【文章內(nèi)容簡介】 實施 “ 退二進三 ” ， “ 退城進園 ” ， 將主城所有工業(yè)企業(yè)搬出主城，有序遷入相應(yīng)的特色工業(yè)園區(qū)，在搬遷過程中實現(xiàn)專業(yè)好文檔 老企業(yè)的升級改造。老工業(yè)企業(yè)的搬遷， 為主城區(qū)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)提供空間。 在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，政府主要針對列入搬遷名錄的企業(yè)實施搬遷，事實上，還有一大批中小企業(yè)無法安置，造成了大批中小企業(yè)無家可歸，此項目的實施，可以集約化的為中小企業(yè)建造適合他們需要的廠房及配套設(shè)施，可有效的解決“ 退二進三 ”難題。 （三） 是重慶市實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略需要 十七大報告指出，中國要走中國特色城鎮(zhèn)化道路。而要發(fā)展中國特色的城鎮(zhèn)化道路，首先必須保持城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。以新型城鎮(zhèn)化引導(dǎo)新型工業(yè)化，以新型工業(yè)化推進新型城鎮(zhèn)化。這就要形成適度積聚、節(jié)約土地、合理布局、規(guī)模效應(yīng)、環(huán)保優(yōu)先、普及保障等為特征的新型城鎮(zhèn)化模式。而本項目的實施，正好可以滿足此要求。 該項目 全部實施完畢，企業(yè)入駐達產(chǎn)后，預(yù)計可形成 20 億元以上的年產(chǎn)值，展銷市場形成后，年創(chuàng)造稅收 億元以上。據(jù)初步測算，項目建成后，可解決 5000 人 以上 就業(yè)。 （四）是中小企業(yè)發(fā)展和 提升形象的需要 現(xiàn)目前，重慶大批中小企業(yè)生存環(huán)境非常差，很多企 業(yè)沒有自己廠房，租賃廠房環(huán)境也非常差，還要面臨不停搬遷的困境。該 項目 為標(biāo)準(zhǔn)廠房項目，為中小企業(yè)提供了發(fā)展平臺。項目為 企業(yè)集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，企業(yè)總部辦公區(qū)、企業(yè)孵化樓及 產(chǎn)品 展示 交易 中心 ，企業(yè)總部辦公 按商務(wù)花園標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)在項目最佳位置，可提升企業(yè)形象，為企業(yè)帶來更好的發(fā)展空間。 （五）可加快園區(qū)建設(shè)步伐，是重慶 同興 工業(yè)園建設(shè)的需要 民營資本積極參與園區(qū)建設(shè)，可以彌補園區(qū)建設(shè)資金的不足，加快開發(fā)建設(shè)進度。此項目業(yè)主預(yù)計投資約 億元 打造 盈田 蔡家工谷 ，并在 2 年之內(nèi) 建成一個 為 LED 及光電產(chǎn)業(yè)基地配套的標(biāo)準(zhǔn)廠房項目，主要為國內(nèi)外 LED專業(yè)好文檔 產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供工業(yè)廠房和服務(wù)。 此項目的 開工建設(shè)，可以為重慶 同興 工業(yè)園區(qū)搭建更好的招商平臺，招商入駐更多企業(yè)，為園區(qū)創(chuàng)造效益。 （六）是盈田公司做大做強、戰(zhàn)略發(fā)展的需要 盈田公司計劃在未來五年之內(nèi)，在重慶建成 300 萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房，成為重慶工業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在重慶 同興 工業(yè)園區(qū) 蔡家組團 內(nèi)打造不同產(chǎn)業(yè)定位的盈田 蔡家工谷 ，是公司重要的戰(zhàn)略部署之一。由于公司有成熟的項目運作經(jīng)驗和穩(wěn)定的招商渠道，隨著中小企業(yè)廠房需求量越來越大，此項目的建設(shè)也將為盈田公司提供最佳發(fā)展機遇，讓公司發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，是公司發(fā)展壯大的需要。 綜上所述，實施本項目建設(shè)是必要的。 專業(yè)好文檔 第三章 項目市場分析 該項目是針對 蔡家組團產(chǎn)業(yè) 定位 特點，著力 以 LED 產(chǎn)業(yè)鏈為依托，打造LED 產(chǎn)業(yè) 基地 ，為 國內(nèi)外 LED 產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供工業(yè)廠房和服務(wù) ,也不排除引進符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的儀器儀表、機械加工企業(yè)。 