【文章內(nèi)容簡介】 20 年上半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展中總體供求平衡，呈供需兩旺的良好態(tài)勢，商品房預(yù)、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。由于上海樓市整體形勢向好，又有多項利好消息傳出，去年寶山區(qū)房地產(chǎn)開 發(fā)投資額 億元，同比增長 %；商品房新開工面積 萬m2，同比增長 %；商品房竣工面積 萬 m2，同比減少 %。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬 m2，同比增長 %；商品房批準(zhǔn)銷售面積 萬 m2，同比增長 %。供應(yīng)量增幅較大，但供應(yīng)區(qū)域較為分 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 63 頁 散，其中上海大學(xué)所在地大場地區(qū)供應(yīng)量最大。內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售量以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道排名，依次為大場、友誼、顧村、淞南、泗塘、高鏡，分別占全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量的 %、 %、 %、 %、 %、 %，以上六個地區(qū)占了全區(qū)總量的 %?？梢姳卷椖克幍拇髨鲦?zhèn)為去年新增供應(yīng)最集中的地區(qū)，高校對于住宅的帶動效應(yīng)正在顯現(xiàn)，反映了各方對大場地區(qū)的前景頗為看好。 隨著寶山區(qū)住宅供應(yīng)量的上揚，需求量也呈逐年上升之勢，價格是寶山住宅吸引客戶的重要因素。 2020 年預(yù)售登記面積 萬 m2，金額，平均單價為 3226元 /m2，同比分別增長 %、 %、 %，2020 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際預(yù)售登記面積之比為 1： 。 2020年寶山區(qū)個人購商品房抵押貸款 金額為 億元，而 2020 年為 億元，同比減少 %，說明寶山區(qū)的住宅消費概念還偏保守，對于抵押貸款的接受程度較低，這也與寶山住宅價格較低有關(guān)。 在寶山及相鄰區(qū)域工作的外地人士是寶山樓市不可忽略的重要客源。寶山區(qū) 2020 年商品房銷售登記中，外地人士購房 3184 套（占全區(qū)總量的 %）， 2020年為 2112套（占全區(qū)總量的 %），同比增長 %；2020 年商品房預(yù)售登記中，外地人士購房 2545 套，同比增長 %。 雖然寶山區(qū)的樓市有一定的發(fā)展和增長。但是其分布還是有 一定偏異和滯后。寶山區(qū)樓市可大致分為以下幾個區(qū)域： A. 高境地區(qū) ： 該區(qū)域以逸仙路為主線，南起場中路，北至殷高西路。主要個案有早期的高境苑、高境欣苑、幸之苑等，新盤基本集中在殷高西路沿線，區(qū) 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 63 頁 域單價基本在 165。32003900 元 /平方米178。 該區(qū)域客源前幾年主要為楊浦、虹口及吳淞老街等地區(qū)的動遷戶。近年來借助毗鄰逸仙路高架、輕軌明珠線的交通優(yōu)勢以及逸仙路南段新興住宅區(qū)的人氣帶動，市場有所起色，但整體上去化情況一般。商業(yè)網(wǎng)點較少，周邊環(huán)境噪雜臟亂是該地區(qū)的兩大致命傷，但隨著逸仙路東側(cè)江灣新城的進一步建設(shè)，未來應(yīng)有所改 觀。 B. 淞南、華浜地區(qū) 該區(qū)域居民多為虹鎮(zhèn)老街地區(qū)動遷落戶于此。污染嚴重，環(huán)境臟亂，治安較差等不利因素造成區(qū)域內(nèi)新盤乏人問津，樓價持續(xù)低迷。新盤分布以淞南鎮(zhèn)及長江西路的江楊南路以東段沿線為主，在南張華浜附近有零星分布。其中以“幸福春天”、“巴黎時光”相對較有知名度，單價大致為 3800 元 /平方米。 C. 淞寶地區(qū) 該區(qū)域地處泰和路以北，同濟路以西，東臨長江入?？凇Ｖ饕獋€案有住友寶蓮府邸、住友寶蓮花園、中藝花園等，區(qū)域單價大致為 165。37005400元 /平方米。 該區(qū)域樓盤價格參差不齊，如海江路上的住友寶蓮花園二期價格在5000 元 /平方米以上，海江路附近的中藝花園均價 4100 元 /平方米。較高價位個案基本集中在牡丹江路、雙城路、友誼路一帶，這些樓盤大都為綠化率高、小區(qū)設(shè)施完備、智能化程度相對較高且有一定規(guī)模的較高品質(zhì)樓盤。 這一區(qū)域的開發(fā)發(fā)展極不均衡。