【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中總體供求平衡，呈供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)，商品房預(yù)、銷(xiāo)售面積均創(chuàng)歷史新高。由于上海樓市整體形勢(shì)向好，又有多項(xiàng)利好消息傳出，去年寶山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn) m2，同比減少 %。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %；商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。供應(yīng)量增幅較大，但供應(yīng)區(qū)域較為分 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 63 頁(yè) 散，其中上海大學(xué)所在地大場(chǎng)地區(qū)供應(yīng)量最大。內(nèi)銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道排名，依次為大場(chǎng)、友誼、顧村、淞南、泗塘、高鏡，分別占全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量的 %、 %、 %、 %、 %、 %，以上六個(gè)地區(qū)占了全區(qū)總量的 %?？梢?jiàn)本項(xiàng)目所處的大場(chǎng)鎮(zhèn)為去年新增供應(yīng)最集中的地區(qū)，高校對(duì)于住宅的帶動(dòng)效應(yīng)正在顯現(xiàn)，反映了各方對(duì)大場(chǎng)地區(qū)的前景頗為看好。 隨著寶山區(qū)住宅供應(yīng)量的上揚(yáng)，需求量也呈逐年上升之勢(shì)，價(jià)格是寶山住宅吸引客戶(hù)的重要因素。 2020 年預(yù)售登記面積 萬(wàn) m2，金額，平均單價(jià)為 3226元 /m2，同比分別增長(zhǎng) %、 %、 %，2020 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售登記面積之比為 1： 。 2020年寶山區(qū)個(gè)人購(gòu)商品房抵押貸款 金額為 億元，而 2020 年為 億元，同比減少 %，說(shuō)明寶山區(qū)的住宅消費(fèi)概念還偏保守，對(duì)于抵押貸款的接受程度較低，這也與寶山住宅價(jià)格較低有關(guān)。 在寶山及相鄰區(qū)域工作的外地人士是寶山樓市不可忽略的重要客源。寶山區(qū) 2020 年商品房銷(xiāo)售登記中，外地人士購(gòu)房 3184 套（占全區(qū)總量的 %）， 2020年為 2112套（占全區(qū)總量的 %），同比增長(zhǎng) %；2020 年商品房預(yù)售登記中，外地人士購(gòu)房 2545 套，同比增長(zhǎng) %。 雖然寶山區(qū)的樓市有一定的發(fā)展和增長(zhǎng)。但是其分布還是有 一定偏異和滯后。寶山區(qū)樓市可大致分為以下幾個(gè)區(qū)域： A. 高境地區(qū) ： 該區(qū)域以逸仙路為主線(xiàn)，南起場(chǎng)中路，北至殷高西路。主要個(gè)案有早期的高境苑、高境欣苑、幸之苑等，新盤(pán)基本集中在殷高西路沿線(xiàn)，區(qū) 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 63 頁(yè) 域單價(jià)基本在 165。32003900 元 /平方米178。 該區(qū)域客源前幾年主要為楊浦、虹口及吳淞老街等地區(qū)的動(dòng)遷戶(hù)。近年來(lái)借助毗鄰逸仙路高架、輕軌明珠線(xiàn)的交通優(yōu)勢(shì)以及逸仙路南段新興住宅區(qū)的人氣帶動(dòng)，市場(chǎng)有所起色，但整體上去化情況一般。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，周邊環(huán)境噪雜臟亂是該地區(qū)的兩大致命傷，但隨著逸仙路東側(cè)江灣新城的進(jìn)一步建設(shè)，未來(lái)應(yīng)有所改 觀。 B. 淞南、華浜地區(qū) 該區(qū)域居民多為虹鎮(zhèn)老街地區(qū)動(dòng)遷落戶(hù)于此。污染嚴(yán)重，環(huán)境臟亂，治安較差等不利因素造成區(qū)域內(nèi)新盤(pán)乏人問(wèn)津，樓價(jià)持續(xù)低迷。新盤(pán)分布以淞南鎮(zhèn)及長(zhǎng)江西路的江楊南路以東段沿線(xiàn)為主，在南張華浜附近有零星分布。