【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。④建設(shè)配套費用。包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。⑥建設(shè)單位管理費按前五項費用之和的2%計提。⑦預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。C營銷預算①項目前研究及可行性研究的開支②項目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項目公司日常運作的開支⑥項目及企業(yè)的公關(guān)開支D金融成本①貸款引起的利息支出按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。②各項保險開支③稅收和行政性收費④不可預見開支說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設(shè)配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務(wù)費用9）各種稅金支出10）預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項費用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤：銷售收入總成本==營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時間項目12345678現(xiàn)金流入量合計7794463–5409自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入17944571829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計77867701707土地費用30001302前期費用169建設(shè)配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利財務(wù)費用250250250其他費用250258457現(xiàn)金凈流量67238–6116①建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。②經(jīng)營期自有資金占用項目資金占用量(萬元)計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動資金及稅費486酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預見費128上述兩項費用之和的10%籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源?？尚行匝芯恐校謩e說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等?；I資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選?？尚行匝芯恐校獙Ω鞣N可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。還款資金來源、計算依據(jù)；各種借款的償還順序；計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五部分 財務(wù)評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。（ic）設(shè)定（方案1）財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。①營業(yè)收入估算營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/a90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/a按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/a200元/㎡月，不含會議室停車場出租36/a300元/㎡月個合計1829/a未計住宅樓銷售收入1794萬元②成本費用估算___________項目測算例表（萬元）項目名稱標準說明土地費用土地為___萬/畝前期費用設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費行政性收費建安工程費景觀及配套費用銷售成本按銷售收入3%控制財務(wù)費用貸款按總投入50%利率為8%管理費按總投入的3%計合計③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/a90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/a按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/a按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/a100%出租率合計1129/a未計住宅樓銷售利潤1794萬元④項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標2001年﹒﹒﹒20年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)①投資收益率(R)投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，1192（）+1794247。15487=300%每年為300%247。50=6%②投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（154871794）247。（1193250）=。（，經(jīng)營期每年只支付利息）①財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等①流動比率②杠桿比率主要經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率（方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。第六部分 不確定性分析在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價，盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。例如：A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。36264+1300]247。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點20050%50%247。200=25%即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費按5元/㎡月計算，保平點是5247。50=10%即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。例如：經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準