盤古路以南、密山路以北的牡丹江路 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 63 頁 一線是從寶鋼建設(shè)早期就開始發(fā)展的商業(yè)文化中心，而牡丹江路、雙城路一帶是以上海夏園為主的新興休閑娛樂中心，在這兩大中心間由景觀商業(yè)一條街相連接，寶山區(qū)內(nèi)的主要政府機關(guān)、金融機構(gòu)、文體設(shè)施、高級酒店以及各類大賣場均分布其間，其中心地位和繁華程度之于寶 山區(qū)相當(dāng)于人民廣場之于上海市。此外，這些樓盤的客源基本由寶鋼職工、當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主以及寶宸、北翼、長江口等商業(yè)集團的管理層構(gòu)成也是形成樓盤高價熱銷局面相當(dāng)重要的因素。 該區(qū)域是寶山區(qū)城市化程度最高的區(qū)域，隨著泰和路隧道、航運客運中心的建設(shè)，逸仙路高架及明珠線向北延伸，吳淞新城等高品質(zhì)新盤的相繼推出，吳淞西城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的啟動，以及以寶鋼職工為主的客源面的收入穩(wěn)定增長，該區(qū)域樓盤價格大有可能進一步攀高。 D. 泗塘、廟行地區(qū) 該區(qū)域主要包括長江西路的江楊南路以西段，共和新路的共康路以北段和蘊川路的蘊藻浜以南段。主要個案有 昌鑫時代綠園、匯秀公寓、嶺南雅苑、昌鑫協(xié)和苑等，單價均價在 4500 元 /平方米。其中以嶺南雅苑為代表的小區(qū)規(guī)?；?、現(xiàn)代化的新盤去化較快。該區(qū)域客源主要為當(dāng)?shù)貜R行鎮(zhèn)住民和附近上鋼一廠、吳淞煤氣廠等單位的職工，淞寶地區(qū)和永和、彭浦舊住宅區(qū)的住民也占有一定比例。 該區(qū)域內(nèi)的泗塘街道發(fā)展較淞寶地區(qū)的友誼街道更早，但其發(fā)展速度明顯滯后。現(xiàn)今泗塘、通河一帶商業(yè)、文化、醫(yī)療等設(shè)施網(wǎng)點基本完備，但在規(guī)劃布局方面陳舊落后。近年來隨著新近開張的家樂福共康店、國美家電以及規(guī)劃中的地鐵一號線延伸段各站點均坐落在共和新路上，該 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 63 頁 區(qū)域的人 氣已逐漸向共江地區(qū)轉(zhuǎn)移，這一點在新盤的分布上也有明顯體現(xiàn)。 E. 大華地區(qū) 該區(qū)域南起靈石路，北至汶水路，西接甘泉社區(qū)，東鄰永和社區(qū)。主要個案有多摩遠景、濱江雅苑、楓庭麗苑、康泰新城等，基本分布在滬太路以西，單價大多在 45006400 元 /平方米。該地區(qū)新盤借助“大華社區(qū)”在上海樓市的良好口碑以及其本身在小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計等方面的優(yōu)點，去化形勢大多相當(dāng)樂觀。 該區(qū)域依托大華的造鎮(zhèn)之勢，整體環(huán)境規(guī)劃有序，周邊生活配套已趨成熟，隱然形成與淞寶地區(qū)東、西呼應(yīng)的局勢，加之其在寶山區(qū)各區(qū)域中離市中心城區(qū)的地理優(yōu)勢，吸引了相 當(dāng)數(shù)量的以普陀、閘北等地的外區(qū)客源，市場購房主體趨于多元化。 F. 上大地區(qū) 該區(qū)域以上海大學(xué)城為中心，東臨滬太路，南到南大路，西靠祁連山路，北至陳太路。主要個案有乾清園、乾澤園、乾龍苑、眾望城等，單價大多在 4000 元 /平方米左右。該區(qū)域客源主要是本地居民，近年來外區(qū)客源有所增加，但多是在此工作或附近有親屬。以乾清苑為代表的個案市場反應(yīng)良好，其特點是小區(qū)規(guī)?；?、智能化，二房、三房總價分別控制在 25 萬、 32 萬左右。 從以上所述可以看出，由于寶山區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展明顯滯后于市中心城區(qū)，所開發(fā)的房產(chǎn)項目在產(chǎn)品及規(guī)劃上較為遜 色，絕大多數(shù)個案不能面對全市客源，而且寶山區(qū)在上海居民的傳統(tǒng)觀念中屬于低層次的郊遠地 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 63 頁 區(qū)，導(dǎo)致外區(qū)客源較少，且大多經(jīng)濟承受能力有限。因此在寶山房產(chǎn)市場中，經(jīng)濟型購房占據(jù)主導(dǎo)地位，客源以本區(qū)固定居民為主，購房動機仍是在力所能及的范圍內(nèi)改善居住條件。購房者的取向大多停留在住房初級因素上，即地段、價格、房型，對新城市家居并沒有形成深入而長遠的概念。 根據(jù)“五普”資料顯示，寶山區(qū)家庭戶規(guī)模縮小， 2 人戶、 3 人戶分別占全區(qū)家庭戶總數(shù)的 %和 %，分別較“四普”上升了 %和%，說明本區(qū)居民的居住理念 發(fā)生了變化。此外，區(qū)內(nèi)外來人口較多，其住房條件改善和落戶上海的需求，也是一個不可忽視的客源群體。