【正文】 務(wù)臺(tái)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 但通過市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前西充人口以農(nóng)業(yè)人口為主，人均收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場(chǎng)上經(jīng)營的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的地段也是以中底擋商品為主，高檔商品很少 有市場(chǎng)，經(jīng)營高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，在不能充分與西充老成區(qū)商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場(chǎng)錯(cuò)位的經(jīng)營定位，將消費(fèi)者吸引在本案。 墻面：防瓷刷白。門：高級(jí)鋁合金卷簾門 第三部分 市場(chǎng)招商總策略 一、租金策略 一）、租金厘定考慮因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊物業(yè)租金狀況：項(xiàng)目周邊 同類商業(yè)物業(yè)租金水平。 商鋪形式及面積：對(duì)商家而言是商鋪是否合用，有無浪費(fèi)、無效面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙Γ欠裼虚_發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的 經(jīng)驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、招商政策策略 任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè) —— 興旺 —— 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn) 行培育，培育時(shí)間的長短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。 第二是 ：政府的 支持。簽約時(shí)收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年按 1/2 租金標(biāo)準(zhǔn)每半年一收，第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收，租期達(dá)到五年或五年以上的免租期為兩年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、招商執(zhí)行策略 回避銷售信息 ：為了避免銷售價(jià)格對(duì)商戶的干擾，影響其租賃的積極性，我們?cè)谡猩虝r(shí)決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。 招商面向渠道： 派遣資深招商人員深入成都、重慶、南充等地對(duì)品牌大戶及主力店的招商，分散小戶針對(duì)城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)商： 商戶代表： 已達(dá)成進(jìn)場(chǎng)意向 1 名龍頭商家 目標(biāo)商戶： 通過邀請(qǐng)函邀請(qǐng)選定市場(chǎng)業(yè)態(tài)的商家。 合理避稅： 與商戶簽訂《合作經(jīng)營協(xié)議》代替簽《租賃合同》，打“插邊球”，爭(zhēng)取避免租賃稅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。免租金一年半，免收二年工商稅費(fèi)，極大降低商戶生意成本，減免去的費(fèi)用就是賺到的利潤。受益于西充新區(qū)開發(fā) .國道 212 車流、人流的帶動(dòng)，成就了安漢大道“西充入城第一路”的商業(yè)地王地位。安漢購物公園 萬平方米的市場(chǎng)規(guī)模和現(xiàn)代化的規(guī)劃布局，堪稱西充商業(yè)龍頭。安漢購物公園地處西充“天寶路”和主要入城干道“安漢大道”交匯處 .接國道 212，人流車流匯集，人氣鼎盛，財(cái)源滾滾 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、正式 招商時(shí)間 考慮到招商進(jìn)度、商戶經(jīng)營淡旺季、項(xiàng)目工程完善、和商鋪銷售等因素，我們將 6 月 28 日 定為安漢購物公園的 公開招商日 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第五部分 招商準(zhǔn)備工作 一、政府支持 請(qǐng)縣委、縣政府出面在招商新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)言，表明政府對(duì)安漢購物公園的支持； 落實(shí)“劃行歸市”政策，請(qǐng)政府出具公告； 落實(shí)工商稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取“免收二年工商稅費(fèi)，相關(guān)部門二年內(nèi)不進(jìn)場(chǎng)檢查”，并形成文件； 爭(zhēng)取政府及相關(guān)部分同意，將“西充人民政府”、“西充商貿(mào)委”、“西充商業(yè)局”作為安漢購物公園的聯(lián)袂推廣單位，在安漢購物公園宣傳資料上出現(xiàn)，“拉虎皮，做大旗”，用來提升項(xiàng)目的權(quán)威性和可信度。