【正文】 第四部分 項目進度分析 項目的進度是對項目所要實施過程中事務、時間的一種安排和計劃，它對項目的實施起到編排和控制作用，所以在項目 投資開發(fā)中是十分重要的。這樣只能以植物造景為主進行布局，并利用植物組織和分隔空間；由于小區(qū)內(nèi)有大量的區(qū)內(nèi)道路，可以對道路進行綠化為形成綠化網(wǎng)絡，使小區(qū)綠地自成系統(tǒng)，并將區(qū)內(nèi)綠地與沿街城 市道路綠地相銜接，有機地融于城市綠地中。值得一提的是，在上大路上的上海大學為上 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 63 頁 海重點高等學府，為周邊提高了文化氛圍。 金融、郵電 配套分析： 區(qū)域內(nèi)金融、郵電機構均有設置，主要集中于顧村鎮(zhèn)，類似以銀行、信用社和郵政局為主，另外在上海大學附近也有金融、郵電機構設置，但總體區(qū)域內(nèi)其數(shù)量和層次尚不能較好的滿足所需的金融儲蓄需求，離本項目位置也較遠，其規(guī)模也不大。區(qū)域內(nèi)的購物設施中以中小型的超市居多，如遍布各處的聯(lián)華便利、快客以及華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商超市等，但沒有大型賣場或綜合性的百貨商場，不能較好程度上滿足區(qū)域居民的日常生活購物需要。但區(qū)域內(nèi)除了這些主干道外，很多道路都快慢車道不分，路幅較窄，如：電臺路、顧太路等道路。同時，排屋的建筑風格和房型在上海目前還比較少見，這樣的推出更是一種新穎概念，有助于銷售的推廣。同時，上海市居民對建筑的朝向、自然采光、空氣流通等條件都有絕對的要求，板式建筑比塔式或碟式建筑在這方面絕對的優(yōu)勢。因此，在項目上須具備此項功能。第三，雖然基地周邊已形成成熟的生活、商業(yè)條件，但是規(guī)模均較小，檔次明顯不高。同時，由于房地產(chǎn)項目銷售是以建筑面積計算的。從開發(fā)用地規(guī)?？?。它對項目的投資開發(fā)、建設、銷售具有一定的促進和引導作用。 威脅 ：區(qū)域間競爭，區(qū)域內(nèi)競爭，市場走向不明朗 機會 ：市場看好，可利用周邊配套，地域價值提升，市政建設。 ? 本項目區(qū)域內(nèi)部也有多個項目推出，且產(chǎn)品的同質化傾向明顯，后市銷售壓力較大。 機會分析 ? 上海房地產(chǎn)市場持續(xù)走強，尤其是中低價房的稀缺，為本項目奠 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 63 頁 定了良好的市場基礎。 ? 項目地塊統(tǒng)一規(guī)劃，整體性強，易于樹立項目形象，促進銷售 劣勢分析 ? 項目周邊配套尚未完善，居民生活出行存在不便。使得上海陽光投資（集團）有限公司不但在房地產(chǎn)開發(fā)上得到有效的支持，在房地產(chǎn)開發(fā)完畢的后續(xù)的服務上也形成完善的體系，為公司的降低成本、樹立品牌、立足市場提供了有 效的支撐。“陽光綠園”榮獲 98 年度“住在徐匯”大型房展評比第一名，“陽光名邸”曾持續(xù)保持上海徐匯區(qū)銷量第一的好成績。目前，公司房地產(chǎn) 累計開發(fā)量已超過 150 萬平米，并保持著 100％以上的成功開發(fā)率。 根據(jù)前面的分析。 項目所處的顧村地區(qū)，雖為寶山區(qū)“三塊、三點、一線”規(guī)劃中的主要發(fā)展地區(qū)，但其規(guī)劃方向為“具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)” ，因此目前顧村地區(qū)的住宅發(fā)展規(guī)模與相鄰的祁連鎮(zhèn)和楊行鎮(zhèn)相去甚遠。就目前項目所處的區(qū)域發(fā)展環(huán)境來說，能與本項目形成參照，并且已經(jīng) 有所發(fā)展的區(qū)域就只有三林鎮(zhèn)了。由此可見，本區(qū)域表現(xiàn)為%100%%100%%%%%%%100%%0%20%40%60%80%100%2 5 以下 2 5 －3 5 3 5 －4 5 4 5 －5 5 5 5 以上 合計總價 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 63 頁 明顯的總價市場。 