一、重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及工業(yè)廠房需求分析 重慶地處長江上游和西南地區(qū)的經(jīng)濟、文化中心， 全市幅員面積 萬平方公里，轄 40 個區(qū)縣，有 54 個民族，人口 3100 萬。 重慶是 長江上游最大的中心城市，歷史上一直是長江上游重要的產(chǎn)業(yè)基地，加上“三線”建設(shè)時期奠定的工業(yè)經(jīng)濟技術(shù)及人才優(yōu)勢，形成了以汽車和摩托車制造為主的機械工業(yè)，以食品加工、服裝加工、電子儀表、輕紡、煙草、建材等為主的輕工業(yè)，以優(yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為主的冶金工業(yè)，以合成材料、精細化工和醫(yī)藥化工為主的化學(xué)工業(yè)，近年來又大力發(fā)展了以通信設(shè)備、光電產(chǎn)品和生物技術(shù)品生產(chǎn)等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建了比較完整的工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。重慶作為全國六大老工業(yè)基地之一，在全國的工業(yè)中一直占有重要的地位。 1997 年， 重慶成為中國繼 北京、天津、上海 之后的第四個直轄市。 重慶也加快了工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 重慶的經(jīng)濟 有了 飛速增長，重慶市民生活水平不斷提高。 根據(jù)我國 2021 年的《中國城市競爭力報告》顯示，重慶的城市綜合競爭力的位列前十位，在西南地區(qū)城市中排列第一，根據(jù)權(quán)威調(diào)查機構(gòu)仲量聯(lián)行的調(diào)查顯示，重慶對外商投資企業(yè)的吸引力，在全國大中城市中，僅排在北京、上海之后，位列第三。 專業(yè)好文檔 重慶特有的區(qū)位及工業(yè)基礎(chǔ)，成為國內(nèi)外企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點區(qū)域，為工業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展機遇。同時，重慶城市的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量城市工業(yè)需要外遷，也為工業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展的良機。 （一）國內(nèi)外 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為重慶帶來的廠房需求： 一般說來，工業(yè)化進程表現(xiàn)為以勞動密集型工業(yè)為主導(dǎo) 以資金密集型工業(yè)為主導(dǎo) 以技術(shù)密集型工業(yè)為重心的三個階段。 經(jīng)濟全球化的深入發(fā)展使得 21 世紀(jì)的世界制造業(yè)面臨深刻的戰(zhàn)略性重組。美國、歐洲和日本等制造業(yè)發(fā)達國家在努力保持本國高新技術(shù)壟斷地位的同時，正以降低生產(chǎn)成本和提高市場競爭力為最終目標(biāo)，在全球范圍內(nèi)進行著新一輪的制造業(yè)資源的優(yōu)化配置。世界制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移為中國利用本國的廣闊市場和廉價勞動力的優(yōu)勢發(fā)展制造業(yè)提供了難得的機會。在對外開放中，發(fā)達國家和地區(qū)陸續(xù)把勞動密集型 加工制造業(yè)、通訊、計算機配件等向中國轉(zhuǎn)移，又將部分資本密集型重化工如石化等向中國轉(zhuǎn)移。在這次的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中，“創(chuàng)造的”比較優(yōu)勢，是吸引發(fā)達國家進行更高一級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要動因，而自然的比較優(yōu)勢，是促使發(fā)達國家把相對落后的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中國的主要動因。 隨著重慶自然資源、能源電力、勞動力成本、重工業(yè)比較發(fā)達等比較優(yōu)勢的出現(xiàn)，必然伴隨著制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移，這為重慶制造業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。沿海及海外企業(yè)陸續(xù)把勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)向重慶轉(zhuǎn)移。具體見附圖 31《梯級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移模式圖》。 