其中以“幸福春天”、“巴黎時(shí)光”相對(duì)較有知名度，單價(jià)大致為 3800 元 /平方米。 C. 淞寶地區(qū) 該區(qū)域地處泰和路以北，同濟(jì)路以西，東臨長(zhǎng)江入?？?。主要個(gè)案有住友寶蓮府邸、住友寶蓮花園、中藝花園等，區(qū)域單價(jià)大致為 165。37005400元 /平方米。 該區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格參差不齊，如海江路上的住友寶蓮花園二期價(jià)格在5000 元 /平方米以上，海江路附近的中藝花園均價(jià) 4100 元 /平方米。較高價(jià)位個(gè)案基本集中在牡丹江路、雙城路、友誼路一帶，這些樓盤(pán)大都為綠化率高、小區(qū)設(shè)施完備、智能化程度相對(duì)較高且有一定規(guī)模的較高品質(zhì)樓盤(pán)。 這一區(qū)域的開(kāi)發(fā)發(fā)展極不均衡。盤(pán)古路以南、密山路以北的牡丹江路 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 63 頁(yè) 一線(xiàn)是從寶鋼建設(shè)早期就開(kāi)始發(fā)展的商業(yè)文化中心，而牡丹江路、雙城路一帶是以上海夏園為主的新興休閑娛樂(lè)中心，在這兩大中心間由景觀商業(yè)一條街相連接，寶山區(qū)內(nèi)的主要政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、文體設(shè)施、高級(jí)酒店以及各類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)均分布其間，其中心地位和繁華程度之于寶 山區(qū)相當(dāng)于人民廣場(chǎng)之于上海市。此外，這些樓盤(pán)的客源基本由寶鋼職工、當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主以及寶宸、北翼、長(zhǎng)江口等商業(yè)集團(tuán)的管理層構(gòu)成也是形成樓盤(pán)高價(jià)熱銷(xiāo)局面相當(dāng)重要的因素。 該區(qū)域是寶山區(qū)城市化程度最高的區(qū)域，隨著泰和路隧道、航運(yùn)客運(yùn)中心的建設(shè)，逸仙路高架及明珠線(xiàn)向北延伸，吳淞新城等高品質(zhì)新盤(pán)的相繼推出，吳淞西城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的啟動(dòng)，以及以寶鋼職工為主的客源面的收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，該區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格大有可能進(jìn)一步攀高。 D. 泗塘、廟行地區(qū) 該區(qū)域主要包括長(zhǎng)江西路的江楊南路以西段，共和新路的共康路以北段和蘊(yùn)川路的蘊(yùn)藻浜以南段。主要個(gè)案有 昌鑫時(shí)代綠園、匯秀公寓、嶺南雅苑、昌鑫協(xié)和苑等，單價(jià)均價(jià)在 4500 元 /平方米。其中以嶺南雅苑為代表的小區(qū)規(guī)?；?、現(xiàn)代化的新盤(pán)去化較快。該區(qū)域客源主要為當(dāng)?shù)貜R行鎮(zhèn)住民和附近上鋼一廠、吳淞煤氣廠等單位的職工，淞寶地區(qū)和永和、彭浦舊住宅區(qū)的住民也占有一定比例。 該區(qū)域內(nèi)的泗塘街道發(fā)展較淞寶地區(qū)的友誼街道更早，但其發(fā)展速度明顯滯后?，F(xiàn)今泗塘、通河一帶商業(yè)、文化、醫(yī)療等設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)基本完備，但在規(guī)劃布局方面陳舊落后。近年來(lái)隨著新近開(kāi)張的家樂(lè)福共康店、國(guó)美家電以及規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線(xiàn)延伸段各站點(diǎn)均坐落在共和新路上，該 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 63 頁(yè) 區(qū)域的人 氣已逐漸向共江地區(qū)轉(zhuǎn)移，這一點(diǎn)在新盤(pán)的分布上也有明顯體現(xiàn)。 E. 大華地區(qū) 該區(qū)域南起靈石路，北至汶水路，西接甘泉社區(qū)，東鄰永和社區(qū)。主要個(gè)案有多摩遠(yuǎn)景、濱江雅苑、楓庭麗苑、康泰新城等，基本分布在滬太路以西，單價(jià)大多在 45006400 元 /平方米。