【導(dǎo)讀】為了更大的實(shí)現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項(xiàng)目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。北大街、西至北草廠胡同、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下。樂(lè)設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。整個(gè)北京市的寫字樓供大于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì)。2020年北京市的寫字。于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況。從需求方面來(lái)看，中資機(jī)構(gòu)仍然勢(shì)需求的主力，外資的需求增長(zhǎng)緩慢。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從。好的租售態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。其中以底商的勢(shì)頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開發(fā)的。的新天地、香港的戴德梁行等進(jìn)行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)管理。

　　

【正文】 請(qǐng)以居民住宅樓房屋作 為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）從事上述 4類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須提交申請(qǐng)住所所在地居（家）委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。 北京市商住公寓市場(chǎng)綜述 什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個(gè)可商可住的場(chǎng)所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會(huì)議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到 有較強(qiáng)商務(wù)功能的 SOHO，再發(fā)展到戶型可以多種分割的 STUDIO。 商住公寓 2020年在北京取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，如位于亞運(yùn)村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點(diǎn)嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓為主的項(xiàng)目銷售狀況都很好。 2020年以來(lái)，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運(yùn)村除了重新包裝后推向市場(chǎng)的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典 STUDIO和財(cái)富時(shí)代。諸多發(fā)展商爭(zhēng)著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場(chǎng)。 商住公寓暢銷的原因 （ 1）有效需求急增。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量 較 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 高、知識(shí)密集型、工作獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計(jì)、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。這些小型公司對(duì)公司形象要求不高，且工作時(shí)間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時(shí)間。 （ 2）價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費(fèi)和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，在同等利潤(rùn)條件下，商住公寓的價(jià)格低于寫字樓的價(jià)格，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)，商住公寓在價(jià)格上比寫字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 商住公寓投資回報(bào)有幾何？以亞運(yùn)村的商住 公寓為例，據(jù)綜合計(jì)算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽(yáng)光廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)率分別是 %、 %、 %，平均租金回報(bào)率為 %，而該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率是 10%，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報(bào)率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報(bào)率，但因前期投入遠(yuǎn)低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報(bào)率還是很理想的。 商住類物業(yè)投資前景如何？ 近來(lái)，受新經(jīng)濟(jì)影響，一些獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開發(fā)商到小業(yè)主，這種開發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域， CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。售價(jià)在每平方米 50007000元的項(xiàng)目商住出租率高，租金大多在每平方米每天 24元， 150200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū) 80100平方米的房子出租快，投資回報(bào)率高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對(duì)寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長(zhǎng)期保持。事實(shí)上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。 從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價(jià)普遍下跌。租價(jià)降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國(guó)際公寓的月租金為每平方米 1520 美金，匯園公寓為 10美金，而 1996年該項(xiàng)目的月租價(jià)最高為每平方米 30 美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項(xiàng)目相繼推出，南城最早的公寓項(xiàng)目金都公寓原有的格局、設(shè)計(jì)、配套相對(duì)落后，失去了競(jìng)爭(zhēng)力，月租金由 7000元降至 4000元左右，跌幅約 40%；兩年前入住的紫金莊園， 150平方米、月租價(jià) 1萬(wàn)元的房屋現(xiàn)在已降到 7000多；第一個(gè)中外合資項(xiàng)目城市廣場(chǎng)，當(dāng)初開發(fā)商預(yù) 期的月租金為每平方米 10美元，而現(xiàn)在只有 6美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。比如，商住樓的客戶主要是成長(zhǎng)型公司，租期一般在 12年之間，流動(dòng)性強(qiáng)，這些公司構(gòu)成復(fù)雜，管理松散，尤其在商、住混居的情況下，辦公生活相互干擾，影響了樓盤的品質(zhì)。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時(shí)一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。另外，隨著 23年后寫字樓項(xiàng)目的大規(guī)模交付使用，新增的供應(yīng)量必然降低寫字樓的租價(jià)，一 些舊的寫字樓將吸納部分商住客戶。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過(guò)渡形式，其投資前景并不看好。不過(guò)有些明確提出商住概念的項(xiàng)目還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進(jìn)行全面改進(jìn)外，最具革命性的改變就是 第 17 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 對(duì)“商”“住”的徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理，比如數(shù)碼 0魏伯豪、住邦 2020等，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場(chǎng)上的生命力會(huì)更長(zhǎng)些。 