年增大，其需求也呈逐年遞增趨勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)緊張 由于宏觀調(diào)控因素的影響，土地供應(yīng)仍然比較緊張，將影響 2020年的市場(chǎng)供應(yīng)量。 成都 2020年成都的土地供應(yīng)量有所加大，但絕大部分都是大盤，相對(duì)中小盤，大盤的運(yùn)作周期很長(zhǎng)，其開發(fā)準(zhǔn)備期也 很長(zhǎng)，在短時(shí)間內(nèi)，這些大盤不會(huì)大規(guī)模上市。 成都原儲(chǔ)備的開發(fā)土地現(xiàn)在已經(jīng)基本消耗， 2020年土地供應(yīng)總量仍然緊張。 、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)保持增長(zhǎng) 成都房地產(chǎn)供求關(guān)系決定價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) 由于多種原因，成都房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)，在這種供求關(guān)系的影響下，價(jià)格會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 77 頁(yè) 房地產(chǎn)成本上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 由于土地的獲取規(guī)范化，土地供應(yīng)緊張，導(dǎo)致土地價(jià)格上揚(yáng)，造成了房屋成本大幅上漲，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲； 從 2020 年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，包括水泥、鋼材等主要建 材都有了較大的上漲，導(dǎo)致房屋成本和銷售的上漲。 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 商品房需求大幅增長(zhǎng) 由于成都市政府和各辦事機(jī)構(gòu)都將南遷至華陽(yáng)，成都市同時(shí)將在南部建設(shè)城市副中心，從 20 2020 年來(lái)看，對(duì)華陽(yáng)房地產(chǎn)的消費(fèi)刺激很大，隨南遷的臨近房地產(chǎn)消費(fèi)還將增長(zhǎng)。 華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)歷年產(chǎn)銷圖0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年 2020年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2銷售量( 萬(wàn)平方米)開發(fā)量( 萬(wàn)平方米)產(chǎn)銷比例 隨著華陽(yáng)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，華陽(yáng)新區(qū)作為成都市副中心已初現(xiàn)雛形．華陽(yáng)新區(qū)的住宅建設(shè)符合《成都市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，隨市委、市政府以及各政府部門南遷，成都市市政府必 將在政策上加大力度予以扶持，使華陽(yáng)新區(qū)的發(fā)展具有良好的前景． 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 77 頁(yè) 由于企事業(yè)單位遷址華陽(yáng)，造就了相當(dāng)大的被動(dòng)需求，這應(yīng)該是最近幾年華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最活躍的消費(fèi)力量。 土地供應(yīng)仍然緊張 成都市南面在三環(huán)路內(nèi)的土地已經(jīng)基本開發(fā)完畢，土地供應(yīng)存在斷檔現(xiàn)象。 ，而其他地方雖然有土地，但由于各種因素限制，還沒有達(dá)到大規(guī)模開發(fā)的成熟度。 華陽(yáng)老城區(qū)建設(shè)年代比較早，其配套設(shè)備設(shè)施、以及開發(fā)環(huán)境都不理想，而華陽(yáng)新區(qū)能依托老城區(qū)的部分配套設(shè)備，已經(jīng)大規(guī)模開 發(fā)了 4年，其土地成熟度和開發(fā)環(huán)境在成都南郊是最好的，也是人氣最高的。 現(xiàn)已開發(fā)的土地已占華陽(yáng)新區(qū)土地的 37%，已出讓的土地面積為 3500 畝，占華陽(yáng)新區(qū)的 63%。新希望集團(tuán) 220畝 ,遠(yuǎn)大集團(tuán)（遠(yuǎn)大風(fēng)景開發(fā)商）約 2020 畝 ,心怡地產(chǎn)（左岸花都開發(fā)商） 1300 畝 ,統(tǒng)建辦 400 畝 ,新區(qū)其余地方規(guī)劃暫時(shí)未上報(bào) ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。 華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求 近年來(lái)，華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，隨政策實(shí)施和配套設(shè)備設(shè)施的不斷完善，在華陽(yáng)新區(qū)置業(yè)的客戶越來(lái)約多，從 2020年的 5萬(wàn)平方米到 2020年的 ，房地產(chǎn)的銷售面積增長(zhǎng)了 12倍，隨政府搬遷的鄰近，房屋需求還會(huì)增加；通過(guò)回歸計(jì)算， 2020年的需求可能達(dá)到 74萬(wàn)平方米， 2020 年的需求可 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 77 頁(yè) 能達(dá)到 萬(wàn)平方米。 歷年房屋銷售需求分析01020304050607080901002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年銷售量( 萬(wàn)平方米)銷售回歸線 . 2020 年 2020年華陽(yáng)新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量仍然緊張，一方面是土地比較緊張，另一方面華陽(yáng)新區(qū)現(xiàn)有存量土地都已經(jīng)掌握在少數(shù)幾個(gè)開發(fā)商手中。根據(jù)規(guī)劃方面的信息，華陽(yáng)新區(qū) 2020年的開發(fā)量約為 4050 萬(wàn)平方米之間。 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)走高 由于多種因素的影響，成都房 地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，這將帶動(dòng)華陽(yáng)房地產(chǎn)繼續(xù)走高。 華陽(yáng)新區(qū)在 20 2020 年的供不應(yīng)求的供求矛盾將更加突出，這也將使房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 由于成本上漲使華陽(yáng)的放假繼續(xù)走高。 從華陽(yáng)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，華陽(yáng)住宅的心里接受價(jià)位已經(jīng)到達(dá)2700— 3000元 /平方米的范圍中，且會(huì)繼續(xù)升高。 華陽(yáng)新區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率是成都最高的，在四年中房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)從均價(jià) 800 元 /平方米上漲到 2721 元 /平方米，根據(jù)分析，在 2020年年底房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)上漲到 3080 元 /平方米，而 2020 年年底 預(yù)計(jì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 77 頁(yè) 漲至 3560 元 /平方米。 五、本項(xiàng)目場(chǎng)初步機(jī)會(huì)論證 機(jī)會(huì)論證 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于華陽(yáng)新區(qū)住宅 市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升期，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)繁榮期，恰恰華陽(yáng)新區(qū)住宅價(jià)格和趨勢(shì) 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋價(jià)格 回歸線 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 77 頁(yè) 是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 成都市開始實(shí)施城市向南發(fā)展，市政府將遷往華陽(yáng)，華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有政府政策支持，并在消費(fèi)者中有比較強(qiáng)的號(hào)召力。 隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人民生活水平大幅提高，置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消 費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 本項(xiàng)目東臨府南河，西臨華陽(yáng)河畔公園，其自然環(huán)境在華陽(yáng)新區(qū)獨(dú)天得厚； 本項(xiàng)目可作為企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； 本項(xiàng)目占地 125畝，規(guī)模適中，可作為中檔住房，是置業(yè)的較為理想的地方； 大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來(lái)幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么本項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。 理想地方。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 整個(gè)華陽(yáng)人口眾多，外來(lái)人口也較多，而且私營(yíng)， 民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之政府南遷的大規(guī)模建 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 77 頁(yè) 設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)華陽(yáng)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，華陽(yáng)新區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè) XX 鄉(xiāng)的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 本項(xiàng)目目前交通狀況良好，已建的天府大道，規(guī)劃的將成都地鐵 1 號(hào)線即將開建，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷， 而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將 風(fēng)險(xiǎn)論證 ，市政府宣布南遷計(jì)劃造就了華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，但如果南遷工作相對(duì)滯后，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的耐久度會(huì)有降低，可能會(huì)對(duì)華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)造成影響。 . 華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還得益于華陽(yáng)新區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)預(yù)期，如果成都市基本配套建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，或者華陽(yáng)基本配套建設(shè)滯后，也會(huì)對(duì)華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)造成影響。 六、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目周邊樓盤分析 華陽(yáng)新區(qū)商品房市場(chǎng)狀況 樓盤 建筑形態(tài) 價(jià)格 付款方式 銷售狀況 遠(yuǎn)大風(fēng)景1期 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商2020畝 住宅 16萬(wàn)平方米 商業(yè) 3萬(wàn)平方2020年年底開盤，現(xiàn)一期已銷 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 77 頁(yè) 業(yè)街 低密度建筑 米 售 50%，銷售狀況較好。 左岸花都1期 多層、商業(yè)商業(yè)街 1300畝 住宅 28萬(wàn)平方米 商業(yè) 方米 2020年年底開盤，一期已經(jīng)清盤 水上花城 低密度建筑，臨河環(huán)境，低密度建筑，別墅群 無(wú) 住宅 平方米 商業(yè) 1萬(wàn)平方米 2020年開盤，現(xiàn)已銷售 70% 黃金海岸 多層建筑，別墅 無(wú) 住宅 方米 商業(yè) 方米 2020年開盤現(xiàn)已銷售 90% 翠擁天地 多層建筑，別墅 無(wú) 住宅 13萬(wàn)平方米 商業(yè) 1萬(wàn)平方米 2020年開盤，現(xiàn)已銷售 95% 城南名筑 高層電梯公寓 無(wú) 住宅 16萬(wàn)平方米 商業(yè) 方米 2020年年初開盤，現(xiàn)已銷售約20% 嘎納影象 純商業(yè)樓盤 無(wú) 8萬(wàn)平方米 包括 1個(gè)大型超市、 1個(gè)星級(jí)酒店 2020年 3月開盤，現(xiàn)已銷售約10% 商品房總計(jì) 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房 18 萬(wàn)平方米。已售商品房 萬(wàn)平方米，其中住宅已售 萬(wàn)平方米，正在銷售的有 萬(wàn)平方米，新開樓盤有 米，占 72%；商業(yè)用房已售 ，正在銷售銷售 米，新開樓盤 萬(wàn)平方米，占 %，總的來(lái)看，華陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 77 頁(yè) 在售房比例%%%%%%%住宅在售房 商業(yè)在售房新建房存量房