該地區(qū)新盤(pán)借助“大華社區(qū)”在上海樓市的良好口碑以及其本身在小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等方面的優(yōu)點(diǎn)，去化形勢(shì)大多相當(dāng)樂(lè)觀。 該區(qū)域依托大華的造鎮(zhèn)之勢(shì)，整體環(huán)境規(guī)劃有序，周邊生活配套已趨成熟，隱然形成與淞寶地區(qū)東、西呼應(yīng)的局勢(shì)，加之其在寶山區(qū)各區(qū)域中離市中心城區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，吸引了相 當(dāng)數(shù)量的以普陀、閘北等地的外區(qū)客源，市場(chǎng)購(gòu)房主體趨于多元化。 F. 上大地區(qū) 該區(qū)域以上海大學(xué)城為中心，東臨滬太路，南到南大路，西靠祁連山路，北至陳太路。主要個(gè)案有乾清園、乾澤園、乾龍?jiān)?、眾望城等，單價(jià)大多在 4000 元 /平方米左右。該區(qū)域客源主要是本地居民，近年來(lái)外區(qū)客源有所增加，但多是在此工作或附近有親屬。以乾清苑為代表的個(gè)案市場(chǎng)反應(yīng)良好，其特點(diǎn)是小區(qū)規(guī)?；⒅悄芑?，二房、三房總價(jià)分別控制在 25 萬(wàn)、 32 萬(wàn)左右。 從以上所述可以看出，由于寶山區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展明顯滯后于市中心城區(qū)，所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品及規(guī)劃上較為遜 色，絕大多數(shù)個(gè)案不能面對(duì)全市客源，而且寶山區(qū)在上海居民的傳統(tǒng)觀念中屬于低層次的郊遠(yuǎn)地 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 63 頁(yè) 區(qū)，導(dǎo)致外區(qū)客源較少，且大多經(jīng)濟(jì)承受能力有限。因此在寶山房產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)型購(gòu)房占據(jù)主導(dǎo)地位，客源以本區(qū)固定居民為主，購(gòu)房動(dòng)機(jī)仍是在力所能及的范圍內(nèi)改善居住條件。購(gòu)房者的取向大多停留在住房初級(jí)因素上，即地段、價(jià)格、房型，對(duì)新城市家居并沒(méi)有形成深入而長(zhǎng)遠(yuǎn)的概念。 根據(jù)“五普”資料顯示，寶山區(qū)家庭戶(hù)規(guī)?？s小， 2 人戶(hù)、 3 人戶(hù)分別占全區(qū)家庭戶(hù)總數(shù)的 %和 %，分別較“四普”上升了 %和%，說(shuō)明本區(qū)居民的居住理念 發(fā)生了變化。此外，區(qū)內(nèi)外來(lái)人口較多，其住房條件改善和落戶(hù)上海的需求，也是一個(gè)不可忽視的客源群體?？梢哉f(shuō)寶山區(qū)的住宅消費(fèi)仍有相當(dāng)數(shù)量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有很大空間，關(guān)鍵在于樓盤(pán)定位、價(jià)格及環(huán)境的均好性的匹配的合理與和諧。 目前上海已經(jīng)基本施行經(jīng)營(yíng)性土地的公開(kāi)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)正得到規(guī)范、有序的發(fā)展，土地的資源利用率正得到充分的發(fā)揮。 截至 2020 年上半年，上海市共新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了 %，可建建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期減少 %，其中商品住宅土地出讓面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，可建建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期減少 %。這一系列數(shù)據(jù)表明上海的土地供應(yīng)是穩(wěn)步增長(zhǎng)，良性循環(huán)的；同時(shí)從可建建筑面積來(lái)看，上海的土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)走上了合理化道路，片面的追求高建筑面積的開(kāi)發(fā)模式將 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 63 頁(yè) 會(huì)得到進(jìn)一步的改善。 