西單華峰大廈可行性研究報告(原創(chuàng))-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-18 07:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 除首都時代廣場的出租率較低外，特別特、華威大廈、民族大世界長年出租率維持在 100%。 項目開發(fā)建議： （ 1）項目定位建議： 從本項目所處的區(qū)位、規(guī)劃體量、資金預(yù)算分析，本項目具有成為地標(biāo)性頂級寫字樓的先天條件。 基于對北京市寫字樓市場未來競爭分析，普通甲級寫字樓的市場競爭最為激烈，在相對高端寫字樓市場出租率在相對高價位的前提下依然保持著 95%以上 的Page 8 of 19 出租率，同時由于承租客戶租用面積相對較大，前期裝修成本較高，客戶基本穩(wěn)定。 基于以上情況建議： 充分利用相關(guān)聯(lián)區(qū)域內(nèi)已形成的客戶基礎(chǔ)，力爭將項目建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)頂級寫字樓。在未來市場競爭中占領(lǐng)相關(guān)聯(lián)收益最高、回報最為穩(wěn)定的高端客戶群。 （ 2）產(chǎn)品面積配比建議： 在產(chǎn)品設(shè)計上取消大型商場擬建規(guī)劃，其商業(yè)配套作為專為寫字樓提供服務(wù)，例如：餐飲、銀行、健身中心等，面積不宜超過總體規(guī)劃的 10%。 銀行對寫字樓的需求是最大的，同時其穩(wěn)定性最高，作為頂級寫字樓而言，銀行的進(jìn)入同時也是最重要的。 （ 3）項目功能建議： 作 為單一功能的寫字樓，其目標(biāo)客戶群明確、辦公氛圍濃厚，在產(chǎn)品設(shè)計上以單一寫字樓為中心，主力塑造頂級寫字樓的市場形象。 （ 4）項目分析： 通過區(qū)域可參考項目分析，項目所在區(qū)域?qū)懽謽浅尸F(xiàn)以下特征： ◆大型中資機(jī)構(gòu)、金融業(yè)及其產(chǎn)業(yè)煉、網(wǎng)絡(luò)科技、跨國公司駐京機(jī)構(gòu)是本區(qū)域主導(dǎo)的客戶群 ◆本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉┙o以甲級寫字樓為主，市場租金基本穩(wěn)定，空置率在北京整體寫字樓市場中是最低的。 ◆單一功能的寫字樓因為其功能的專一性，其市場出租率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于綜合型寫字樓。 市場預(yù)測： （ 1）市場容量及飽和率： （ 2）預(yù)計未來的市場變 化情況： （ 3）預(yù)期市場占有率： 銷售策劃： （ 1）銷售對象： （ 2）銷售價格分析： Page 9 of 19 （ 3）銷售方式： （ 4）銷售計劃： （ 5）銷售宣傳： （ 6）未來市場變化預(yù)測及風(fēng)險分析： 四、項目的成本估算： 單位：萬元 階段劃分 項目名稱 金額 前期準(zhǔn)備 土地出讓金 21000 拆遷費(fèi)用 23000 合計 44000 施工階段 大市政配套 7200 建安成本 51000 合計 58200 銷售階段 銷售費(fèi)用 2500 管理費(fèi)用 1000 不可預(yù)見費(fèi)用 2500 總計 108200 五、項目的開竣工日期和進(jìn)度的初步安排： 項目 分項 時間安排 開始時間 結(jié)束時間 華元 公司注資成立 2020． 4 建安施工 降水護(hù)坡、基礎(chǔ)處理 2020． 4． 20 2020． 5． 25 土方工程 2020． 5． 10 2020． 6． 20 基礎(chǔ)工程 2020． 6． 25 2020． 7． 20 地下結(jié)構(gòu) 2020． 7． 21 2020． 9． 22 首層 — 三層 2020． 9． 23 2020． 10． 24 四 十七層 2020． 10． 25 2020． 1． 10 十八 二十五層 2020． 2． 15 2020． 4． 15 Page 10 of 19 機(jī)房水箱 2020． 4． 16 2020． 4． 30 二次結(jié)構(gòu) 2020． 2． 20 2020． 5． 10 室內(nèi)初裝 2020． 5． 11 2020． 8． 15 外裝 2020． 5． 10 2020． 10． 10 室內(nèi)精裝修 2020． 8． 16 2020． 11． 30 市政綠化 2020． 9． 11 2020． 12． 20 竣工交付使用 2020． 12． 21 2020． 12． 30 銷售 寫字樓 2020． 5． 1 2020． 10． 1 商業(yè)部分 2020． 10． 1 2020． 10． 1 六、銷售方式： 銷售原則：銷售為主，租賃為輔，加快資金流通。 銷售情況假定： 寫字樓部分 80%于 2020年 5月 1日到 2020年 10月 1日銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為 3294 平米，銷售單價 萬元 /平米，其余 20%（面積為 14000 平米）出租，租金為 210 元 /平米 *月；商業(yè)部分全部出租 ,租費(fèi)為 260 元 /月 /平米。 寫字樓部分 100%于 2020年 5月 1日到 2020年 10 月 1日銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為 4118 平米，銷售單價 萬元 /平米；商業(yè)部分于 2020 年 10 月 1 日到 2020 年 10 月 1日銷售完畢 ,銷售單價為 2萬元 /平米。 七、 華元 公司的融資方案： 經(jīng)過三方的多次洽談，基本確定以下融資方案： 三方融資 31000 萬元， 林洲 出資 13000 萬元，分紅比利為 ％，出資超額部分作為干股由 中平 與 華峰 按 6： 4 的比例分配，并且 林洲 與 中平 的出資比例相同。三方按照融資比例追加投資至 45000 萬元，追加投資不再考慮干股問題。 按照上述融資方案有以下結(jié)論： 林洲 華峰 中平 合計 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 Page 11 of 19 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股出資 5390 3220 5390 14000 實(shí)際出資總額 18390 9924 16686 45000 投資分紅 14736 8803 14736 38275 投資回報率 % % % % 八、財務(wù)分析 現(xiàn)金流量分析： （ 1） 現(xiàn)金流出： 單位：萬元 階段 分項 月份 金額 備注 土地開發(fā) 土地出讓金 2020． 4 21000 假定土地出讓金一次交齊， 4月具備開工條件 拆遷費(fèi)用 2020． 4 23000 拆遷費(fèi)用一次支付 房屋建設(shè) 降水、護(hù)坡 2020． 5 94 假定降水護(hù)坡費(fèi)用為 470萬元，付款為當(dāng)月支付 20%，剩余待結(jié)構(gòu)完成后支付。 2020． 5 376 土方 2020． 6 150 假定土方的費(fèi)用為 750萬元，付款為當(dāng)月支付20%，剩余待結(jié)構(gòu)完成后支付。 2020． 5 600 主體結(jié)構(gòu) 2020． 5 13120 主體結(jié)構(gòu)工程款封頂后支付 80%，剩余 20%按月均付，降水、護(hù)坡及土方支付 80%，假定主體結(jié)構(gòu)的造價為 。 2020． 6—— 11 547/月 裝修工程 2020． 5—— 11 月 每月支付 80%，剩余 20%待交工三個月后支付 費(fèi)用共計 26930萬元。 設(shè)計、監(jiān)理、招投標(biāo)費(fèi)、綠化費(fèi) ，分 19個月按月均付。 市政配套費(fèi) —— 378． 95/月 此費(fèi)用共計 7200萬元，分 19個月按月均付。 保修金 2020． 12 450 保修金共計 450萬元，工程交付使用后一年付清。 銷售階段 銷售
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