第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角 以前的“商住”兩用樓頗受爭(zhēng)議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇 缺的高檔寫字樓成為鮮明對(duì)比，高檔寫字樓的供應(yīng)量雖然在不斷增加，但其昂貴的價(jià)格早已把成長(zhǎng)型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。市場(chǎng)的呼喚，于是有了第三代新型商住樓，這種商住樓的出現(xiàn)，正好彌補(bǔ)了目前市場(chǎng)的空缺。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開發(fā)商主要是利用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少交納前期開發(fā)所需要的一些費(fèi)用，因而降低成本。這個(gè)時(shí)期的第一批商住兩用有商有住，一個(gè)非常具有代表性的現(xiàn)象，拎菜的與拎公文包的一起等電梯。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計(jì)，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)引入了“只商不住”的概念。進(jìn)化到第三 代新型商住樓，房型還是住宅，但是它的設(shè)施、底商都是按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，消滅了商住混雜，成為商住完全分離的新型商務(wù)社區(qū)。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士根據(jù)目前正在運(yùn)作的幾個(gè)新的商住樓項(xiàng)目判斷，下一步，以中小企業(yè)辦公需求定位的新商住樓項(xiàng)目將會(huì)繼續(xù)增多出新。而這些在功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)和人文環(huán)境設(shè)計(jì)等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進(jìn)一步推動(dòng)此類物業(yè)的發(fā)展。可以預(yù)見，性價(jià)比高、功能設(shè)計(jì)出新新型商住樓將在近階段嶄露頭角，為成長(zhǎng)中的小企業(yè) 提供獨(dú)特的“孵化”場(chǎng)所。 “新華遠(yuǎn)”任志強(qiáng)認(rèn)為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國(guó)家目前鼓勵(lì)個(gè)人消費(fèi)貸款，而不鼓勵(lì)生產(chǎn)投資貸款。認(rèn)為中國(guó)目前的居住問(wèn)題更大，所以以低息按揭的方式鼓勵(lì)老百姓先解決住房問(wèn)題。不鼓勵(lì)投資，不鼓勵(lì)做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。如果小企業(yè)買房按流動(dòng)資金貸款，就不能享受按揭的優(yōu)惠。這樣開發(fā)商就只能說(shuō)其項(xiàng)目不是辦公樓，批的是住宅，消費(fèi)者花多一點(diǎn)的錢有 70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢只用 50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按 揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。這種政策逼著你不得不想一些辦法，讓購(gòu)買者獲得最大的實(shí)惠而獲得最終租金。很多條件決定了可能會(huì)有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會(huì)長(zhǎng)期或者永久在一個(gè)地方生存，或者財(cái)務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國(guó)家是有限制的，比如說(shuō)保險(xiǎn)公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過(guò) 50%，而國(guó)內(nèi)沒(méi)有這樣的問(wèn)題，所以小公司更多的用 20%的按揭買房，節(jié)省更多租金來(lái)正常經(jīng)營(yíng)。所有付的按揭都等于是租金，但內(nèi)部運(yùn)營(yíng)過(guò)程中沒(méi)有租金，而最后得到了固定資產(chǎn)。 SOHO中國(guó)的潘石屹認(rèn)為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源 的。 1992年 10月份，北京市政府下文貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院 55號(hào)令《中華人民共和國(guó)國(guó)有城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定》，從這時(shí)起北京才有了房地產(chǎn)?？墒堑搅?1993 年的 6 月份，沿海開放城市房地產(chǎn)有泡沫了，北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來(lái)，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。首先限制的就是商場(chǎng)、寫字樓的建 第 18 頁(yè) 共 27 頁(yè) 此資料來(lái)自 設(shè)。沒(méi)有寫字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去。任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都需要和資本市場(chǎng)金融市場(chǎng)結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的。中國(guó)最大的結(jié)合方式是按揭貸款?？墒菍?duì)寫字樓的按揭貸款，在目前為止基本上是不可能的，所以就出現(xiàn)了商住這樣不 合理的局面。像北京這樣的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經(jīng)濟(jì)是非常危險(xiǎn)的。因?yàn)樽≌赡軙?huì)帶來(lái)消費(fèi)，但大量的稅收是沒(méi)有的。如果積極鼓勵(lì)發(fā)展寫字樓，像 CBD這樣的區(qū)域，會(huì)產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個(gè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅量就會(huì)非常大。區(qū)域能不能很好地發(fā)展，有沒(méi)有足夠的稅源是一個(gè)非常大的關(guān)鍵問(wèn)題。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)該跟著調(diào)整。 “商務(wù)公寓”有望取代“商住樓” 北京商務(wù)公寓何以在 CBD大行其道？近年來(lái)，北京各種概念的公寓層出不窮，像 SOHO、酒店式公寓等， 最近， CBD 地區(qū)及其輻射區(qū)域新推出了一些以商務(wù)為目的的公寓，稱為商務(wù)公寓，例如旺座、國(guó)際港等，這些項(xiàng)目推出后的銷售情況非常火爆。權(quán)威人士普遍認(rèn)為，商務(wù)公寓能在 CBD內(nèi)大行其道，主要是受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。首先，商務(wù)公寓把商和住很好地結(jié)合；價(jià)位相對(duì)較低，目前 CBD輻射區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓平均價(jià)位基本在 9500 元 /平方米， CBD中心區(qū)的高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目，其均價(jià)也在 15000 元 /平方米左右，而高檔甲級(jí)寫字樓售價(jià)基本在 2020 美元 /平方米以上，且銷售面積都非常大，在新經(jīng)濟(jì)形式下的一些新生代公司在尋找辦公場(chǎng)所時(shí)，對(duì)這些寫 字樓的價(jià)位和面積基本不能接受；以公寓立項(xiàng)，在購(gòu)房貸款等方面都比寫字樓有優(yōu)勢(shì)。因此商務(wù)公寓一推出就受到了許多商務(wù)客戶的歡迎。其次， CBD 經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)已是一個(gè)趨近成熟的商務(wù)區(qū)。目前進(jìn)駐北京的世界 500 強(qiáng)企業(yè) 156家中有 92家辦公地點(diǎn)設(shè)在了北京商務(wù)中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi)，加入 WTO后，還會(huì)有更多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進(jìn)駐。這保證了商務(wù)公寓的強(qiáng)大市場(chǎng)需求。許多商務(wù)公寓項(xiàng)目正是瞅準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)。以國(guó)際港為例，為了適應(yīng)新生代公司的需要，這里特別設(shè)立了商務(wù)會(huì)所，有公共秘書、網(wǎng)絡(luò)中心、商務(wù)咖啡廳和西餐廳等商務(wù)配套設(shè)施。通 過(guò)公共秘書，用戶可以免去許多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務(wù)會(huì)所里，用戶可