近入 2020 年下半年后，上海市房地局又新推 59 幅地塊，涉及 奉賢、寶山、南匯、松江、青浦、 等十二個(gè)區(qū)縣，土地面積達(dá)到近 600 萬(wàn)平方米。這些新推的地塊 90%位 于郊縣，基本上都用于中低價(jià)位房的開(kāi)發(fā)，其中涉及到寶山的共有 9 幅地塊，共約 70 萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)供給分析 2020 年上半年，上海市房地產(chǎn)供應(yīng)繼續(xù)放量，房地產(chǎn)投資額、完成動(dòng)拆遷及商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售量較上年呈較塊增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2020～ 2020 年房地產(chǎn)供應(yīng)量對(duì)比表 單位：億元，萬(wàn)平方米 2020 年上半年 2020 年上半年 數(shù)量 同比（ %） 數(shù)量 同比（ %） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 3553635 4174321 商品房新開(kāi)工面積 商品房竣工面積 9 完成拆遷面積 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 其中：商品住宅面積 9867614 從房地產(chǎn)投資建設(shè)情況看。市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明： 2020 年上半年，上海市房地產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，同比上升 %；其中住 宅投資額增 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 63 頁(yè) 幅為 %，明顯小于辦公樓和商業(yè)用房 %和 %的增幅。上半年商品房新開(kāi)工面積同比增加 %；商品房竣工總量較上年微增 %。據(jù) 2020 年上半年各類(lèi)物業(yè)絕對(duì)量和相對(duì)量的變化趨勢(shì)來(lái)分析，住宅各項(xiàng)投資建設(shè)指標(biāo)在絕對(duì)量保持增加的同時(shí)，其占總量的比重下降，但住宅仍是建設(shè)投資的主體。上半年辦公樓投資回升，但投資建設(shè)規(guī)模已處于相當(dāng)?shù)偷乃缴希簧虡I(yè)用房投資建設(shè)規(guī)模走強(qiáng)，商業(yè)用房投資額和新開(kāi)工面積大幅增加，會(huì)為后市帶來(lái)充沛供應(yīng)。 從完成動(dòng)拆遷情況來(lái)看。 2020 年上半年，全市完成動(dòng)拆遷面積大幅增 加，為 萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到 %，其中居民完成動(dòng)拆遷 萬(wàn)平方米，占總量的 %，同比增加 %。由此可見(jiàn)，中心城區(qū)占全市的比重逐漸降低，動(dòng)拆遷重心有向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移跡象，這由于外圍區(qū)域市政基礎(chǔ)建設(shè)力度規(guī)模加強(qiáng)，需要?jiǎng)硬疬w廣大居民和單位加以配合。這種情況在浦東地區(qū)顯得尤為突出，由于 2020 年世博會(huì)在上海舉行，這大大加快了浦東城區(qū)建設(shè)和改造的速度，直接帶動(dòng)了近期動(dòng)遷量的大幅增加。 從商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售量來(lái)看。 2020 年上半年，商品房供應(yīng)穩(wěn)步增加，全市批準(zhǔn)上市預(yù)售量 萬(wàn)平方米，同比增加 %。從各類(lèi)物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量來(lái)看，住宅為 萬(wàn)平方米，同比增加 %，占總量的 %，商業(yè)及辦公物業(yè)所占比重為 %。在全市批準(zhǔn)預(yù)售量同比增加的同時(shí)，各區(qū)表現(xiàn)不一：虹口、浦東、徐匯等區(qū)域逆市而動(dòng)，其批準(zhǔn)上市量因此有不同程度下降。其余各區(qū)批準(zhǔn)上市量多呈大幅上升勢(shì)頭，其中中心三區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增加。 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 63 頁(yè) 市