總價分布狀況表 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 63 頁 總價段 （萬元） 占總量體比例（ %） 銷售率 （ %） 25 以下 100 25－ 35 100 35－ 45 45－ 55 55 以上 合計 100 從上述總價段分布來看，周邊樓盤主力總價在 25～ 35 萬元、 35～ 45萬元、 45～ 55 萬元之間，占總量體的比例達到 %。 從寶山區(qū)購房均價上看，寶山區(qū)域商品房的均價由年初的 3491 元 /平方米，上升至 3690 元 /平方米，新開樓盤的售價更是達到 4000 元 /平方米以上。目前，主力單套總價仍維持在30— 60 萬元 /套，峰值在 45 萬元 /套的位置，主力聚集度略有下降，顯示出較強的穩(wěn)定性。成交價格中以市中心及內(nèi)環(huán)區(qū)域上漲幅度最大，市中心區(qū)域平均成交價 7588 元 /平方米，與前階段相比上漲 492 元 /平方米，漲幅達 7%，內(nèi)環(huán)地區(qū)成交均價也由 4750 元 /平方米上升至 5119 元 /平方米，漲幅近8%，顯示出市中心區(qū)域由于地段的稀缺性而對買家的巨大吸引力，并隨著市場的走高，其價值越發(fā)受到重視，價格升勢愈加堅挺。隨著上海市舊改的不斷深入，今后中低價房的客源比例將仍會以本市客源為主，而市中心中高價位房的外地或境外客戶比例會不斷上升。 從購房客源上看。在全市預售登記量上升的同時，有七個區(qū)域的登記量同比下降，其中五個為中心區(qū)域。 2020 年上半年，全市商品房預售登記面積 萬平方米，同比增加 %；其中住宅預售登記面積 萬平方米，增長 %，占總量的 97%；辦公樓和商業(yè)同比增幅明顯快于住宅，上半年預售登記升幅分別為 %和 %，占全市比重分別上升至 %和 %。總體上居民儲蓄存款持續(xù)上升 從居民支出增減來 看。 從可支配收入的構成看，工薪收入仍然是居民家庭收入的主要來源。 2020 年上半年，城市居民家庭收入和支出都有不同程度的增長，人均可支配收入 7864 元，比去年同期增長 %；人均消費支出 5582 元，增長 %。從各類物業(yè)批準預售量來看，住宅為 萬平方米，同比增加 %，占總量的 %，商業(yè)及辦公物業(yè)所占比重為 %。由此可見，中心城區(qū)占全市的比重逐漸降低，動拆遷重心有向外圍區(qū)域轉移跡象，這由于外圍區(qū)域市政基礎建設力度規(guī)模加強，需要動拆遷廣大居民和單位加以配合。據(jù) 2020 年上半年各類物業(yè)絕對量和相對量的變化趨勢來分析，住宅各項投資建設指標在絕對量保持增加的同時，其占總量的比重下降，但住宅仍是建設投資的主體。 市場供給分析 2020 年上半年，上海市房地產(chǎn)供應繼續(xù)放量，房地產(chǎn)投資額、完成動拆遷及商品房批準上市預售量較上年呈較塊增長態(tài)勢。 截至 2020 年上半年，上海市共新增經(jīng)營性項目土地出讓面積 萬平方米，比去年同期增長了 %，可建建筑面積為 萬平方米，比去年同期減少 %，其中商品住宅土地出讓面積為 萬平方米，比去年同期增長 %，可建建筑面積為 萬平方米，比去年同期減少 %。 根據(jù)“五普”資料顯示，寶山區(qū)家庭戶規(guī)?？s小， 2 人戶、 3 人戶分別占全區(qū)家庭戶總數(shù)的 %和 %，分別較“四普”上升了 %和%，說明本區(qū)居民的居住理念 發(fā)生了變化。以乾清苑為代表的個案市場反應良好，其特點是小區(qū)規(guī)?；?、智能化，二房、三房總價分別控制在 25 萬、 32 萬左右。 該區(qū)域依托大華的造鎮(zhèn)之勢，整體環(huán)境規(guī)劃有序，周邊生活配套已趨成熟，隱然形成與淞寶地區(qū)東、西呼應的局勢，加之其在寶山區(qū)各區(qū)域中離市中心城區(qū)的地理優(yōu)勢，吸引了相 當數(shù)量的以普陀、閘北等地的外區(qū)客源，市場購房主體趨于多元化。近年來隨著新近開張的家樂福共康店、國美家電以及規(guī)劃中的地鐵一號線延伸段各站點均坐落在共和新路上，該 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 63 頁 區(qū)域的人 氣已逐漸向共江地區(qū)轉移，這一點在新盤的分布上也有明顯體現(xiàn)。其中以嶺南雅苑為代表的小區(qū)規(guī)?；?、現(xiàn)代化的新盤去化較快。此外，這些樓盤的客源基本由寶鋼職工、當?shù)厮綘I業(yè)主以及寶宸、北翼、長江口等商業(yè)集團的管理層構成也是形成樓盤高價熱銷局面相當重要的因素。 該區(qū)域樓盤價格參差不齊，如海江路上的住友寶蓮花園二期價格在5000 元 /平方米以上，海江路附近的中藝花園均價 4100 元 /平方米。其中以“幸福春天”、“巴黎時光”相對較有知名度，單價大致為 3800 元 /平方米。商業(yè)網(wǎng)點較少，周邊環(huán)境噪雜臟亂是該地區(qū)的兩大致命傷，但隨著逸仙路東側江灣新城的進一步建設，未來應有所改 觀。主要個案有早期的高境苑、高境欣苑、幸之苑等，新盤基本集中在殷高西路沿線，區(qū) 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 63 頁 域單價基本在 165。寶山區(qū) 2020 年商品房銷售登記中，外地人士購房 3184 套（占全區(qū)總量的 %）， 2020年為 2112套（占全區(qū)總量的 %），同比增長 %；2020 年商品房預售登記中，外地人士購房 2545 套，同比增長 %。 隨著寶山區(qū)住宅供應量的上揚，需求量也呈逐年上升之勢，價格是寶山住宅吸引客戶的重要因素。商品房批準預售面積 萬 m2，同比增長 %；商品房批準銷售面積 萬 m2，同比增長 %。同時，也有一些深層次的問題需要引起關注。至今年一季度，空置一年以上的商品房面 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 63 頁 積為 萬平方米，同比減少 %，其中住宅 萬平方米，同比減少 %。 3）新建商品房中住宅的買賣成交量占成交總量的 95%以上。 2020 年上半年，上海存量房屋買賣面積為 萬平方米，與增量買賣面積之比為 ： 1，房地產(chǎn)二、三級市場繼續(xù)聯(lián)動發(fā)展，體現(xiàn)出市場需求是有扎實基礎的有效需求。 行業(yè)（房地產(chǎn)）市場發(fā)展狀況 2020 年上半年，上海房地產(chǎn)市場承接近年來穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)投資建設規(guī)模、土地供應量、新建商品房批準上市預售面積和登記預售面積、存量房交易面積、商品房抵押貸款數(shù)量等各項指標與去年同期相 比，均出現(xiàn)了不同程度的增長。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 63 頁 接下來，是依據(jù)項目市場環(huán)境的分析因素，結合本項目實際的特點，對本項目投資開發(fā)的市場需求狀況、競爭能力、企業(yè)（投資者）內(nèi)部條件等進行分析研究。 綜上所述，項目微觀環(huán)境正處于機遇與挑戰(zhàn)并存的境地。未來幾年內(nèi)兩地將陸續(xù)推出不低于 100 萬平方米的新建商品住宅，且憑借其在地段上的相對優(yōu)勢（靠近市中心）以及完善的整體規(guī)劃，有“截流”市中心客源的趨勢，對項目而言，無疑是一個極大的威脅。軌道交通對本項目未來的發(fā)展應該說影響較大，目前主要有規(guī)劃中的軌道七號線及今年年底即將通車的一號線延伸段，但客觀的情況是兩條軌道交通距本項目都有一定的距離，無法靠步行直達，只能依靠其產(chǎn)生的對區(qū)域地段價值的逐步提升來促進市場對本項目的認同。同時，其豐富的社會資源和鮮明的發(fā)展方向，為上海陽光投資（集團）有限公司在房地產(chǎn)領域進行投資開發(fā)提供了先決的條件。 寶山西城區(qū)是寶山為適應新發(fā)展和城市功能拓展重點建設的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設又一亮點。 寶山充分發(fā)揮鋼鐵、港口、能源基地的優(yōu)勢，提出了“一業(yè)特強，多業(yè)并存”的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。 上海也是一座有著 600 多年歷史的工商業(yè)港口城市，中國近代工業(yè)的發(fā)源地之一，是現(xiàn)在 中國最大的沿海開放城市 之一 。上海市 的經(jīng)濟增長量 的 表現(xiàn)對 上海市 房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展 會 起到基礎性的推動作用。隨著居民收入增長的加快，居民消費水平進一步提高 。一季度，建設項目到位資 金合計 億元