東面廣告牌主題為： 西充首個(gè)一站式休閑購物公園 —— 安漢購物公園（配效果圖） ；北面廣告牌主題為： 0 租金搶占安漢廣場(chǎng)商業(yè)地王 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 售樓處內(nèi)部 □ 目前售樓處內(nèi)部包裝過于簡(jiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)挖掘不足，不利于營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 □ 售樓處南面建議包裝成發(fā)布：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、大市場(chǎng)帶來大財(cái)富方面信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，項(xiàng)目生意機(jī)會(huì)，政府對(duì)項(xiàng)目的支持，項(xiàng) 目招商細(xì)則，項(xiàng)目招商政策等。選擇路邊路燈掛路燈旗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 合作金標(biāo)準(zhǔn) ：市場(chǎng)內(nèi)一層商鋪１０元 /，二層商鋪元６ /，風(fēng)情女人街１０元 /，主力餐飲街１５元 /，特色酒吧街８元 /，合作金按一層建筑面積計(jì)算。品牌商戶需能提供營業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標(biāo)注冊(cè)證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)街商鋪：免租金 6 個(gè)月，標(biāo)準(zhǔn)租金元 / 。 工商稅收優(yōu)惠 ： 享受 政府兩年免收工商稅費(fèi)的優(yōu)惠 政策。 招商資金回籠計(jì)劃 時(shí)間 招商率 回籠資金（萬元）含租金及銷售金額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 約３０％ 約５００ 2020 約５０％ 約2020 2020 約８０％ 約４０００ 2020年底 約１００％ 約３５００ 合作經(jīng)營訂鋪書 西充安漢購物公園 合 作 經(jīng) 營 訂 鋪 書 編號(hào)： 號(hào) 甲方： 西充安漢購物公園 乙方： 電話： 電話： 地址：西充縣天寶路 地址： 甲、乙雙方就 西充安漢購物公園 合作經(jīng)營事宜，一致同意如下條款。 第四條 本定鋪書簽訂時(shí)，乙方應(yīng)向甲方交納合作商鋪訂金，訂金金額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為人民幣： 元，該頂金在簽定《合作經(jīng)營協(xié)議書》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為商鋪合作經(jīng)營保證金。 甲方：西充安漢購物公園 乙方： 代表： 代表： 時(shí)間： 200 年 月 日 合作經(jīng)營協(xié)議 西充安漢購物公園 合 作 經(jīng) 營 協(xié) 議 書 編號(hào)： 合作方（甲方）： 西充安 漢購物公園 地 址： 西充縣天寶路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 電 話： 傳 真： 合作方（乙方）： 地 址： 電 話： 營業(yè)執(zhí)照或身份證號(hào)碼： 甲、乙雙方就 西充安漢購物公園 商鋪合作經(jīng)營事宜，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)，訂立本協(xié)議，以便共同遵守。因此本市場(chǎng)的定位必須得到甲、乙雙方的遵守。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第六條 自接到甲方入場(chǎng)通知書之日起七日內(nèi)，乙方提出裝修方案并報(bào)甲方批準(zhǔn)，方可入場(chǎng)裝修。否則，乙方不得將約定鋪位轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、營業(yè)管理 第十一條 “ 西充安漢購物公園 ”由甲方組建或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)管理。 各個(gè)鋪位的電費(fèi)（按電表數(shù)額），電話費(fèi)等費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 雙方約定商鋪的合作金為 元 /平方米 .月（按一層建筑面積計(jì)算），合計(jì)金額 為 ________元 /月。 第十九 條 如乙方未按時(shí)交納合作金，則應(yīng)承擔(dān)滯納金（每日按月合作金的 1%計(jì)算），甲方并可自延遲交納的次日起，采取停電、水或封閉營業(yè)場(chǎng)所等措施。如因此造成甲 方或第三者人身、財(cái)產(chǎn)損害的，甲方有權(quán)留置乙方所有物品，依法變賣，優(yōu)先受償，對(duì)不足部分，仍然享有追償權(quán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二十四條 乙方的雇員或經(jīng)乙方同意使用商鋪人員的行為視為乙方的行為，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二十八條 本協(xié)議期滿終止后，乙方應(yīng)于 3 日內(nèi)遷離，商鋪由甲方接收。 