【正文】 其他收入回收資產(chǎn)全值小計(jì)2現(xiàn)金流出5000開(kāi)發(fā)收入銷售稅金及附加銷售費(fèi)用400小計(jì)500060003凈現(xiàn)金流量50004累計(jì)凈現(xiàn)金流量5000 計(jì)算指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率：% 投資利稅率：% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：% 投資回收期：本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。基準(zhǔn)折現(xiàn)率選取時(shí)，將同期央行的長(zhǎng)期貸款上浮30%。取lc=12%。%，（lc=12%），說(shuō)明本項(xiàng)目具有盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。敏感性分析根據(jù)行業(yè)的普遍規(guī)律，商業(yè)用房和商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要敏感因素是建設(shè)投資和銷售收入。采用單因素的分析方法，分別考察以上因素變動(dòng)率為+（一）10%時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度。其計(jì)算結(jié)果如下表：表九 計(jì)算結(jié)果變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率（%）投資總額+10%+5%05%10%38銷售收入+10%+5%05%10% 資金來(lái)源與運(yùn)用表及分析表十 資金來(lái)源于運(yùn)用分析表序號(hào)內(nèi)容201320142015合計(jì)1資金來(lái)源銷售收入長(zhǎng)期借款50005000短期借款自有資金50005000小計(jì)50002資金運(yùn)用建設(shè)投資銷售稅金及附加土地增值稅50005000財(cái)務(wù)費(fèi)用110756866償還借款50005000所得稅小計(jì)50003盈余資金04累計(jì)盈余資金0 根據(jù)上表，本項(xiàng)目累計(jì)盈余大于零，故從償債能力及支付能力分析，項(xiàng)目是可行的。 借款利息本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，貸款期限為2年，%計(jì)算，應(yīng)支付銀行利息756萬(wàn)元。 償還能力分析，、，該項(xiàng)目有足夠的能力償付利息。該項(xiàng)目計(jì)劃貸款5000萬(wàn)元，期限為2年，于2009年年初到位，20140年底償還，根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析，截止2010年底，可見(jiàn)該項(xiàng)目部存在支付風(fēng)險(xiǎn)。 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，有足夠的償還能力。 評(píng)價(jià)結(jié)論與建設(shè)（1）從整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，%，%，各項(xiàng)指標(biāo)均能達(dá)到開(kāi)發(fā)商的要求，且項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率均處于較好水平，整個(gè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（2）建設(shè)開(kāi)發(fā)商控制開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、豐富產(chǎn)品類型、增強(qiáng)銷售力度，以保證銷售收入和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。9 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素主要是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)。其中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件存在一般風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于內(nèi)、外兩個(gè)方面。從外部來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)總供應(yīng)量在不斷放大。從現(xiàn)階段市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求，部分項(xiàng)目或因位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡人意，缺乏良好的居住環(huán)境，或因價(jià)格太高，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)群體的購(gòu)買能力，購(gòu)房者舉棋不定，造成局部積壓，而新樓盤的不斷推出又加大了老樓盤的壓力。從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目在價(jià)格上與同類項(xiàng)目相比有一定競(jìng)爭(zhēng)力，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，但區(qū)域居住人氣指數(shù)不高，區(qū)內(nèi)公用設(shè)施配套略顯不足，這使其銷售范圍受到一定限制。 資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目投資規(guī)模較大。一方面，由于國(guó)家實(shí)施度從緊的貨幣政策，項(xiàng)目融資能力可能會(huì)受到 不定期的限制，資金供應(yīng)不足或者來(lái)源中斷導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至中止。另一方面，政府要求要工程主體結(jié)構(gòu)完工后才能正式對(duì)外銷售，商業(yè)銀行業(yè)要求工程主體完工后才能發(fā)放個(gè)人貸款，這使自有資金占用時(shí)間較以前延長(zhǎng)，加大了資金風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目由于管理不善導(dǎo)致失敗的實(shí)例也較為常見(jiàn)，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營(yíng)銷渠道、價(jià)格定位決策、物業(yè)管理過(guò)程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開(kāi)支過(guò)大或延誤時(shí)機(jī)或影響聲譽(yù)，致使項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策密切相關(guān)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)本身就因住房制度改革而啟動(dòng)，土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府壟斷，近段時(shí)間土地政策限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，前不久央行也出臺(tái)了121號(hào)文，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，而隨后國(guó)務(wù)院出臺(tái)18號(hào)文，重申限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則。 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)市政配套的建寧達(dá)到還沒(méi)有開(kāi)工。若這些外部條件不能按預(yù)期完成，則將給項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)困難。 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，可采取以下措施，將風(fēng)險(xiǎn)因素降低到最小程度： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 項(xiàng)目啟動(dòng)不宜太早，以避免銷售被動(dòng)。做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏完善配套功能的方案，從方案的規(guī)劃上合戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策從自由資金使用和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取多種付款方式促銷，可選擇采用：（1）以此付款方式；（2）分期付款方式；（3）七成銀行按揭方式；（4）建筑分期付款+銀行按揭；（5）特惠免息分期付款；（6）全部按揭限期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)優(yōu)秀人才，特別是優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)一般員工，加強(qiáng)培訓(xùn)。加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中海應(yīng)及時(shí)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案；在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策密切注意國(guó)家政策的調(diào)整，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化的預(yù)測(cè)、判斷能力，提供應(yīng)變能力，及時(shí)調(diào)整公司決策，以避免或減少因政策變動(dòng)帶來(lái)的影響。 工程風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策嚴(yán)格把好建筑材料、半成品和設(shè)備報(bào)驗(yàn)關(guān)，嚴(yán)格把好施工過(guò)程控制關(guān)，堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家施工有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵部位實(shí)行旁站隱蔽工程驗(yàn)收、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收職責(zé)，認(rèn)真真實(shí)地作好各項(xiàng)保證資料，認(rèn)真編制和審核施工組織設(shè)計(jì)，切實(shí)履行建設(shè)方、監(jiān)理方、承建方、設(shè)計(jì)方、勘探方各自的職責(zé)，防范工程質(zhì)量事故的發(fā)生。10 研究結(jié)論與建議 結(jié)論通過(guò)前述有關(guān)章節(jié)分析，可以得出：(1）項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅房需求量較大，若再考慮城市擴(kuò)張和住宅郊區(qū)化等因素，則市場(chǎng)潛力更大。(2）工程方案成熟可靠。(3）投資效益分析表明，，%，%?？傮w上項(xiàng)目是可行的。 建議建議下一步設(shè)計(jì)階段應(yīng)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)一步論證，協(xié)調(diào)建筑與自然環(huán)境的關(guān)系。在保證項(xiàng)目贏利的前提下適當(dāng)豐富建筑類型適度超前?？刂瀑Y金風(fēng)險(xiǎn)，資金來(lái)源宜多樣化，經(jīng)削減或轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)：[1]：,1999（2）:44[2]張仕廉,[M].北京：.[3]熊梅,[J]..(2)：84[4]蘇偉倫主編：《項(xiàng)目策劃與運(yùn)用》,中國(guó)紡織出版社,2000.[5]戚安邦主編：《項(xiàng)目管理學(xué)》,南開(kāi)大學(xué)出版社,2003[6]王淑云,風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目估評(píng), [學(xué)位論文],天津,天津財(cái)經(jīng)大學(xué),2007 [21].[7] [J].中國(guó)國(guó)際咨詢，2003（7）：4749[8]：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002[9]：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004[10] 王澤亮。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的研究[J]。商場(chǎng)現(xiàn)代化。2010年25期第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè)