【文章內(nèi)容簡介】 滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。 以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。 西西 安安 酒酒 店店 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 與與 前前 景景 分分 析析 西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述 西安酒店業(yè)尚存巨大潛力 西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 11 全國名列前茅。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn) ，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 1600— 1700 萬余人次，其中 2020 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國內(nèi)旅游者 1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空 間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。 對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星級(jí)酒店、 6 家四星級(jí)酒店、 15 家三星級(jí)酒店、 20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100 家二星級(jí)及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600 余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為 22600余套。（調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身 對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過 15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過 20%。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到 80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 12 和研究價(jià)值。） 各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示： 西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖3% 4% 10%14%69%五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)準(zhǔn)三星級(jí)二星級(jí)及以下西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖8% 12%15%17%48%五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)準(zhǔn)三星級(jí)二星級(jí)及以下 從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安 五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： ① 、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%— 80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%— 25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū) 之間的分布十分不平衡。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。 ③ 、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④ 、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 13 據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住 率達(dá)到56— 65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（ %）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在 說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場尚未達(dá)到飽和，市場可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。 西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為 100%），全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而2020 年西安全年共接待游客達(dá)到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频辍埖?、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 14 數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 900— 1100 萬人次（約占所有游客的 55%— 65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)），這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820萬余人次后尚有 80— 280萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù) 300 套計(jì)算，尚需7— 25 個(gè)酒店有待開發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計(jì)算，則 西安尚有 12— 41 個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。 事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為 900— 1100 萬人次為保守估計(jì)，另外，在這 890— 1100 萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。 西安酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析 酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可 對(duì)本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示， 20 家酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占%，入住率最低為 45%的酒店占 %。表明，西安酒店整體入陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 15 住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 酒店平均入住率1 5. 8%5 .3 %3 1. 6%2 6. 3%1 0. 5%1 0. 5%9 0. 008 5. 007 5. 006 5. 005 5. 004 5. 00 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以 20m2居多 14— 28m2均有分布 本次調(diào)查顯示， 20 家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為 20m2左右，其中面積 從 14— 28m2均有一定的分 布。面積為 20m2的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占 %， 15m 18m 19m2和 22m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占%， 14m 24m2和 28m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %。表明，目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在 20m2左右。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 %的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 16 酒 店 標(biāo)準(zhǔn) 間 面 積5 .3 %5 .3 %1 0. 5%1 0. 5%3 1. 6%1 0. 5%1 0. 5%1 0. 5%5 .3 %2 8. 002 5. 002 4. 002 2. 002 0. 001 9. 001 8. 001 5. 001 4. 00標(biāo) 準(zhǔn) 間占 所 有 客 房 的 比 重2 1. 1%5 .3 %3 1. 6%1 0. 5%5 .3 %1 5. 8%5 .3 %5 .3 %. 90. 85. 80 . 70. 66. 60. 48. 40 客房以中檔次居多 高、中、低檔次各有比例 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%： 66%： 16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（ 10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的30%，其他的酒店其高檔客房均不超過 20%。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。此項(xiàng)分析表明 ，高檔客房比重太大，其市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些。 客房高、中、低檔次比例18%66%16%高檔中檔低檔 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 17 酒店客戶以散客為主、 旅行團(tuán)體居于其次 調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%），其次是旅行游客（ 26%），兩者合計(jì)占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。值得注意的是，近年來，以參加會(huì)議 、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個(gè)重要策略。 客戶群體消費(fèi)特征26%10%16%35%13% 旅行游客機(jī)關(guān)單位會(huì)議散客其它 從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi) 和商務(wù)消費(fèi)為陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 18 主。 旅游旺季出現(xiàn)在 35 月和 911 月 入住率最高的為中檔客房 調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、 4 月、 5 月和 9 月、 10 月、 11 月，即全年基本上有半年的旺季； 6 月、 7 月、 8 月和 12 月、 1 月、 2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%— 40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。 西安酒店市場并未達(dá)到飽和 酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間 調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營者認(rèn)為目前西安酒店市場已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游