【正文】 各種傳感器、各種執(zhí)行機(jī)構(gòu)組成，監(jiān)控包括：變配電系統(tǒng)、 發(fā)電機(jī)、給排水、各電梯、制冷、供熱、空調(diào)、照明系統(tǒng)等。 （ 12）車庫管理系統(tǒng)：地下室車庫出入口設(shè)置刷卡機(jī)及售卡設(shè)備、收費(fèi)系統(tǒng)等。 西單商業(yè)街被列為北京重點(diǎn)開發(fā)區(qū)段，整條大街的規(guī)劃極為重要，西單商業(yè)Page 5 of 19 街經(jīng)過幾年的重新規(guī)劃建設(shè)，目前已建成并投入使用的大型商業(yè)設(shè)施有西單商場、華威大廈、華南大廈、北京圖書大廈、高登購物中心、西單賽特商廈、首都時代廣場等。由于該地區(qū)寫字樓租金總體水平比較其他地區(qū)相對較低。 2020 年北京寫字樓的供應(yīng)量為 957， 620 平方米。 目前西單商業(yè)用房的營業(yè)面積為 萬平方米，占西單各類物業(yè)總建筑面積的 %，預(yù)計未來 3~5 年西單商業(yè)新增各類物業(yè)的總量為 萬平方米，根據(jù)北京“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中西單 商業(yè)街的營業(yè)面積控制在 40 萬平方米左右的規(guī)劃，西單未來 5年的商業(yè)用房供應(yīng)將不少于 16 萬平方米。西單地區(qū)可開發(fā)土地已基本開發(fā)完成。這些公司雖然在入駐中國初期，并沒有顯現(xiàn)出對寫字樓的強(qiáng)烈需求，但在近兩年，由于在中國的業(yè)務(wù)量不斷擴(kuò)大，使得其在原有的單位面積上不斷擴(kuò)租，而且他們對甲級寫字樓的面積需求都是驚人的。由此可見西單商業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在西成區(qū)的重要地位。 西單 地區(qū)商業(yè)用房租金表 項(xiàng)目名稱 租金 ＄ /使用平方米 /月 空置率 % 租金收入 高登大廈（明珠商廈） 30~80 14% 特別特 26 0% 首都時代廣場 30~60 54% 民族大世界 30~45 0% 電子科技廣場 27~43 25% 華威大廈 0% 平均 % 西單商業(yè)街商業(yè)用房的經(jīng)營方式可以分為兩種，第一種是由商業(yè)集團(tuán)自己經(jīng)營并管理，第二種是由房地產(chǎn)業(yè)主或商業(yè)管理者出租店鋪，由承租者自己經(jīng)營并接受房主或商業(yè)管理者的管理，一第一種方式經(jīng)營的商場有西單商場、西單購物中心 、西單賽特和中友百貨，商廈的運(yùn)營狀況完全通過營業(yè)額得以體現(xiàn)。 基于以上情況建議： 充分利用相關(guān)聯(lián)區(qū)域內(nèi)已形成的客戶基礎(chǔ)，力爭將項(xiàng)目建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)頂級寫字樓。 （ 3）項(xiàng)目功能建議： 作 為單一功能的寫字樓，其目標(biāo)客戶群明確、辦公氛圍濃厚，在產(chǎn)品設(shè)計上以單一寫字樓為中心，主力塑造頂級寫字樓的市場形象。 銷售情況假定： 寫字樓部分 80%于 2020年 5月 1日到 2020年 10月 1日銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為 3294 平米，銷售單價 萬元 /平米，其余 20%（面積為 14000 平米）出租，租金為 210 元 /平米 *月；商業(yè)部分全部出租 ,租費(fèi)為 260 元 /月 /平米。 按照上述融資方案有以下結(jié)論： 林洲 華峰 中平 合計 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 Page 11 of 19 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股出資 5390 3220 5390 14000 實(shí)際出資總額 18390 9924 16686 45000 投資分紅 14736 8803 14736 38275 投資回報率 % % % % 八、財務(wù)分析 現(xiàn)金流量分析： （ 1） 現(xiàn)金流出： 單位：萬元 階段 分項(xiàng) 月份 金額 備注 土地開發(fā) 土地出讓金 2020． 