【導(dǎo)讀】環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)，建筑密度%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高。一般在24米以下，，也允許建高層，但比例不得超過(guò)20%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步。增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。2．消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。均售價(jià)元，上漲%。個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)倍。

　　

【正文】 有東大門客運(yùn)站 ,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹(shù)路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉(cāng)儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場(chǎng) ,無(wú)酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全 ,僅有華中高級(jí)中學(xué) ,塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué) ,田園小區(qū)小學(xué)等 ,醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門診部?？偟膩?lái)說(shuō) ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。 市政配套設(shè)施 水 :該地塊用水有宗關(guān)水廠提供 ,在地塊南側(cè)的 XX路建有管徑為 300 毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的 XX 路建有排入黃孝河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無(wú)污水管。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來(lái)。《 XX市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv 變 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁(yè) 共 48 頁(yè) 電所 ,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來(lái)。 氣 :整個(gè) XX 地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng)線埋設(shè) DN500 管道至 XX 生態(tài)花園一帶 ,XX 路在黃浦路延長(zhǎng)線西側(cè)已埋設(shè) DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300管道。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來(lái)?！?XX 市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹(shù)電信分局 ,屆時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹(shù)電信分局引來(lái)。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動(dòng)之余 ,以閑聊為主 ,對(duì)外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來(lái)人員的影響 ,生活已開(kāi)始城市化傾向。 地區(qū)住宅 市場(chǎng)調(diào)查 地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 XX 地區(qū)是 XX 市十大綜合組團(tuán)之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。規(guī)劃常住人口為 40 萬(wàn) ,人均 24 平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,XX 地區(qū)將建有一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心 ,810 公頃的區(qū)級(jí)文化中心(含藝術(shù)館 ,圖書(shū)館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂(lè)設(shè)施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,XX 成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校 ,(12公頃 )一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場(chǎng) ,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 ,大多 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁(yè) 共 48 頁(yè) 為湖南移民。 XX 地區(qū)大約有 萬(wàn)畝地 ,已征用一萬(wàn)畝 ,尚未征用的地塊有 萬(wàn)畝 .有四十余家開(kāi)發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無(wú)項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將 XX 地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊。 下面我們據(jù)此論述 XX地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價(jià) 33 萬(wàn)元 /畝。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬(wàn)元 /畝 ,加規(guī)費(fèi)2223 萬(wàn)元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000 畝 ,XX 生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬(wàn)元 /畝 .XX 鄉(xiāng)政府已征用地 22002300 畝 ,城開(kāi)集團(tuán) 100130 畝。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329 畝 ,黃浦科技園 400600 畝 ,塔子湖邊城開(kāi)集團(tuán)970 畝 ,統(tǒng)建辦 400畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見(jiàn)義勇為基金會(huì)處購(gòu)買 )新世界公司開(kāi)發(fā)的別墅和夢(mèng)湖花園。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2020)001 號(hào)拍賣地塊 125 畝 ,上方約 168 畝 ,下方臨路邊有 36 畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點(diǎn) ,菜地 ,魚(yú)塘 ,以南為菜地和魚(yú)塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報(bào) ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開(kāi)發(fā)。 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為 XX 鄉(xiāng)政府和 XX 生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū)等。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁(yè) 共 48 頁(yè) 地區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) XX 地區(qū)目前開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有 XX 生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目． XX 地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅 。 XX 地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況． 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的土地僅占 XX 組團(tuán)土地的 1/10，已征地為開(kāi)工的土地面積為 1萬(wàn)畝，占 XX 組團(tuán)的 2/5．隨著 XX 組團(tuán)開(kāi)發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚， XX 組團(tuán)作為 XX 市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形． XX 組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 19962020） 》，XX 市政府和 XX 區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使 XX 組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 供求關(guān)系 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤(pán)總銷售面積已達(dá) 20 多萬(wàn)平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi) XX 組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在 30 萬(wàn)平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá) 107 萬(wàn)平方米，同時(shí) XX組團(tuán)的需求量為 1000 萬(wàn)平方米（ 40 萬(wàn)人 *25 平方米 /人）。可以這么說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi) XX 地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁(yè) 共 48 頁(yè) 升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著 相對(duì)的平衡。 價(jià)格 2020 年 XX 市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營(yíng)銷來(lái)看也是如此，各樓盤(pán)的多層起價(jià)一般都上漲到 1500 元 /平方米以上，均價(jià)達(dá)到 1760 元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。XX 大道建成通車，各樓盤(pán)的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到 1900 元 /平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。同時(shí)本區(qū)域樓盤(pán)比市內(nèi)同比樓盤(pán)低 1000 元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之。 付款方式 隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多 ，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多，如 XX 生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。 物業(yè)形態(tài) 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來(lái) 戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁(yè) 共 48 頁(yè) 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購(gòu)房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤(pán)知名度的提高，來(lái)此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人） 仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 三、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由 XX 新地置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬(wàn)平方米。 4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3 棟 11層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2020 年 10 月交房。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力 戶型為 3*2，面積為148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 5173 平方 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁(yè) 共 48 頁(yè) 米。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價(jià)格為 17001820元／平方米，小高層價(jià)格為 19352365元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為 18002100 元／平方米。物業(yè)管理費(fèi)多層 為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為XX 市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開(kāi)盤(pán)是參加過(guò) 2020 年上半年房交會(huì)。 小區(qū) 2020年 5月 28日開(kāi)盤(pán)，多層銷售狀況較好， 120套住宅已基本售完．小高層中 3*2 大部分已售完，高層小戶型市場(chǎng)阻力較大。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁(yè) 共 48 頁(yè) 晨星苑由 XX 新地置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬(wàn)平方米。 4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3 棟 11層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層