甲方： 西充安漢購物公園 乙方： 代表： 代表： 時(shí)間： 年 月 日 六、人員配備計(jì)劃： 組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，具體如下： 招商經(jīng)理（ 1 人 ） 招商、商品部人員（ 4 人） 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（人選可由開發(fā)商提供） 招商人員崗位職責(zé) 招商部經(jīng)理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ▲主要職責(zé)： ☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（人員由開發(fā)商提供） ▲主要職責(zé)： ☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理市場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿足正常開業(yè)。 特別說明；如若按此方案執(zhí)行，應(yīng)該能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但招商的一切費(fèi)用須由開發(fā)商承擔(dān)． 本方案疏漏之 處，還請(qǐng)諒解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這說明它的銷售管理比較混亂。目前西充的樓盤有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級(jí)階段． 不過，新區(qū)最近一個(gè)樓盤在開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)過程中，著眼于提高整個(gè)樓盤的素質(zhì)，重視通過規(guī)劃的引領(lǐng)，達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的和偕發(fā)展，目前西充以集中消費(fèi)為導(dǎo)向，以居住環(huán)境舒適宜人為己任的樓盤項(xiàng)目還很缺乏，但這都是西充房地產(chǎn)的未來發(fā)展之路，說明西充的房地產(chǎn)業(yè)極具空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開盤階段 ：１０月１日－０８年１月３０日 開盤時(shí)間：１０月１日，地點(diǎn)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目開盤慶典儀式，住宅項(xiàng)目前期認(rèn)購客戶現(xiàn)場(chǎng)正式簽約， 持續(xù)結(jié)案階段 ：０８年２月１日－５月３０日 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售 １ 、消化意向客戶 ２、在占領(lǐng)的高地上，讓明珠花園的大旗高高飄揚(yáng) 手段：利點(diǎn)攻擊 +體驗(yàn)式營銷＋主題活動(dòng)＋強(qiáng)有力的銷售促銷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 將項(xiàng)目信息從視覺、聽覺、感覺立體灌輸給市場(chǎng)，激發(fā)客戶的關(guān)注力度，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解，達(dá)到樓盤的膠質(zhì)狀態(tài)。 第二輪： 開盤期： 電視廣告的炒作：通過對(duì)內(nèi)部認(rèn)購的客戶儲(chǔ)備，開盤時(shí)畢有空前的火暴，借事造勢(shì)，利用新聞媒體進(jìn)行炒作，打動(dòng)一批潛在客戶及觀望客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。滲透力度１００％，目標(biāo)銷售１０％ 五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目整體推案銷售計(jì)劃如下： 時(shí)間 項(xiàng)目生命周期 銷售率 銷售回籠 （合同金額／萬元） ６月 準(zhǔn)備期 ８０％ ５０００ ７－９月 內(nèi)部認(rèn)購期 １０－１月 開盤期 ２－５月 持續(xù)期 六、優(yōu)良的終端銷售： 所謂銷售終端，是指商品的最終銷售對(duì)象 ——消費(fèi)者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因?yàn)榉孔拥奶厥庑?，所以營銷模式上更應(yīng)該推陳出新，打破房地產(chǎn)銷售模式的常規(guī)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思維方式，大膽有所作為，為營銷界建立標(biāo)竿。房地產(chǎn)，也應(yīng)該乘勢(shì)而上，以消費(fèi)者為導(dǎo)向，創(chuàng)造出更多貼近消費(fèi)者的銷售渠道，調(diào)動(dòng)人們的購房欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在設(shè)立展場(chǎng)之初，要通過多種宣傳渠道發(fā)布樓盤信息，提升樓盤形象，引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，在短期內(nèi)形成市場(chǎng)的熱點(diǎn)，人們的談資， 目標(biāo)客戶可以到展場(chǎng)或樓盤現(xiàn)場(chǎng)售樓處完成商品交易； ３ 、 賣場(chǎng)的形象設(shè)計(jì)要統(tǒng)一。 成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司 2020年５月１０日