西單華峰大廈可行性研究報(bào)告(原創(chuàng))-地產(chǎn)可研(文件)
【正文】 據(jù)銷售假定情況一分析投資回收期及投資收益率是基于這樣的假設(shè)前提：（ 1）現(xiàn)實(shí)情況必然存在 80％的寫字樓在 2020 年 10 月前銷售完畢；（ 2）20％的寫字樓與底商可以全部租賃，空置率為 0；（ 3）租賃部分可以滿年租賃；（ 4）租賃部分可以租滿 68 年。 則： （ 1）市場狀況較好時(shí)的凈收益為： 699117108200＝ 590917 萬元?，F(xiàn)實(shí)情況中存在 資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，即所有的房子不能在 2020 年 10 月前售完 ,這會(huì)影響資金的投資回收期 ,在此不做分析；現(xiàn)實(shí)情況還存在投資報(bào)酬的風(fēng)險(xiǎn)，即寫字樓與商場不能全部銷售，顯然這不是本假定情況的主要風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閷懽謽桥c商場可以銷售至 70％時(shí)，投資可以全部回收，剩余部分可以租賃轉(zhuǎn)化為銷售假定情況一，銷售轉(zhuǎn)化為租賃可以將商品轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，延長了投資回收期、增加了投資回報(bào)率、同時(shí)增加了資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）市場狀況較差時(shí)的凈收益為： A、收入（稅后）： 70000 平米 *70％ * 萬元／平米 +25000 平米 *2 萬元／平米*70％＝ 108500 萬元 B、成本： 108200 萬元 C、凈收益： 108500108200＝ 300 萬元。*+(68080361964) 178。* =12425 (2)單位贏利風(fēng)險(xiǎn)： CV甲＝ 167447/361964＝ Page 15 of 19 CV乙＝ 12425/23195＝ CV 甲 CV 乙 ,所以乙方案的單位贏利風(fēng)險(xiǎn)大 ,即采用銷售為主、租賃為輔的方式比全部銷售的方式風(fēng)險(xiǎn)小。 （ 3） 中平 增股出資 5390 萬元不能及時(shí)到位， 5390 萬元由 林洲 與 華峰 按出資比例分擔(dān)。結(jié)果如下表： 林洲 華峰 中平 合計(jì) Page 16 of 19 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 二元分紅比例 50％ 50％ 100％ 增股出資 7000 0 7000 14000 實(shí)際出資總額 20200 6704 18296 45000 投資分紅 17952 2371 17952 38275 投資回報(bào)率 % % % % （ 2）風(fēng)險(xiǎn)二應(yīng)對方案： 華峰 按照已出金額（ 6704 萬元）及房屋成本 價(jià)（ 11389元／平米）享有 5886 平米寫字樓的收益權(quán)；同時(shí) 華元 公司變?yōu)槎荆?林洲 與 中平 按照原配股出資額 +增股出資的比例確定對剩余部分樓房（ 5886平米外）的分紅比例。結(jié)果如下表 : 林洲 華峰 中平 合計(jì) 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股出資 14000 0 0 14000 實(shí)際出資總額 27000 6704 11296 45000 配股出資 +增股出資 25935 7130 11935 45000 一元分紅比例 % % % 100% 投資分紅 31908 2371 3996 38275 投資回報(bào)率 % % % % 十、結(jié)論： Page 18 of 19 。結(jié)果如下表： 林洲 華峰 中平 合計(jì) 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 二元分紅比例 % % 100% 增股出資 8764 5236 0 14000 實(shí)際出資總額 21764 11940 11296 45000 Page 17 of 19 投資分紅 21459 12820 3996 38275 投資回報(bào)率 % % % % （ 4）風(fēng)險(xiǎn)四應(yīng)對方案： 中平 按照已出金額（ 11296 萬元）及房屋成本價(jià)（ 11389元／平米）享有 9918 平米寫字樓的收益權(quán)；同時(shí) 華元 公司變?yōu)槎?，?林洲 與 中平 按照原配股出資額 +增股出資的比例確定對剩余部分樓房（ 9918平米外）的分紅比例。 （ 5） 中 平 與 華峰 的增股出資同時(shí)不能到位， 8610 萬元由 林洲 單獨(dú)承擔(dān)。 按照三方確定的融資方案有 : 林洲 華峰 中平 合計(jì) 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股出資 5390 3220 5390 14000 實(shí)際出資總額 18390 9924 16686 45000 投資分紅 14736 8803 14736 38275 投資回報(bào)率 % % % % 顯然 ,融資 31000 萬元不存在大的風(fēng)險(xiǎn)，但是增資到 45000 萬元存在上述融資方案存在如下風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 華峰 增股出資 3220 萬元不能及時(shí)到位， 3220 萬元由 林洲 與 中平 按出資比例分擔(dān)。*+(2580023195) 178。 我們對于銷售情況假定一與假定二作為兩個(gè)方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析 ,情況如下 : 市場狀況 概率 較好 一般 較差 凈收益期望值 (萬元 ) 銷售情況假定一 (甲 ) 590917 383608 68080 361964 銷售情況假定二 (乙 ) 38275 25800 300 23195 (1)標(biāo)準(zhǔn)差： σ 甲 = (590917361964) 178。 市場狀況 較好 一般 較差 概率 市場情況概述 100％銷售完畢 商場全部銷售完畢，寫 商場銷售 70％，寫字樓Page 14 of 19 字樓 80%銷售完畢 銷售 70％ 則： （ 1）市場狀況較好時(shí)的凈收益為： 146475 108200＝ 38275 萬元。 （ 3）市場狀況較差時(shí)的凈收益為： A、收入（稅后）： 70000 平米 *60％ * 萬元／平米 +70000 平米 *20％ *50％ *20年 *210 元／（ 平米 *月） *12 月 +25000 平米 *50％ *260 元／（平米 *月） *12 月 *20年＝ 176280 萬元 B、成本： 108200 萬元 C、凈收益： 176280108200＝ 68080 萬元。 (因時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)分析較為復(fù)雜 ,本報(bào)告不予分析 ) Page 13 of 19 市場狀況 較好 一般 較差 概率 市場情況概述 銷售假定情況一 80%銷售完畢 ,租賃部分的年出租率為 80%,租賃部分可以租賃 45年。
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