【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 具和用品提供服務(wù)。五環(huán)路被稱(chēng)為“批發(fā)配送帶”。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。北京近 85%的商品都是從外進(jìn)京。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。從物流角度來(lái)講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進(jìn)行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運(yùn)輸，貨遠(yuǎn)運(yùn)輸，重復(fù)運(yùn)輸。另外，北京市規(guī)劃還有 400多公里的地鐵沿線。到 2020年將建成 150 公里，從而形成地下運(yùn)輸網(wǎng)。許多商家將地鐵與商場(chǎng)進(jìn)行了連接。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國(guó)貿(mào) 等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場(chǎng)連通，從而對(duì)吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。 （ 2） 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。 北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺(tái)、石景山、西苑、清河等 10個(gè)邊緣集團(tuán)。北京市人口的重心將集中在 10個(gè)邊緣集團(tuán)。這些邊緣集團(tuán)，正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到了 2020 年，十個(gè)邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到 200 萬(wàn)。這些區(qū)域也是未來(lái)社 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重心。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到 14 個(gè)衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長(zhǎng)辛店、門(mén)成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、平谷縣城 和順義縣城等。14 個(gè)衛(wèi)星城是未來(lái)休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個(gè)地帶發(fā)展。 北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來(lái)指出：對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)，這種商機(jī)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了可觀的前景。 （ 3） 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)。 專(zhuān)家指出：目前，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問(wèn)題。比如說(shuō)天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開(kāi)發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實(shí)際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比還要進(jìn)行 仔細(xì)調(diào)查和測(cè)算。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買(mǎi)家角度去分析。買(mǎi)家通常要考慮三個(gè)條件，一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠，開(kāi)發(fā)商是不愿意去開(kāi)發(fā)的，投資商也不愿問(wèn)津。二是人口流向。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒(méi)有考慮到人口的流向的問(wèn)題。城市人口有一種向心性的購(gòu)物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過(guò)來(lái)從里往外并不多。當(dāng)時(shí)團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以?xún)?nèi)了。三是交通條件。比如，商場(chǎng)定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車(chē)場(chǎng)等。 關(guān)注三種類(lèi)型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門(mén)面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。而新社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開(kāi)始尋找出口?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷(xiāo)售情況普遍比較好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。 （ 1） 概念型底商叫好未必叫座。 北京 住宅底商已一改過(guò)去純粹的配套服務(wù)功能，開(kāi)發(fā)商愈加注 重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。而就市場(chǎng)反饋來(lái)看，概念型住宅底商的招商效果也的確 令人滿(mǎn)意，不僅如此，底商與住宅的銷(xiāo)售相輔相成，開(kāi)發(fā)商真可謂“名利雙收”。但就目前店鋪開(kāi)張的效果來(lái)看卻未能達(dá)到人們的期望值。究其原因是，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)不足等等。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。 部分概念型底商基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價(jià) （元 /平米） 租 金 （美元 /月 /平方） 狀態(tài) 現(xiàn)代城 大望橋 20200 2020023000 2528 已售完 歐陸經(jīng)典 亞運(yùn)村以東 20200 1300021000 待定 出售中 老番街 朝陽(yáng)門(mén)外 4000 25000 54（使用面積） 出售中 第 10 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 （ 2） 潛力型底商“時(shí)間”問(wèn)題考驗(yàn)投資商。 市場(chǎng)潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。如位于亞運(yùn)村的風(fēng)林綠洲，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地?！皾摿π汀钡咨糖熬半m然廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，這就是商戶(hù)通常說(shuō)的“養(yǎng)店鋪的時(shí)間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者將承受相 當(dāng)一段時(shí)間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。 部分潛力型底商基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價(jià) (元 /平米建面 ) 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 百朗園 五棵松 10000 10000 1622 已售完 九臺(tái) 2020 亞運(yùn)村 4000 19800 600萬(wàn) /年 出售中 財(cái)富中心 東三環(huán) 30000 待定 待定 建設(shè)中 （ 3） 成熟商圈住宅底商有利可圖。 此類(lèi)底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，投 資風(fēng)險(xiǎn)小。因此，擁有高回報(bào)率也在情理之中。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。以北京科技會(huì)展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。 部分成熟商圈底商基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售價(jià) （元 /平米） 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 國(guó)展家園 國(guó) 展附近 10000 23000 約 22 已售完 北京科 技會(huì)展中心 雙 安 商 場(chǎng)旁邊 3000 1400024000 3043 已售完 東方銀座 東直門(mén) 40000 暫定 30000 待定 未開(kāi)盤(pán) 新起點(diǎn) 蘇州橋 12800 12020 待定 已售完 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 2020年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。 （ 1） 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。 ① 消費(fèi)者投資意識(shí)的多元化。過(guò)去，不少人投資股票、住宅，但利潤(rùn)回報(bào)空間逐漸縮小。商鋪投資相對(duì)于股市和住宅，回報(bào)率較高。一 般來(lái)講，商鋪投資回收周期是 68 第 11 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 年，此后年出租收益率為 16%左右。商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘“第一桶金”。 ② 大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著郊居化速度的加快，城市居民外遷已是大勢(shì)所趨。人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。 ③ 商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著我國(guó)加入 WTO，市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化?！芭c其為老板打工，不如自己當(dāng)老板”，這種潛意識(shí)在許多人心里涌動(dòng)。商鋪 3080平方米投資一般在 50萬(wàn)元左右，而 且可以貸款，正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢(mèng)。 （ 2） 商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)。 最近，不少商鋪?lái)?xiàng)目的銷(xiāo)售率超過(guò) 100%(連過(guò)道都租出去了 )，極為火爆。開(kāi)發(fā)商、投資者皆曰“形勢(shì)大好”。專(zhuān)業(yè)人士指出，這不是一個(gè)好現(xiàn)象。商鋪出租率高于 100%，勢(shì)必造成購(gòu)物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長(zhǎng)久下去，甚至?xí)拐麄€(gè)商鋪區(qū)沒(méi)落。商鋪的風(fēng)險(xiǎn)還在于： ① 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)性比住宅投資大。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實(shí)在租不出去，還可以自己住。商鋪如果定位沒(méi)掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很難 另有用途。 ② 不確定因素多?？茖W(xué)的商鋪營(yíng)銷(xiāo)鏈應(yīng)該是：開(kāi)發(fā)商 —— 投資者 —— 經(jīng)營(yíng)商家 —— 消費(fèi)市場(chǎng)，這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。只有消費(fèi)市場(chǎng)贏，商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個(gè)變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，而使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預(yù)測(cè)的。 （ 3） 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個(gè)投資者都保賺不賠。影響住宅投資回報(bào)的不過(guò)是戶(hù)型、樓層、朝向、位置等幾個(gè)屈指可數(shù)的因素。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門(mén)面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、裝修檔次、周邊消 費(fèi)層次、習(xí)慣等，每一種因素都對(duì)商鋪價(jià)值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪的開(kāi)發(fā)要遵循市場(chǎng)規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1 平方米 /人。而近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)用房面積增長(zhǎng)速度過(guò)快，有的已突破這一比例。因此，商鋪的開(kāi)發(fā)，一定要注意與周邊的社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相配套和諧，切莫盲目。 （二）寫(xiě)字樓部分 總體概述：寫(xiě)字樓供過(guò)于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì) 據(jù)中房指數(shù)報(bào)告顯示， 2020 年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌 %，其次為 CBD 及東長(zhǎng)安街 地區(qū)，分別下跌%及 %。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶(hù)多是國(guó)外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國(guó)際大公司紛紛裁員，這 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè)