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可研報(bào)告-20xx房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板-wenkub.com

2024-11-20 04:12 本頁(yè)面
   

【正文】 m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。專(zhuān)業(yè)人員必須依 照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 ③對(duì)不可行的項(xiàng)目,提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)。 ⑤可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。 (影響及對(duì)策) ( 1)工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 ( 2)建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 第八部分 研究結(jié)論與建議 46 第八部分 研究結(jié)論與建議 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果,對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià),對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié),提出結(jié)論性意見(jiàn)。例如: 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 第六部分 不確定性分析 43 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化,假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來(lái)比較,如: 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利 率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)為概率分析,利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響,對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述,從而 對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。敏感系數(shù)可正可負(fù)。 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí),項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化,并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。(其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)部分除建安成 本和土地成本外,其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? 第六部分 不確定性分析 42 B、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 20050%50%247。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中,所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn),要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響,以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。(假定貸款本金 ,經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息) 動(dòng)態(tài)獲利分析 ①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV) ②內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ①流動(dòng)比率 ②杠桿比率 綜合指標(biāo)表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù) 值(元 /m2) 項(xiàng)目總金額(萬(wàn)元) 銷(xiāo)售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷(xiāo)售凈利率 投資回報(bào)率 (方案 2) 略 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40 方案的比較分析: 幾種方案的投資回收期基本接近,但是幾種方案的前期資金回收額差別較大,本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷(xiāo)售外,主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入, A 方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大,但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。 ①營(yíng)業(yè)收入估算 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)收入(萬(wàn)元) 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷(xiāo)售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡ ,公開(kāi)銷(xiāo)售 3300元 /㎡ 寫(xiě)字間出租 486/a 90%出租率; 50 元 /㎡ 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/a 按 50%的住房率,平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/a 200 元 /㎡ 月,不含會(huì)議室 停車(chē)場(chǎng)出租 36/a 300 元 /㎡ 月個(gè) 合計(jì) 1829/a 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售收入 1794 萬(wàn)元 ②成本費(fèi)用估算 ___________項(xiàng)目測(cè)算例表(萬(wàn)元) 項(xiàng)目名稱(chēng) 標(biāo)準(zhǔn) 說(shuō)明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬(wàn) /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷(xiāo)售成本 按銷(xiāo)售收入 3%控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計(jì) 合計(jì) ③營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(未計(jì)建設(shè)成本) 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(萬(wàn)元) 計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 住宅樓銷(xiāo)售 1794 一次性收入 寫(xiě)字間出租 486/a 90%出租率;物業(yè)管理費(fèi)用由住戶(hù)承擔(dān),保平經(jīng)營(yíng); 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/a 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算 配套功能營(yíng)業(yè)收入 168/a 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算,不含會(huì)議室 停車(chē)場(chǎng)出租 36/a 100%出租率 合計(jì) 1129/a 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售利潤(rùn) 1794 萬(wàn)元 ④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 ﹒﹒﹒ 20年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積( m2) 單位利潤(rùn) (元 /m2) 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 靜態(tài)獲利分析 ①投資收益率 (R) 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50 年經(jīng)營(yíng)周期(不變價(jià))計(jì)算, 1192( ) +1794247。另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo),即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo),如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。等額還本,利息照付。還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù);第四部分 投資估算與融資方案 36 各種借款的償還順序;計(jì)劃還款時(shí)間。 ( 1)資金來(lái)源可靠性分析 ( 2)融資結(jié)構(gòu)分析 ( 3)融資成本分析 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案,使用相互銜接。 可行性研究中,要分別說(shuō)明各種可 能的資金來(lái)源、資金使用條件,利用貸款的,要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。 單位成本 銷(xiāo)售收入估算 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則,就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為: 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車(chē)庫(kù) 800元 /㎡ 銷(xiāo)售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì): 142392800元 營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本:拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 第四部分 投資估算與融資方案 33 毛利潤(rùn):銷(xiāo)售收入 總成本 ==元 稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投入計(jì)劃:各 期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 ⑦預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng),預(yù)備費(fèi)按建安成本的 6%計(jì)提。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金 、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 工程成本: 樁基: 59460*100元 /㎡ = 地下室: 4861*600元 /㎡ = 主體: 59460*900+2020*500= 電梯: 9棟 *50萬(wàn)元 /棟 =450萬(wàn)元 ③室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層; 一棟 12層 **12層; 三棟 12層 40*15*12層; 一棟 15層 40*15*15層; 占地面積: 3211 ㎡ ,建筑面積: 41554 ㎡ 總占地面積: 5861 ㎡ ,建筑密度: % 總建筑面積: 61460 ㎡ ,容積率: 高層均設(shè)計(jì)地下室,面積為 4861 ㎡ ,總戶(hù)數(shù)約為 297戶(hù)。 B建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、第四部分 投資估算與融資方案 29 建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 住宅: 640元 /m2*( +++0) *34329m2=34329*元 = 2 、經(jīng)營(yíng)性用房: 640 元 /m2* ( ++++ )*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附屬物(水、電、電話(huà)、空調(diào)以上其它) 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 經(jīng)營(yíng)性用房: 600m2*45元 /m2=27000元 室內(nèi)裝飾: 34929m2*80元 /m2=2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi): 搬家費(fèi): 住宅: 200戶(hù) *300元 =60000元 經(jīng)營(yíng)性用房: 9戶(hù) *500元 =4500元 小計(jì): 64500元 過(guò)渡費(fèi): 住宅: 34329m2* /m2*6個(gè)月 =514935元 第四部分 投資估算與融資方案 28 經(jīng)營(yíng)性用房: 600m2*16元 /m2*6個(gè)月 =57600元 小計(jì): 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi),委托拆遷費(fèi): 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆遷評(píng)估費(fèi): 35000元 獎(jiǎng)勵(lì): 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì): 38533208 元,折抵每平方補(bǔ)償金額為 元。住戶(hù)成份多為第四部分 投資估算與融資方案 27 由市區(qū)房屋拆遷到此健房。 投資估算相關(guān)說(shuō)明 ①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說(shuō)明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容:土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算、金融成本。除直接從政府批租土地外,都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。一般來(lái)說(shuō),企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同,可分為四類(lèi)人員:工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。一般來(lái)說(shuō),企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系,幅度越大,層次越少。 ②方案 B(略) ①營(yíng)銷(xiāo)方式 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 24 ②營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)測(cè) ①銷(xiāo)售周期、各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積;回款時(shí)間表; ②銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間,編制實(shí)施進(jìn)度表,項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。 ⑷供需差額為 24個(gè)。 8%= /個(gè) 投資住宅(買(mǎi)房出租)的年回報(bào)率一般為 4%6%,這里按 5%計(jì)算, 300(元 /個(gè)月) 12(個(gè)月)247。 ⑵地下停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù): 地下停車(chē)場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案: 地下停車(chē)場(chǎng)的立面示意圖方案① 方案② 方案①經(jīng)濟(jì)核算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車(chē)場(chǎng)為地下 1 層,不包括地下二層設(shè)備間 停車(chē)位 123 個(gè) 35 ㎡ /個(gè) 造價(jià) 693 萬(wàn)元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬(wàn)元 /a 租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 年 693247。但建安成本后者比前者大。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能: 功能 面積(㎡) 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室大( 1 個(gè)) 360 附樓 3 層及主樓 3 層 局部 ㎡ /人 可同時(shí)容納 200 人 會(huì)議室中( 2 個(gè)) 200 附樓 4 層 2 ㎡ /人 100 人 宴會(huì)廳(中餐廳) 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時(shí)容納 200 人以上 廚房 160 附樓 4 層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧(咖啡廳、茶秀) 200 2
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