4 21000 假定土地出讓金一次交齊， 4月具備開工條件 拆遷費(fèi)用 2020． 4 23000 拆遷費(fèi)用一次支付 房屋建設(shè) 降水、護(hù)坡 2020． 5 94 假定降水護(hù)坡費(fèi)用為 470萬元，付款為當(dāng)月支付 20%，剩余待結(jié)構(gòu)完成后支付。 設(shè)計、監(jiān)理、招投標(biāo)費(fèi)、綠化費(fèi) ，分 19個月按月均付。 （ 2） 現(xiàn)金流入： 銷售假定情況一： 單位：萬元 時間 金額 備注 4667/月 (收入 ) 4410/月 (稅后 ) 18個月銷售寫字樓的 80%，即 3111平米 /月，銷售單價 /平 米 3528/年 (收入 ) 3334/年 (稅后 ) 20%的寫字樓出租，出租時間 68年，租賃單價210元 /平米 *月，面積 14000平米 Page 12 of 19 7800/年 (收入 ) 7371/年 (稅后 ) 商業(yè)部分出租，出租時間 68年，租賃單價 260元 /平米 *月，面積 25000平米。顯然現(xiàn)實(shí)情況下這四個假設(shè)前提難以 100％滿足，即存在上述 4 種風(fēng)險，對此，我們分為“較好、一般、較差”三種市場狀況分析收益的期望值。 （ 2）市場狀況一般時的凈收益為： A、收入（稅后）： 70000 平米 *80％ * 萬元／平米 +70000 平米 *20％ *80％ *45年 *210 元／（平米 *月） *12 月 +25000 平米 *80％ *260 元／（平米 *月） *12 月 *45年＝ 491808 萬元 B、成本： 108200 萬元 C、凈收益： 491808108200＝ 383608 萬元?；谕顿Y報酬的風(fēng)險，我們分為“較好、一般、較差”三種市場狀況分析收益的期望值。 市場狀況 較好 一般 較差 凈收益期望值 (萬元 ) 概率 銷售假定情況二 38275 25800 300 23195 說明：對于上述分析的假定前提是樓房全部用于銷售（不出租），所以市場最差的情況為銷售收回成本（即銷售 70％），否則會轉(zhuǎn)化為銷售情況假定一，不滿足本分析的假定；現(xiàn)實(shí)中不能售出部分會出租，這與本分析的“一般”與“較差”情況的收益不同，因本分析為基于假定前提的數(shù)學(xué)分析，所以與現(xiàn)實(shí)有差異。* =167447 σ乙 = (3827523195) 178。 資金風(fēng)險分析： 因?yàn)楸痉康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司為 中平 、 林洲 、 華峰 融資注冊的 華元 公司，三股東的資金能否及時到位是主要的資金風(fēng)險。 （ 4） 中平 增股出資 5390 萬元不能及時到位， 5390 萬元由 林洲 單獨(dú)承擔(dān)。結(jié)果如下表 : 林洲 華峰 中平 合計 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股 出資 8610 0 5390 14000 實(shí)際出資總額 21610 6704 16686 45000 配股出資 +增股出資 20545 7130 17325 45000 二元分紅比例 56% 44% 100% 投資分紅 20260 2371 15644 38275 投資回報率 % % % % （ 3）風(fēng)險三應(yīng)對方案： 中平 按照已出金額（ 11296 萬元）及房屋成本價（ 11389元／平米）享有 9918 平米寫字樓的收益權(quán)；同時 華元 公司變?yōu)槎荆?林洲與 中平 按照原配股出資確定二元分紅比例，并按此比例分擔(dān) 5390 萬元及參與剩余部分樓房（ 9918 平米外）