專業(yè)好文檔 附圖 31： 梯級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移模式圖 根據(jù)調(diào)查，重慶在以下兩類產(chǎn)業(yè)集群中，成為國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點： 典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，仍是外商、國內(nèi)企業(yè)投資預(yù)期和偏向程度較高的領(lǐng)域：如食品加工制造、家電制造、服裝加工、機械配套加工、建筑材料和其他制造業(yè)。 資本裝備程度較高，勞動密集型加工產(chǎn)業(yè)，也是最具有吸引力的投資領(lǐng)域：如重慶的摩托車制造、汽車制造、機械制造、儀器儀表、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、電氣機械以及化工等。 重慶投資環(huán)境越來越成熟，已有 福特汽車、惠普、 百事可樂、 可口可樂、ABB、康明斯、美國 公司、 美國利寶、上汽依維柯、中法水務(wù)、 沃爾沃、 香港查氏集團、普天、海爾 、 TCL、格力電器、雅戈爾 等 大 批國內(nèi)外知名企業(yè)相繼入駐重慶。 大規(guī)模的國際企業(yè)、沿海企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為重慶工業(yè)帶來了發(fā)展機遇，勞動密 集產(chǎn)業(yè) 資本密 集產(chǎn)業(yè) 技術(shù)密 集產(chǎn)業(yè) 重慶具有自然比較優(yōu)勢 ? 自然資源 ? 豐富而廉價 的勞動力 重慶具有創(chuàng)造的比較優(yōu)勢 ? 制造業(yè)發(fā)達 ? 制造業(yè)技術(shù)人才豐富 專業(yè)好文檔 國內(nèi)外企業(yè)的入駐，必然帶來工業(yè)廠房的需求，據(jù)保守估計，重慶每年外來企業(yè)廠房需求量在 100 萬 M2以上。尤其是外資企業(yè)，他們不習(xí)慣由自己投資建設(shè)廠房，更習(xí)慣由專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商，按其要求量身定造廠房，他們再從工業(yè)地產(chǎn)商手中租賃或購買廠房。目前重慶還沒有專業(yè)的地產(chǎn)公司來滿足這部分客戶的需求，重慶的各個工業(yè)園區(qū)為解決這個難題，有的是自己建設(shè)，有的是臨時委托建筑公司建設(shè)提供，這樣的操作不規(guī)范，不專業(yè)，為客戶帶來使用不便。 （二）重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的廠房需求： 重慶作為一個老工業(yè)基地，現(xiàn)目前，重慶工業(yè)又 主要 集中在主城，如重慶的 汽車 、 摩托車、機械儀表、 服裝加工、 電子及通訊設(shè)備制造、黑色金屬冶煉、有色金屬 制品 以及電力等產(chǎn)業(yè)主要 都 集中在都市發(fā)達經(jīng)濟圈。 重慶又是中國一個年輕的直轄市，城市規(guī)模不斷擴大， 按照重慶城市總體規(guī)劃，主城區(qū)規(guī)劃面積 將 擴大到 2616 平方公里。 重慶 主城區(qū)要著力打造 為山水 園林城市。 同時， 按照主城區(qū)功能定位， 重慶 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 將作出重要調(diào)整。 “十一五”期間，重慶產(chǎn)業(yè)布局的總體規(guī)劃是：結(jié)合城市化建設(shè)，工業(yè)布局重點由主城區(qū)轉(zhuǎn)向周邊及三峽庫區(qū)和渝西經(jīng)濟走廊；重點開發(fā)建設(shè)北部新區(qū)和 30 個特色工業(yè)園區(qū)。重慶市計劃到 2021 年，要“再造兩個重慶工業(yè)”。其中北部新區(qū)計劃到 2021 年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 1500 億元，實現(xiàn)再造一個重慶工業(yè)的目標(biāo)。加上經(jīng)過改造的重慶老工業(yè)基地和 30 個特色工業(yè)園區(qū)引進發(fā)展的新型工業(yè)，完成另外再造一個重慶工業(yè)的目標(biāo)。 按“十一五”規(guī)劃，重慶將按照產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的原則， 利用土地級 差 ，盤活存量 資產(chǎn) ，推動主城區(qū)工業(yè)企業(yè)實施 “ 退二進三 ” ， “ 退城進園 ” ， 將主城所有工業(yè)企業(yè)搬出主城，有序遷入相應(yīng)的特色工業(yè)園區(qū)，在搬遷過程中實現(xiàn)專業(yè)好文檔 老企業(yè)的升級改造。老工業(yè)企業(yè)的搬遷， 為主城區(qū)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)提供空間。 據(jù)統(tǒng)計， 重慶 主城 核心 區(qū) 域，列入市級搬遷名錄的規(guī)模企業(yè)就 有 338 家，未列入市級搬遷名錄而需搬遷的企業(yè)上萬 家，這些 企業(yè) 都要按規(guī)劃要求 實施“ 退二進三 ” 或 “ 退城進園 ” 遷建技改， 預(yù)計 到 2021 年 底 ， 重慶市將完成這部分 企業(yè) 60%搬遷。 