可以說寶山區(qū)的住宅消費仍有相當(dāng)數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)還有很大空間，關(guān)鍵在于樓盤定位、價格及環(huán)境的均好性的匹配的合理與和諧。 目前上海已經(jīng)基本施行經(jīng)營性土地的公開招投標(biāo)，土地市場正得到規(guī)范、有序的發(fā)展，土地的資源利用率正得到充分的發(fā)揮。 截至 2020 年上半年，上海市共新增經(jīng)營性項目土地出讓面積 萬平方米，比去年同期增長了 %，可建建筑面積為 萬平方米，比去年同期減少 %，其中商品住宅土地出讓面積為 萬平方米，比去年同期增長 %，可建建筑面積為 萬平方米，比去年同期減少 %。這一系列數(shù)據(jù)表明上海的土地供應(yīng)是穩(wěn)步增長，良性循環(huán)的；同時從可建建筑面積來看，上海的土地開發(fā)已經(jīng)走上了合理化道路，片面的追求高建筑面積的開發(fā)模式將 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 63 頁 會得到進一步的改善。 近入 2020 年下半年后，上海市房地局又新推 59 幅地塊，涉及 奉賢、寶山、南匯、松江、青浦、 等十二個區(qū)縣，土地面積達到近 600 萬平方米。這些新推的地塊 90%位 于郊縣，基本上都用于中低價位房的開發(fā)，其中涉及到寶山的共有 9 幅地塊，共約 70 萬平方米。 市場供給分析 2020 年上半年，上海市房地產(chǎn)供應(yīng)繼續(xù)放量，房地產(chǎn)投資額、完成動拆遷及商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售量較上年呈較塊增長態(tài)勢。 2020～ 2020 年房地產(chǎn)供應(yīng)量對比表 單位：億元，萬平方米 2020 年上半年 2020 年上半年 數(shù)量 同比（ %） 數(shù)量 同比（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 3553635 4174321 商品房新開工面積 商品房竣工面積 9 完成拆遷面積 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 其中：商品住宅面積 9867614 從房地產(chǎn)投資建設(shè)情況看。市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明： 2020 年上半年，上海市房地產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，同比上升 %；其中住 宅投資額增 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 63 頁 幅為 %，明顯小于辦公樓和商業(yè)用房 %和 %的增幅。上半年商品房新開工面積同比增加 %；商品房竣工總量較上年微增 %。據(jù) 2020 年上半年各類物業(yè)絕對量和相對量的變化趨勢來分析，住宅各項投資建設(shè)指標(biāo)在絕對量保持增加的同時，其占總量的比重下降，但住宅仍是建設(shè)投資的主體。上半年辦公樓投資回升，但投資建設(shè)規(guī)模已處于相當(dāng)?shù)偷乃缴?；商業(yè)用房投資建設(shè)規(guī)模走強，商業(yè)用房投資額和新開工面積大幅增加，會為后市帶來充沛供應(yīng)。 從完成動拆遷情況來看。 2020 年上半年，全市完成動拆遷面積大幅增 加，為 萬平方米，同比增幅達到 %，其中居民完成動拆遷 萬平方米，占總量的 %，同比增加 %。由此可見，中心城區(qū)占全市的比重逐漸降低，動拆遷重心有向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移跡象，這由于外圍區(qū)域市政基礎(chǔ)建設(shè)力度規(guī)模加強，需要動拆遷廣大居民和單位加以配合。這種情況在浦東地區(qū)顯得尤為突出，由于 2020 年世博會在上海舉行，這大大加快了浦東城區(qū)建設(shè)和改造的速度，直接帶動了近期動遷量的大幅增加。 從商品房批準(zhǔn)上市預(yù)售量來看。 2020 年上半年，商品房供應(yīng)穩(wěn)步增加，全市批準(zhǔn)上市預(yù)售量 萬平方米，同比增加 %。從各類物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量來看，住宅為 萬平方米，同比增加 %，占總量的 %，商業(yè)及辦公物業(yè)所占比重為 %。在全市批準(zhǔn)預(yù)售量同比增加的同時，各區(qū)表現(xiàn)不一：虹口、浦東、徐匯等區(qū)域逆市而動，其批準(zhǔn)上市量因此有不同程度下降。其余各區(qū)批準(zhǔn)上市量多呈大幅上升勢頭，其中中心三區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增加。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 63 頁 市