保守地分析，因重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，主城老企業(yè)實施“ 退二進三 ” ， “ 退城進 園 ”搬遷，帶來重慶工業(yè)廠房的需求在 500 萬 M2以上，這樣大的市場需求，必將為工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來機遇。 除此之外，伴隨重慶投資環(huán)境的改善，重慶民營投資非?；钴S，每年都有大量新工業(yè)企業(yè)的誕生，而且還有部分企業(yè)因生產(chǎn)規(guī)模擴大，主動改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境和條件，進駐特色工業(yè)園，這必將帶動工業(yè)廠房需求的增加，據(jù)估計每年本地新增民營工業(yè)企業(yè)廠房需求在 100 萬 M2以上。按市有關(guān)規(guī)定，新辦企業(yè)必須進入工業(yè)園經(jīng)營，這也將帶動工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 二、目標(biāo)市場分析 附圖 32： 制造業(yè)直接投資技術(shù)含量坐標(biāo)準(zhǔn)圖 專業(yè)好文檔 不同 產(chǎn) 業(yè)，對標(biāo)準(zhǔn)廠房的 樓層長寬尺寸、 層高 、荷載 要求不同， 但 LED產(chǎn)業(yè)對廠房的要求基本相同，因此該項目 目標(biāo)客戶 主要 定位 在以下產(chǎn)業(yè) ： 科技含量高的勞動密集型企業(yè)，主要以 LED 為代表的電子信息產(chǎn)業(yè) 為主，不排除引進儀器儀表、機械加工企業(yè)。 該項目的目 標(biāo)企業(yè)主要集中在 附 圖 32 制造業(yè)直接投資技術(shù)含量坐標(biāo)準(zhǔn)圖 橢圓型區(qū)域所表示的行業(yè)。 該項目主要以招商引進科技含量高、成長性好的中小企業(yè)為主，同時不排除引進符重慶 同興 工業(yè)園入駐要求的大中型企業(yè)。該項目招商引進的目標(biāo)企業(yè) —— 中 小企業(yè)在我國經(jīng)濟中占有重要地位，中小企業(yè)基數(shù)大，占企業(yè)總數(shù)比例高，據(jù)國家工商行政總局統(tǒng)計， 07年中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的 %，占中國 GDP的 58%，占工業(yè)新增產(chǎn)值的 74%，占社會銷售總值的 59%，占稅收的 63%，占出口總額的 68%。中小企業(yè)廠房需求量最大，尤其是科技含量高的企業(yè)，選擇標(biāo)準(zhǔn)廠房的比例也最高。其目標(biāo)客戶分析如下： （一） LED產(chǎn)業(yè) 目標(biāo)客戶分析： 資本 密集 (K) 勞動 密集 (L) 低技術(shù) (L) ? 勞動密集 低技術(shù)型 (LL) ? 食品、纖維、木材 ? 家具、服裝、皮革、金屬制品 資本密集 低技術(shù)型 (KL) ? 紙漿、紙、鋼鐵 ? 窯業(yè)、土石 資本密集 高技術(shù)型 (KH) ? 非鐵金屬、化學(xué)、石油 ? 汽車及配件、電子 ? 生物制藥 勞動密集 高技術(shù) 型 (KL) ? 出版、印刷、機械 ? 電器、精密機器 ? 運輸用機器和其他制造業(yè) 專業(yè)好文檔 LED概述 礎(chǔ)： LED（ Light Emitting Diode）， 發(fā)光二極管 ，是一種固態(tài)的 半導(dǎo)體 器件，它可以直接把電轉(zhuǎn)化為光。 LED的心臟是一個半導(dǎo)體的 晶片 ，晶片的一端附在一個支架上，一端是負極，另一端連接電源的正極，使整個晶片被環(huán)氧樹脂封裝起來。半導(dǎo)體晶片由兩部分組成，一部分是 P型半導(dǎo)體，在它里面空穴占主導(dǎo)地位，另一端是 N型半導(dǎo)體，在這邊主要是電子。但這兩種半導(dǎo)體連接起來的時候，它們之間就形成一個 “P N結(jié) ” 。當(dāng)電流通過導(dǎo)線作用于這個晶片的時候，電子就會被推向 P區(qū)，在 P區(qū)里電子跟空穴復(fù)合，然后就會以光子的形式發(fā)出能量，這就是 LED發(fā)光的原理。而光的波長也就是光的顏色，是由形成 PN結(jié)的材料決定的。 LED歷史 ： 50年前人 們已經(jīng)了解半導(dǎo)體材料可產(chǎn)生光線的基本知識， 1962年，通用電氣公司的尼克 ?何倫亞克（ NickHolonyakJr.）開發(fā)出第一種實際應(yīng)用的可見光發(fā)光二極管。 LED是英文 light emitting diode（發(fā)光二極管）的縮寫，它的基本結(jié)構(gòu)是一塊電致發(fā)光的半導(dǎo)體材料，置于一個有引線的架子上，然后四周用環(huán)氧樹脂密封，即固體封裝，所以能起到保護內(nèi)部芯線的作用，所以 LED的抗震性能好。 發(fā)光 二極管 的核心部分是由 P型半導(dǎo)體和 N型半導(dǎo)體組成的晶片，在 P型半導(dǎo)體和 N型半導(dǎo)體之間有一個過渡層，稱為 PN結(jié)。在某些半導(dǎo)體材料的 PN結(jié)中，注入的少數(shù)載流子與多數(shù)載流子